Como a norma de Inspeção Predial é aplicada aos condomínios?

Além de estimular a cultura da manutenção, norma da ABNT determina que vistoria predial seja feita por profissional habilitado e exige emissão de laudo técnico

A Lei de Inspeção Predial (NBR 16747/20) afeta os condomínios e os síndicos devem estar preparados

• Para que serve a norma da Inspeção Predial? 
• Como se aplica aos condomínios? 
• A que devo me atentar? 
• Com qual periodicidade deve ser feita?

Neste artigo, vamos esclarecer os principais pontos da Lei de Inspeção Predial (NBR 16747) que afetam os condomínios e como os síndicos devem se preparar para a realização de uma inspeção predial para o seu condomínio, com segurança e conhecimento no tema. Boa leitura!

Você vai ver neste artigo: 

1. Por que a Norma de Inspeção Predial foi criada?
2. A que se propõe a ABNT NBR 16747/20?
3. O que exatamente esta norma agrega ao arcabouço normativo para condomínios?
4. Quais os principais pontos de atenção da NBR 16747:2020 para síndicos?
5. Qual a diferença entre inspeção e ronda de inspeção?
6. A norma não é lei. Como o síndico lida com isso?
7. Quais profissionais estão habilitados a realizar inspeção predial em condomínios?
8. Como um síndico deve escolher este profissional de forma segura?
9. O que o síndico deve exigir na contratação do serviço de inspeção?
10. Quando o síndico sabe que é a hora de fazer inspeção predial?
11. A norma especifica periodicidade para realização de inspeção predial?
12. Inspeção feita e laudo técnico recebido. O que contém esse documento?
13. Quais são os próximos passos do condomínio com o laudo da inspeção em mãos?
14. A inspeção predial pode ser onerosa para o condomínio?
15. Qual a recomendação para que um condomínio esteja sempre em dia com suas manutenções?

Por que a Norma de Inspeção Predial foi criada?

Segundo Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP, essa norma está no contexto de um conjunto de ações decorrentes de diversos desabamentos de prédios, com vítimas fatais, que aconteceram no País.
Dois desabamentos que causaram grande comoção nacional foram dos edifícios no centro do Rio de Janeiro, em 2012, e do Edifício Andrea, em Fortaleza, em outubro de 2019.

"Há um entendimento da sociedade de que há necessidade de inspeções obrigatórias periódicas, que sejam alertas importantes para haver uma mitigação de risco. Espera-se que, com inspeções, se houver problemas na estrutura, em instalação e no que afeta a segurança dos usuários, haja estímulo à manutenção", afirma Carlos Borges, do Secovi-SP, que acompanhou e contribuiu na elaboração da norma.

No Rio de Janeiro, foram sancionadas a Lei Estadual nº 6.400/13 e a Lei Complementar Municipal nº 126/13, da capital, esta última conhecida como Lei da Autovistoria. Em Porto Alegre, está em vigor a Lei Complementar nº 806/16. As leis obrigam a realização de vistorias ou inspeções em edificações.

Além das leis já em vigor, há vários projetos de lei pelo País com a mesma temática, inclusive na cidade de São Paulo: PL 123/2020, do vereador Eduardo Tuma, em tramitação.

No plano de fundo, o que se almeja é fomentar a cultura da manutenção preventiva e corretiva.

"Fazer inspeção predial é como fazer um check-up. E de nada adianta fazê-lo se, entre um e outro, não cuidar da sua saúde. A inspeção predial é um instrumento gerencial que defendemos, mas o mais importante é que haja cultura e investimento na implantação de programas de manutenção preventiva e corretiva", enfatiza Borges, do Secovi-SP.

A que se propõe a ABNT NBR 16747/20 - Norma de Inspeção Predial?

De acordo com Antonio Carlos Dolacio, secretário da Comissão de Estudos de Inspeção Predial do comitê da ABNT, o texto da NBR 16747/20 se propõe a fornecer conceitos, diretrizes, terminologia e procedimentos referentes à atividade da inspeção predial.

"A inspeção predial é um processo que visa a auxiliar na gestão da edificação e, quando realizada com periodicidade regular, contribui com a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados à perda do desempenho", explica Dolacio, que também é vice-coordenador da Câmara de Inspeção Predial do Ibape/SP.

