Desafios e oportunidades para gestores em diferentes tipos de condomínios

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Ou as diferenças entre ser Síndico, Gestor Condominial ou Administrador de Complexos Comerciais

Os condomínios são uma forma comum de propriedade no Brasil, oferecendo benefícios como segurança, manutenção e interação social. No entanto, existem diferentes tipos de condomínios, cada um com suas características e desafios. 

Paralelamente, a gestão condominial é uma atividade complexa que exige conhecimento técnico, habilidades de liderança e capacidade de mediação de conflitos.  Neste contexto, síndicos, gestores e administradores desempenham papéis distintos, mas complementares, que variam conforme o tipo de condomínio e suas particularidades.

Também, vamos explorar as diferenças entre condomínios residenciais de apartamentos, condomínios residenciais de casas, condomínios comerciais, condomínios de uso misto, condomínios edilícios de consultórios e clínicas, condomínios de centros de compras, condomínios edilícios de flats, condomínios edilícios de apart-hotéis, associações de condomínios e associações de moradores.

Síndico, Gestor e Administrador: Papéis e Responsabilidades

O síndico é o representante legal do condomínio, eleito pela assembleia de condôminos. Suas atribuições incluem a execução das decisões da assembleia, a administração do patrimônio comum, a cobrança de taxas e a manutenção da ordem e segurança. Já o gestor condominial é um profissional contratado para auxiliar o síndico na administração do condomínio, trazendo expertise em áreas como finanças, manutenção predial e relações interpessoais. O administrador de condomínios, por sua vez, é uma pessoa jurídica especializada em gerir condomínios, oferecendo serviços completos de administração, desde a gestão financeira até a coordenação de equipes de manutenção.

Cada tipo de condomínio exige habilidades específicas desses profissionais, especialmente em relação à segurança, manutenção da edificação e interação social. Abaixo, exploramos as particularidades de cada tipo de condomínio e os desafios enfrentados pelos síndicos, gestores e administradores.

Vista aérea dos condomínios residenciais de prédios em Águas Claras / DF - Foto: Pedro Ventura

Condomínios Residenciais de Apartamentos

Os condomínios residenciais de apartamentos são os mais comuns no Brasil. Eles oferecem uma forma de moradia segura e conveniente, com serviços como portaria, segurança e manutenção. No entanto, apresentam desafios, como a gestão de conflitos entre moradores e a manutenção de áreas comuns.

Nos condomínios residenciais de apartamentos, a gestão envolve a administração de áreas comuns, como halls, elevadores, piscinas e salões de festas. A segurança é uma das principais preocupações, exigindo a implementação de sistemas de monitoramento, controle de acesso e treinamento de porteiros. A manutenção predial também é crucial, pois falhas podem afetar diretamente a qualidade de vida dos moradores.

A interação social nesses condomínios é intensa, o que pode gerar conflitos entre vizinhos. O síndico precisa ter habilidades de mediação e autocontrole para lidar com situações delicadas, como ruídos excessivos ou uso inadequado de áreas comuns. A capacidade de ouvir e tomar decisões equilibradas é essencial para manter a harmonia.

Condomínio Vivendas Bela Vista, em Sobradinho II / DF - Foto: Joel Rodrigues

Condomínios Residenciais de Casas

Os condomínios residenciais de casas oferecem uma forma de moradia mais tranquila e privada. Eles geralmente têm menos moradores e áreas comuns menores, o que pode facilitar a gestão e a manutenção. No entanto, também podem ter desafios, como a manutenção de áreas verdes e a gestão de conflitos entre moradores.

Em condomínios de casas, a gestão é focada em áreas externas, como ruas internas, praças e jardins. A segurança é um ponto crítico, já que a dispersão das casas exige sistemas de vigilância mais abrangentes. A manutenção envolve cuidados com infraestrutura, como iluminação pública e redes de esgoto.

A interação social tende a ser menos intensa do que em condomínios de apartamentos, mas ainda requer atenção do síndico para promover eventos comunitários e resolver conflitos relacionados ao uso de áreas comuns.