Na visão do engenheiro civil Zeferino Velloso, diretor da empresa VIP - Vistorias e Inspeções Prediais, a norma objetiva uniformizar a metodologia e estabelecer etapas mínimas da atividade de inspeção predial, válida para qualquer tipo de edificação, públicas ou privadas.

"A inspeção predial avalia as condições globais da edificação e detecta a existência de problemas de conservação ou funcionamento, com base em uma análise sensorial, feita por um profissional habilitado. Com base nesta análise mais ampla, poderá ser recomendada a contratação de inspeções prediais especializadas ou outras ações, como testes e ensaios, para que se possa aprofundar e refinar o diagnóstico", explica Velloso.

Ele ainda esclarece que as inspeções prediais especializadas não estão sujeitas a esta norma.

Carlos Borges, do Secovi-SP, enfatiza que o tipo de inspeção desta norma é mais geral, com foco em garantir segurança do usuário e identificar o pode gerar risco à vida humana. Exemplos de sinais de que há risco: fissuras, vazamentos, trincas, fios desencapados, instalações elétricas perto de local que tem umidade, etc. São evidência captadas pela experiência sensorial do profissional que realiza a inspeção.

Outros objetivos da norma, segundo Borges:checar se a edificação está cumprindo o programa de manutenção preventiva e corretiva, elaborado de acordo com a ABNT NBR 5674;
conferir a atualização da documentação do prédio, como: alvará de segurança atualizada, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) válido, Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) etc.

O que exatamente esta norma agrega ao arcabouço normativo para condomínios?

A ABNT já dispõe de um conjunto de normas focadas em edificações, manutenção e reforma que afetam diretamente condomínios edilícios:ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
ABNT NBR 16280:2015 - Reforma em edificações - Sistema de gestão de reformas
ABNT NBR 13752:1996 - Perícias de engenharia na construção civil

Segundo Dolacio, da ABNT, a norma de vistoria predial preenche lacuna relativa à avaliação e acompanhamento técnico da manutenção, conservação e condições de segurança das edificações, complementando, desta forma, a abrangência da NBR 5674 (manutenção) e NBR 16280 (reforma).

"Quando respeitados os preceitos constantes dos referidos textos normativos, a nova norma propicia aos condomínios uso mais seguro das edificações, bem como a manutenção da vida útil dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos, cuidando também, desta forma, do suporte do valor patrimonial", explica Antonio Carlos Dolacio, da ABNT.

Velloso acrescenta que a NBR 16747 agrega metodologia e atividades mínimas da fase de verificação dos resultados da aplicação da NBR 5674, analisando a existência, aplicação e eficácia dos planos de manutenção das edificações.

Quais os principais pontos de atenção da NBR 16747:2020 para síndicos?

A ABNT explica que o texto da norma traz as etapas mínimas a serem cumpridas no desenvolvimento da inspeção predial, inclusive com ponderações sobre os objetivos de cada uma das etapas citadas, como: 

• levantamento e análise de dados e documentação (solicitados e disponibilizados)
• coleta de dados e informações para identificação de características
• histórico geral da edificação
• vistoria da edificação (de forma sistêmica)
• classificação das irregularidades constatadas
• recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas
• organização das prioridades em patamares de urgência
• avaliação da manutenção (conforme a ABNT NBR 5674)
• avaliação do uso
• redação do laudo técnico de inspeção predial

Para a última etapa - laudo técnico de inspeção predial - , a norma fornece o conteúdo mínimo que deverá constar do documento escrito, a ser emitido pelo inspetor predial, que registrará os resultados da inspeção predial.

"É importante o síndico colocar a norma como referência de embasamento técnico para contratação. Para o profissional que vai fazer o serviço, a norma estabelece o escopo mínimo de trabalho", adiciona Carlos Borges, do Secovi-SP.

Qual a diferença entre inspeção e ronda de inspeção?

O mestre e engenheiro em Manutenção Predial Felipe Lima explica que as rondas de inspeção são atividades periódicas que devem ser realizadas dentro do empreendimento e variam conforme a disponibilidade da equipe, quantidade de pessoas, áreas do empreendimento.