Condomínios Comerciais

Os condomínios comerciais são destinados a atividades comerciais, como lojas, escritórios e restaurantes. Eles oferecem uma forma de ocupação de espaço mais flexível e conveniente, com serviços como segurança e manutenção. No entanto, também apresentam desafios, como a gestão de horários de funcionamento e a manutenção de áreas comuns.

Condomínios comerciais demandam uma gestão mais técnica, voltada para a eficiência operacional. A segurança deve priorizar a proteção de patrimônios e dados, com sistemas de monitoramento e controle de acesso rigorosos. A manutenção precisa ser ágil para evitar prejuízos aos negócios locados.

A interação social é menos relevante, mas o síndico deve garantir um ambiente profissional e harmonioso, mediando conflitos entre lojistas ou empresas.

Condomínio Cittá Residence sobre o Vitrinni Shopping em Águas Claras DF - Foto: Google Maps / Divulgação

Condomínios de Uso Misto (Residenciais/Comerciais)

Os condomínios de uso misto combinam atividades residenciais e comerciais. Eles oferecem uma forma de ocupação de espaço mais versátil e conveniente, com serviços como segurança e manutenção. No entanto, também apresentam desafios, como a gestão de conflitos entre moradores e comerciantes e a manutenção de áreas comuns.

Neste caso, existem desafios adicionais, pois combinam as necessidades de moradores e comerciantes. A segurança deve equilibrar a privacidade dos residentes com a acessibilidade exigida pelos estabelecimentos comerciais. A manutenção precisa atender a diferentes demandas, como a conservação de áreas residenciais e a infraestrutura comercial.

A interação social é complexa, exigindo do síndico habilidades de negociação para conciliar interesses divergentes.

Condomínios de consultórios e clínicas localizados no Setor Hospitalar Sul em Brasília / DF - Foto: Google Maps / Divulgação

Condomínios Edilícios de Consultórios e Clínicas

Os condomínios edilícios de consultórios e clínicas são destinados a atividades de saúde. Eles oferecem uma forma de ocupação de espaço mais especializada e conveniente, com serviços como segurança e manutenção.

Nesses condomínios, a gestão é focada em garantir a funcionalidade dos espaços para profissionais de saúde. A segurança deve priorizar a privacidade dos pacientes e a proteção de equipamentos médicos. A manutenção precisa ser especializada, com atenção a sistemas elétricos e hidráulicos.

A interação social é menos relevante, mas o síndico deve garantir um ambiente tranquilo e profissional.

Condomínio do Shopping Center Liberty Mall e Shopping Center Liberty Mall localizado na Asa Norte, Brasília / DF é um exemplo de administração mista com compartilhamento de área e recursos - Foto: Google Maps / Divulgação 

Condomínios de Centros de Compras (Shopping Centers)

Os condomínios de centros de compras são destinados a atividades comerciais, como lojas e restaurantes. Eles oferecem uma forma de ocupação de espaço mais flexível e conveniente, com serviços como segurança e manutenção.

A gestão de shoppings exige expertise em administração comercial e logística. A segurança é crítica, envolvendo monitoramento de grandes áreas e controle de fluxo de pessoas. A manutenção deve ser contínua para garantir a funcionalidade e atratividade do espaço.

A interação social é indireta, mas o síndico deve promover um ambiente agradável para lojistas e consumidores.

Condomínios Edilícios de Flats e Apart-Hotéis

Os condomínios edilícios de flats são uma forma de propriedade que combina características de apartamentos e casas. Eles oferecem uma forma de moradia mais privada e conveniente, com serviços como segurança e manutenção.

Os condomínios edilícios de apart-hotéis são uma forma de propriedade que combina características de apartamentos e hotéis. Eles oferecem uma forma de ocupação de espaço mais flexível e conveniente, com serviços como segurança e manutenção.

Esses condomínios exigem uma gestão hoteleira, com foco em conforto e conveniência. A segurança deve garantir a privacidade dos hóspedes, enquanto a manutenção precisa ser ágil para atender a rotatividade de ocupantes.

A interação social é menos relevante, mas o síndico deve garantir um ambiente acolhedor.

Associações de Condomínios e Associações de Moradores

As associações de condomínios e associações de moradores são entidades que representam os interesses dos moradores e proprietários de condomínios. Elas oferecem uma forma de organização e representação mais eficaz, com serviços como consultoria, capacitação e apoio técnico.

Associações de condomínios e moradores têm um papel importante na defesa de interesses comuns e na promoção de melhorias para a comunidade. A segurança e a manutenção são discutidas coletivamente, enquanto a interação social é incentivada por meio de eventos e projetos comunitários.

Aspectos Psicológicos e Autocontrole do Síndico/Gestor

A gestão condominial exige não apenas conhecimento técnico, mas também habilidades emocionais. O síndico ou gestor deve lidar com pressões, conflitos e expectativas diversas, o que demanda autocontrole, empatia e resiliência. A capacidade de tomar decisões equilibradas e manter a calma em situações de estresse é fundamental para o sucesso da gestão.

Questões de Segurança

A segurança é uma das principais preocupações em condomínios. É fundamental implementar medidas de segurança eficazes, como câmeras de vigilância, portões de acesso controlado e segurança física. Além disso, é importante realizar treinamentos e simulados de emergência para garantir que os moradores estejam preparados para situações de crise.

Manutenção da Edificação

A manutenção da edificação é fundamental para garantir a segurança e o confort dos moradores. É importante realizar inspeções regulares para identificar problemas e realizar reparos e manutenções necessárias. Além disso, é fundamental ter um plano de manutenção preventiva para evitar problemas futuros.

Interação Social

A interação social é fundamental para criar uma comunidade harmoniosa e coesa em condomínios. É importante promover atividades e eventos que fomentem a interação entre os moradores, como festas, reuniões e atividades recreativas. Além disso, é fundamental ter um canal de comunicação eficaz para garantir que os moradores estejam informados sobre questões importantes.

Aspectos Psicológicos

O síndico ou gestor de condomínio precisa ter habilidades psicológicas para lidar com pessoas e situações difíceis. É fundamental ter autocontrole, empatia e habilidades de comunicação eficazes para resolver conflitos e garantir a harmonia da comunidade.

Apoio e Benefícios da Assosindicos DF

A Assosindicos DF oferece suporte essencial para síndicos, gestores e administradores condominiais. Por meio de cursos, palestras e consultorias, os associados têm acesso a conhecimento atualizado e práticas inovadoras. 

Além disso, a troca de informações entre os associados promove um ambiente colaborativo, fortalecendo a comunidade de profissionais da área. Isso ajuda a garantir que os síndicos e gestores de condomínio estejam preparados para lidar com os desafios do dia a dia.

Conclusão

A gestão condominial é uma atividade multifacetada que exige adaptação às particularidades de cada tipo de condomínio. Síndicos, gestores e administradores devem estar preparados para lidar com desafios técnicos, emocionais e sociais, sempre buscando o equilíbrio entre eficiência e harmonia. Com o apoio de entidades como a Assosindicos DF, esses profissionais podem aprimorar suas habilidades e contribuir para a melhoria da qualidade de vida nos condomínios.

Em resumo, os condomínios são uma forma comum de propriedade no Brasil, oferecendo benefícios como segurança, manutenção e interação social. No entanto, também apresentam desafios, como a gestão de conflitos, manutenção da edificação e interação social. É fundamental ter habilidades psicológicas, apoio e benefícios para garantir a harmonia e o sucesso da comunidade.

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Determinação da Justiça de demolir condomínio no Lago Sul é alvo de críticas em plenário da CLDF

Foto: DF-Imóveis

Mais de 5.000 moradores do Mini Chácaras do Lago enfrentam decisão judicial que ameaça suas casas

A determinação da Vara de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) de demolir as edificações das quadras 4 a 11 do condomínio Mini Chácaras do Lago Sul mobilizou deputados na sessão desta quarta-feira (12).

O primeiro a se manifestar sobre o assunto em plenário foi o deputado Rogério Morro da Cruz (PRD). “É um núcleo urbano consolidado há mais de 30 anos, abrigando mais de 400 residências e 23 estabelecimentos comerciais”, ressaltou. O parlamentar afirmou que o pedido de regularização do condomínio foi incluído no projeto do Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT) e pediu “união de forças” dos parlamentares em torno do tema.