São inspeções que podem ser realizadas com a equipe de manutenção do prédio. E as suas periodicidades são variáveis. Exemplos: nos halls dos elevadores, a ronda de inspeção deve ser diária, já nas casas de máquina, as rondas podem ser quinzenais.

A norma não é lei. Como o síndico lida com isso?

Segundo Velloso, embora não seja lei, a prestação de serviços está sujeita ao Código de Defesa do Consumidor, que determina que devem ser atendidas as normas técnicas vigentes. Com isso, a norma tem força de lei.

De posse do laudo técnico, o síndico terá em mãos informações que o auxiliarão na gestão da manutenção predial.

Código de Defesa do Consumidor, Seção IV “DAS PRÁTICAS ABUSIVAS”:

“É vedado ao fornecedor de produtos e serviços... colocar no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – Conmetro”.

Ou seja, em havendo a relação de consumo, o serviço proposto deve atender ao quanto especificado em Normas Técnicas.

Quais profissionais estão habilitados a realizar inspeção predial em condomínios?

Técnicos Industriais, Engenheiros e/ou Arquitetos habilitados e com registro profissional em vigor pelos respectivos conselhos profissionais: CRT (Conselho Regional dos Técnicos Industriais), CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil).

De acordo com a complexidade dos sistemas e instalações presentes, a inspeção pode demandar equipes com profissionais de diferentes formações, tais como arquitetos, engenheiros civis, engenheiros eletricistas, engenheiros mecânicos etc.

Como um síndico deve escolher este profissional de forma segura?

O síndico deve analisar o currículo do profissional para verificar se, além de habilitado, é capacitado para realização da vistoria predial, que requer grande conhecimento, por exemplo, sobre patologia na construção civil.

Zeferino Velloso, da VIP, adiciona que a realização de trabalhos semelhantes pode ser comprovada com a apresentação de:

• TRTs (Termo de Responsabilidade Técnica)
• ARTs (Anotação de Responsabilidade Técnica)
• RRTs (Registro de Responsabilidade Técnica)
• atestados de clientes
• Certidões de Acervo Técnico emitidas pelos conselhos de classe.

"Mas a melhor forma é a indicação de outros síndicos, gestores de patrimônio ou administradoras de condomínios. Especializações e pós-graduações na área são também um excelente diferencial indicativo de capacidade profissional", recomenda Velloso, da VIP.

O que o síndico deve exigir na contratação do serviço de inspeção?

Uma reunião inicial é muito importante, destaca Velloso, e pode ser por videoconferência, que se popularizou com a pandemia de COVID-19.

Depois, a verificação documental e a vistoria. Os laudos devem ser sempre acompanhados de ART/RRT - é a garantia do cliente de que o responsável pelo laudo é um profissional legalmente habilitado.

O laudo deve ser escrito de forma que um leigo possa entender, principalmente se contiver informações tecnicamente complexas. Se ainda for necessária, deve ser realizada nova reunião de esclarecimentos após a leitura do laudo pelo cliente.

Quando o síndico sabe que é a hora de fazer inspeção predial?

Segundo Felipe Lima, o ideal é que todo empreendimento faça inspeção predial quando ainda está com saúde, para poder se manter sempre assim, no melhor estado de conservação possível, e não esperar aparecer algum problema para então fazer o serviço.

"Se o gestor contrata a inspeção predial somente quando encontra problemas na edificação, como trincas, rachaduras, às vezes essa ação já é tardia e os problemas estão extremamente avançados. Se há algum sinal de alerta no empreendimento, é porque já passou da hora de contratar a inspeção predial", explica o engenheiro.Faça o teste do SíndicoNet e descubra o seu nível de conhecimento sobre Manutenção Predial!

A norma especifica periodicidade para realização de inspeção predial?

Não, a norma não estabelece periodicidade para realização de inspeção predial. Segundo Carlos Borges, do Secovi-SP, houve entendimento de que estabelecimento de periodicidade é uma questão que deve constar em lei.

Para o engenheiro Velloso, as inspeções podem ser feitas de acordo com a idade da edificação. Uma sugestão seria:

• Até 10 anos: inspeções a cada 3 anos
• De 10 a 20 anos: inspeções a cada 2 anos
• Acima de 20 anos: anualmente.