O deputado Ricardo Vale (PT) também se solidarizou aos moradores do Mini Chácaras, “que amanheceram com a notícia de que o condomínio e as casas deles serão demolidos”. “É preciso parar com esse terrorismo do Judiciário em cima dos condomínios”, defendeu. E completou: “Eles deveriam estar dialogando com o GDF e a Terracap para ver como resolver esse problema e regularizar”.

“São pais, mães e famílias, pessoas de bem e honestas que vivem nesses lugares”, disse o deputado Wellington Luiz (MDB). Para o parlamentar, a determinação da Vara de Meio Ambiente é “lamentável”, por causar tanto “pânico” para os moradores. “Essas pessoas, às vezes, estão nessa situação até por lentidão do Estado”, avaliou.

Na opinião do deputado Chico Vigilante (PT), “não tem como tirar” os condomínios já consolidados, como o Mini Chácaras, e a solução passa pelos três Poderes: Executivo, Legislativo e Judiciário. O distrital defendeu, contudo, o combate às ocupações desordenadas.

Denise Caputo - Agência CLDF

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Canal de comunicação facilita contato de zeladores de condomínios e administração do Cruzeiro

Ação visa estreitar os laços para que as resoluções de demandas sejam mais ágeis na região administrativa

No dia 11 de fevereiro, é celebrado o Dia do Zelador, profissional essencial na manutenção da qualidade de vida e bem-estar nos condomínios e edifícios. Em comemoração à data, a Administração do Cruzeiro criou um grupo de comunicação no WhatsApp com zeladores para que eles ajudam a identificar problemas e situações que demandam atenção do governo.

O objetivo é criar uma ferramenta eficiente para que questões como segurança, limpeza, infraestrutura e outros problemas cotidianos sejam rapidamente repassados à administração para resolução, sem a necessidade de intermediários ou processos demorados.

Iniciativa da Administração do Cruzeiro conta com a ajuda de zeladores para identificar e resolver questões ligadas a áreas como segurança pública e infraestrutura | Foto: Divulgação/ Administração do Cruzeiro

Os servidores da Administração foram envolvidos nesse diálogo, como o diretor de Desenvolvimento e Ordem Territorial, Daniel Gil, que é morador da cidade. "Esse contato fortalece o cuidado com a cidade. Foi muito bacana ver a recepção dos zeladores com as lembrancinhas que levamos para eles".

A criação desse canal de comunicação representa um avanço importante no diálogo com os zeladores. "Os zeladores têm um papel fundamental na gestão e no cuidado com os espaços. Essa é uma forma mais fácil de comunicação, para que todo o Cruzeiro possa ser bem atendido ", afirmou o administrador regional do Cruzeiro, Gustavo Aires.

*Com informações da Administração Regional do Cruzeiro

Por Agência Brasília

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Desafios do síndico na gestão condominial

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Descubra os principais desafios dos síndicos e como uma gestão eficaz pode evitar inadimplência, conflitos e problemas estruturais no condomínio

A rotina do síndico pode ser bastante atribulada, principalmente se a administração do condomínio não for realizada de forma eficaz. Afinal, são inúmeras as suas competências e, por conta disso, cada vez mais a gestão condominial precisa ser realizada de maneira profissional. 

Fluxo de caixa apertado

Ter um planejamento organizado para alcançar um equilíbrio financeiro está entre os principais desafios do síndico. A administração do condomínio exige um estudo minucioso para que seja possível mapear as despesas ordinárias e despesas extraordinárias de condomínio, esse controle pode ser semanal ou mensal.  

E não se esqueça: é importante que o síndico cumpra o cronograma de forma rígida para evitar gastos não planejados. 

Moradores que não seguem os regimentos do condomínio

As áreas comuns de um condomínio, ou seja, aquelas que são de uso coletivo de todos os moradores, como por exemplo: piscina, salões de festas, garagens, entre outras, devem ser zeladas pelo síndico e funcionários.  

Quando não há uma supervisão efetiva, a conduta inadequada nesses locais pode gerar conflitos entre vizinhos e a administração, ocasionando desconforto e até sérios incidentes. 

Resolução de problemas estruturais

Realizar a manutenção predial de forma preventiva e periódica é tão essencial para a segurança do condomínio quanto investir em equipamentos modernos de monitoramento. Afinal, a ausência dessa prática pode acarretar em diversos problemas nos equipamentos e áreas de uso contínuo dos condôminos, como:  boias das caixas d’água, bombas elétricas, piscinas, elevadores, portões etc. 

Segurança condominial

A segurança condominial é um dos desafios do síndico enfrentado constantemente. Afinal, ele pode responder juridicamente pelas ocorrências registradas no prédio, sendo de suma importância que esse profissional busque alternativas que minimizem os riscos. 

Conflitos entre os condôminos

A convivência entre tantas pessoas pode gerar conflitos de diferentes âmbitos. Por isso, o ideal é que o síndico tenha um perfil imparcial e conciliador para lidar com situações que envolvem diversos desafios.  

Para isso, manter um bom relacionamento com todos os condôminos e uma comunicação eficaz é fundamental. 

Controle de acesso de prestadores de serviço e funcionários

A tecnologia se tornou aliada na administração de condomínios e investir na adoção de soluções em segurança têm contribuído para valorizar o empreendimento e torná-lo ainda mais protegido.  

Um dos desafios do síndico é implantar essas tecnologias e mantê-las funcionando. A portaria remota é uma das principais tendências para modernizar a entrada do condomínio e é considerada hoje uma solução recomendada para organizar o controle de acesso e a segurança do prédio.  

Lidar com a inadimplência

A inadimplência em condomínios é considerada o principal problema dos síndicos e que impacta diretamente no bom funcionamento da gestão condominial como um todo. Por esse motivo, agilidade e eficiência são fundamentais para garantir que tudo ocorra da melhor maneira dentro da rotina.

Obstáculos como todos os citados acima impactam diretamente na eficácia da gestão condominial e, portanto, devem receber atenção especial do síndico para que sejam solucionados.  

Caso contrário, as consequências de uma má gestão são inúmeras e podem colocar em risco o patrimônio. Entre as principais delas, podemos citar a desvalorização do imóvel e a falta de uma rotina de manutenção preventiva que pode comprometer a segurança dos moradores.

Fuja das "Garantidoras"

Contratar uma empresa garantidora de receita para o condomínio, também conhecida como empresa que oferece serviço de inadimplência zero, pode parecer uma solução atrativa para lidar com a inadimplência. No entanto, é importante estar atento aos perigos que essa prática pode trazer. Tais empresas costumam cobrar taxas elevadas pelos seus serviços, o que pode aumentar significativamente os custos do condomínio a longo prazo.

Além disso, a terceirização da cobrança pode causar um distanciamento entre a administração condominial e os condôminos, dificultando a resolução de conflitos e a manutenção de um ambiente harmonioso. Em casos extremos, a dependência dessas empresas pode levar à perda de controle financeiro pelo síndico e à vulnerabilidade do condomínio a contratos desfavoráveis.

Os poderes do síndico são limitados e definidos pela legislação e pelo regimento interno do condomínio. O síndico é responsável pela administração do condomínio, garantindo a manutenção, a segurança e a gestão financeira.

No entanto, ele não pode tomar decisões que extrapolem suas atribuições ou que contravenham as normas estabelecidas pela convenção de condomínio ou pelas assembleias gerais. Por exemplo, o síndico não pode alterar a destinação das áreas comuns ou realizar obras de grande porte sem a devida autorização dos condôminos. 

É fundamental que o síndico atue dentro dos limites de seus poderes, buscando sempre a transparência e a participação dos condôminos nas decisões importantes.

Fonte: Viva o condomínio | Edição: Emerson Tormann

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Quais as principais manutenções periódicas em um condomínio?

QDG - Fotos: Emerson Tormann

Realizar as manutenções periódicas em dia é fundamental para garantir a segurança do condomínio

Limpeza da caixa d’água, da cisterna, da caixa de gordura, das calhas, da fachada, inspeção dos para-raios, dos elevadores… são tantas as manutenções periódicas para deixar um condomínio sempre em dia e em conformidade com as leis que nenhum detalhe pode ser esquecido. Além disso, esse cuidado recorrente garante a valorização dos imóveis.

É sobre isso que vamos falar hoje para você, síndico, atualizar sua planilha e todas as manutenções preventivas do seu condomínio. Afinal, de acordo com as normas NBR 5674 e NBR 16280 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), o responsável por monitorar e manter as inspeções é o síndico, que pode (e deve) delegar a função para empresas especializadas.

Apesar de as manutenções prediais muitas vezes nem sequer passarem pela cabeça do condômino – que, convenhamos, mal se lembra de todas as manutenções da sua unidade -, é sempre bom estar atento e cobrar o síndico quando necessário.

Necessário ou não?

Quando falamos que a manutenção deve ser realizada de acordo com a necessidade, é preciso bom senso para determinar a exigência ou não de reparos. Por isso, o artigo 1.341 do Código Civil determina que as obras em condomínios podem ser úteis, isto é, aquelas pensadas em facilitar, melhorar ou aumentara utilização do condomínio, ou voluptuárias, as de embelezamento. Existem ainda as obras necessárias, que são as que conservam o local e impedem a sua deterioração.

Questões que envolvem o orçamento do condomínio necessitam da aprovação em assembleia, sendo que as obras úteis ou necessárias precisam apenas do voto da maioria dos condôminos, enquanto obras voluptuárias requerem o voto de dois terços de aprovação.

Porém, se a obra for necessária e urgente, e os custos não forem altos – valor menor ao especificado na Convenção do Condomínio –, não é necessária a aprovação em assembleia, cabendo apenas ao síndico autorizar. Se ela for urgente e tiver o valor elevado, deverá ser informar aos demais condôminos mediante assembleia, mesmo que a obra já esteja sendo realizada. Lembre-se, transparência é tudo!

Fazer um check-list e manter uma planilha atualizada é imprescindível para não se perder em meio a tantas manutenções preventivas necessárias, visando não perder os prazos e nem as obrigações.

Mãos à obra!

Abaixo, uma lista de manutenções necessárias para manter tudo em ordem no seu condomínio, de acordo com a periodicidade.

Manutenções diárias/semanais/mensais:

• Limpeza da piscina: deve ser filtrada diariamente, aplicado o cloro a cada dois dias e o pH checado e regulado semanalmente;
• Jardins: verificar pragas, quantidade de água;
• Playground: estado e limpeza dos brinquedos;
• Nível de óleo dos geradores, elevadores e portões automáticos.

A cada seis meses:

• Limpeza da caixa d’água;
• Limpeza da cisterna;
• Limpeza do ar condicionado;
• Dedetização de áreas comuns
• Tubulações: verificar as que não ficam em uso constante, como o ladrão da caixa d’água.

A cada ano:

• Limpeza da caixa de gordura;
• Recarga dos extintores de incêndio (e conferência das datas de validade);
• Teste hidrostático: verificação das mangueiras dos hidrantes e dos conectores de metal;
• Inspeção dos para-raios;
• Inspeção dos elevadores, com o Relatório de Inspeção Anual.
• AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros): os bombeiros vão vistoriar extintores, mangueiras e placas de sinalização nas áreas comuns e alarmes. (Cada estado tem um prazo de validade, na maioria dos estados é de um ano).
• No Distrito Federal, o Corpo de Bombeiros Militar do DF (CBMDF) realiza uma vistoria similar ao AVCB, mas ela é chamada de Licença de Funcionamento. A diferença está no nome e na abrangência do processo.

Para condomínios residenciais no Distrito Federal, a Licença de Funcionamento é um processo que garante que o imóvel atende aos requisitos de segurança contra incêndio e pânico. Aqui estão os principais passos:

1. Solicitação: O proprietário ou representante legal deve solicitar a vistoria para a Licença de Funcionamento através do site do CBMDF.
2. Cadastro: O solicitante deve se cadastrar no sistema INOVA do CBMDF.
3. Vistoria: A vistoria é realizada presencialmente por técnicos do CBMDF, que verificam a conformidade com as normas de segurança.
4. Documentação: Após a vistoria, é necessário anexar o Certificado de Licenciamento obtido no site do RLE@DIGITAL.
5. Aprovação: Se o condomínio atender aos requisitos, a Licença de Funcionamento é concedida e é válida por um período específico (geralmente 5 anos).

Manutenção de elevadores na casa de máquinas do condomínio

De acordo com a necessidade:

• Teste de estanqueidade em tubulações de gás: verificação de vazamento de gás nas tubulações, feita principalmente quando há suspeita de problemas;
• Limpeza das calhas e drenos das coberturas e pilotis;
• Limpeza de fachada;
• Manutenção dos sistemas elétrico, hidráulico e hidrossanitário;
• Verificação dos equipamentos de segurança, alarme e sinalização de emergência.
• Revisão de Sistema de Aquecimento de Água: Verificação e manutenção de aquecedores de água, especialmente em sistemas de aquecimento central.
• Revisão de Bombas Hidráulicas: Inspeção das bombas de recalque de água e bombas de esgoto para garantir seu funcionamento adequado.
• Manutenção de Jardins e Áreas Verdes: Cuidados com plantas, árvores e gramados, incluindo podas e controle de pragas.
• Inspeção de Piscinas: Verificação e manutenção da qualidade da água, sistemas de filtragem e segurança ao redor da piscina.
• Controle de Pragas: Realização de desratização e desinsetização periódicas para evitar infestações.
• Manutenção do Sistema de Para-raios: Verificação do sistema de proteção contra descargas elétricas atmosféricas (SPDA).
• Inspeção de Coberturas e Telhados: Verificação de possíveis danos ou infiltrações na cobertura e telhado do edifício.
• Manutenção de Portões e Cercas: Verificação e lubrificação de portões automáticos e manutenção de cercas e muros.

Riscos ao não realizar a manutenção preventiva

É muito melhor corrigir uma trinca ou um vazamento no início do que esperar o desabamento do condomínio para pensar em fazer algo, não é mesmo? O exemplo parece exagerado, mas muitos acidentes como esse poderiam ter sido evitados com as manutenções preventivas ou com a presença de profissionais habilitados para examinar a situação.

Como na medicina, a engenharia tem recursos para inspecionar e avaliar as estruturas do condomínio, auxiliando na prevenção de acidentes e manutenção ou correção necessária. Outra boa medida de segurança é adotar medidas de prevenção e conformidade em dia.

Fonte: Mineiras | Edição Emerson Tormann

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Como mudar a destinação de uma área comum do condomínio?

Hortas comunitárias em condomínios são uma tendência moderna e sustentável que estimula a saúde e o bem-estar de moradores - Foto: Divulgação/Codhab-DF

O estilo de vida das pessoas e seus comportamentos estão mudando de forma rápida

As necessidades são outras e a sociedade se transforma para atender estas novas demandas e exigências. O mesmo ocorre na vida condominial. Uma área comum do condomínio, que há alguns anos servia para carteado, hoje será muito mais útil se transformada numa academia ou numa área de festa com churrasqueira, por exemplo.

Diante disso, se você está pensando em mudar a destinação de uma área comum no seu condomínio, saiba que isso é possível, mas você terá que se cercar de alguns cuidados.

Vale lembrar que a mudança de destinação pode ocorrer não somente com o passar dos anos, mas também em um condomínio novo, no qual a construtora previu uma coisa, porém os moradores estão querendo outra no mesmo lugar.

Hoje vamos explicar o passo a passo de como fazer isso, agradar muito mais gente e não ferir nenhuma norma interna.

Passo a passo de como mudar a destinação de uma área comum do condomínio

1. Converse com os moradores sobre as mudanças que eles consideram importantes.

Para garantir a participação de todos na decisão, você pode fazer uma pesquisa, online ou em formulário impresso – perguntando qual área deve ser mudada e qual a destinação, na preferência deles.

2. Deixe claro o que está sendo proposto.

Explique que você não está falando de mais serviços de manutenção como pintura, por exemplo. E sim de uma nova finalidade para o espaço, com possíveis obras, troca de mobiliário e necessidade de investimento.

3. Convoque uma assembleia.

Decidido o que será feito, respeitando as possibilidades da estrutura em questão e a opinião da maioria, é hora de convocar uma assembleia para oficializar a mudança. Na convocação, avise que a reunião terá como objetivo discutir a troca de destinação de uma área comum do condomínio.

4. Atenha-se às regras.

Lembre-se que uma mudança de destinação em área comum deve ser aprovada por unanimidade, segundo o Código Civil. Alguns condomínios até aprovam esse tipo de alteração somente com dois terços dos moradores, mas esta postura fere a legislação e pode render consequências sérias. Melhor não arriscar!

5. Se a finalidade é a mesma, não é necessário unanimidade.

A exceção para não precisar de unanimidade é quando a finalidade da área comum não vai mudar. Por exemplo, uma quadra poliesportiva pouco utilizada vai se transformar num playground com equipamentos. A finalidade é a mesma: lazer. Neste caso, não é preciso unanimidade, podendo a decisão ser aprovada por dois terços dos condôminos.

6. No tocante à documentação, só a ata de assembleia bem redigida é suficiente.

Mesmo alterando a finalidade do espaço, não é necessário alterar a convenção do condomínio, bastando apenas registrar a mudança de forma detalhada na ata da assembleia.

7. Obras de grandes proporções exigem atenção.

Se você for transformar um local que não tinha uma destinação específica, atribuindo uma finalidade, a anuência em assembleia também pode ser de dois terços.

Agora, se a transformação for mais radical, como construir um andar a mais de garagem, o quórum necessário é também de unanimidade já que trata-se de uma obra de grandes proporções que vai alterar o layout do condomínio. O mesmo vale se você for construir uma piscina de alvenaria no seu condomínio. Se esta for sua opção, saiba mais detalhes sobre isso!

8. Depois da aprovação em assembleia, a obra precisa ser aprovada na prefeitura.

Se a mudança exigir obra de construção, será preciso garantir a aprovação da alteração na prefeitura, atendendo a legislação vigente.

9. Escolha muito bem os fornecedores.

Escolher bem os fornecedores é sempre importante, mas quando a obra é de grandes proporções, isso se torna essencial. Leia este material e saiba o que exigir da empresa de reformas para se precaver e evitar dores de cabeça desnecessárias.

Síndico transforma sala de administração em cinema de luxo para moradores em condomínio de Águas Claras

Na busca por trazer mais conforto e entretenimento aos moradores do condomínio Via Enseada, em Águas Claras, o síndico Carlos Cesar decidiu inovar e transformar a sala que seria destinada à administração em um verdadeiro cinema privativo. Com 12 poltronas reclináveis, frigobar, projetor e ambiente climatizado, o espaço agora é uma atração para todos os condôminos, que podem reservá-lo gratuitamente por até quatro horas para assistir a filmes, jogos de futebol, shows ou qualquer outro tipo de programação.

A ideia surgiu a partir da percepção de que a sala originalmente planejada para o síndico, que seria "pomposa e bonita", poderia ter um uso mais democrático e prático. "Transformamos a sala do síndico em um cinema. A sala elegante virou um espaço para todo mundo", explica Carlos Cesar. Já a administração do condomínio foi realocada para uma sala menor na garagem, conseguindo atender às necessidades do dia a dia sem comprometer o conforto dos moradores.

Carlos Cesar mostra, em palestra para síndicos, como foi a reforma da sala de cinema que originalmente era a sala da administração

O cinema, comparado por Carlos a um "Cinemark", foi pensado para atender a diversos momentos de lazer, como partidas de campeonatos mundiais, finais de Olimpíadas ou até mesmo uma sessão de cinema tradicional. "O morador reserva o espaço, assiste ao que quiser e utiliza o cinema por quatro horas, que é o tempo médio de um jogo de tênis ou de uma final de esporte coletivo", detalha o síndico.

Assista no Youtube a palestra do síndico Carlos mostrando como foi a reforma.

A iniciativa tem sido muito bem recebida pelos moradores, que passaram a contar com mais uma opção de entretenimento dentro do próprio condomínio. Além de trazer praticidade, o projeto reforça a importância de pensar em espaços coletivos que agreguem valor à vida dos residentes. "Isso é uma coisa que a gente foi criando, pensando no bem-estar de todos", conclui Carlos Cesar, orgulhoso da transformação que impactou positivamente a comunidade do Via Enseada.

Saiba mais: Horta comunitária estimula interação em condomínio

Fonte: Fiber Sals | Edição Emerson Tormann

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