"Para que o gestor predial saiba exatamente qual a recomendação de periodicidade para realizar as inspeções prediais, primeiro ele precisa contratar um profissional para fazer uma primeira inspeção. Depois, o próprio vistoriador irá informar, baseado no estado de conservação do empreendimento, idade, localização, qual o prazo sugerido para a próxima inspeção", explica Felipe Lima, engenheiro em Manutenção Predial.

Inspeção feita e laudo técnico recebido. O que contém esse documento?

O Laudo Técnico de Inspeção Predial deverá conter a lista de recomendações, ou ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos.

Dolacio, da ABNT, explica que as recomendações devem estar organizadas em patamares de urgência, de acordo com o item 5.3.7 da NBR 16747.

"O laudo deverá ser levado a conhecimento do profissional responsável pela manutenção da edificação, o qual irá inserir no cronograma físico/financeiro das atividades de manutenção do condomínio, conforme plano de manutenção, as intervenções recomendadas. A ideia é o prédio dar andamento às recomendações seguindo a sequência prevista", explica Dolacio, que também é do Ibape-SP.

Segundo Felipe Lima, no laudo não podem faltar:

• anomalias encontradas
• falhas de uso, operação e manutenção do prédio
• patamares de prioridade das intervenções
• se há a necessidade de contratar alguma inspeção especializada.

Quais são os próximos passos do condomínio com o laudo da inspeção em mãos?

Segundo Felipe Lima, o síndico deve providenciar a execução dos pontos que foram apontados como críticos, e seguir a sequência de atividades corretivas que constam no laudo.

Todo empreendimento deve ter o seu plano de manutenção, independente da inspeção predial.

"O que ocorre com frequência é a adequação do plano de manutenção após a inspeção predial. O vistoriador sugere no laudo os pontos de correção e/ou melhoria do plano de manutenção e dos processos de manutenção que estão sendo realizados na edificação", explica Lima.
A inspeção predial pode ser onerosa para o condomínio?

Segundo o engenheiro de manutenção predial Felipe Lima, a inspeção não é onerosa. "É um investimento que o gestor faz para garantir três principais pontos: saúde, segurança e conforto dos usuários."

Se o condomínio se importa com a segurança e funcionalidade da sua edificação, certamente provisionará no seu orçamento uma verba para realizar as inspeções periódicas, deduz Velloso.

"O importante a saber é que, mantendo um ritmo de manutenções e inspeções periódicas, os síndicos vão parar de ter as desagradáveis despesas 'surpresa' e vão reduzir os custos de manutenção periódica", diz o diretor da VIP.

Qual a recomendação para que um condomínio esteja sempre em dia com suas manutenções?

Os especialistas consultados foram unânimes em recomendar que o condomínio tenha um plano de manutenção preventiva, segundo a NBR 5674, e realize a inspeção predial dentro da periodicidade adequada para verificar se as atividades de operação e manutenção estão aderentes ao plano.

Se necessário, ajustar o plano e os contratos de manutenção, conforme recomendado no laudo, explica Zeferino Velloso.

"O prédio é um organismo vivo que precisa ser mantido desde o primeiro dia. Se for feita a manutenção corretamente, gasta-se menos, tem-se mais conforto e segurança. Visão de longo prazo", lembra Carlos Borges, do Secovi-SP.

Seu condomínio é antigo e não tem planos de manutenção? O resultado do laudo de inspeção predial será o pontapé inicial para a elaboração de um plano específico à sua edificação.

Fontes consultadas: Antonio Carlos Dolacio (ABNT e Ibape-SP), Carlos Borges (Secovi-SP), Felipe Lima (engenheiro de manutenção predial), Zeferino Velloso (engenheiro civil).

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Síndico, tire vantagem da NBR 16747 - Norma de Inspeção Predial

A Norma da ABNT NBR 16747 – Diretrizes, Conceitos, Terminologia, que fornece diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos relativos à inspeção predial, foi publicada em 21 de maio de 2020, visando uniformizar metodologia, estabelecendo métodos e etapas mínimas da atividade.

A Norma se aplica às edificações de qualquer tipologia, públicas ou privadas, para avaliação global da edificação, fundamentalmente através de exames sensoriais por profissional habilitado (somente engenheiro e arquiteto).

No Brasil, temos mais de sete milhões de unidades habitacionais em prédios ou condomínios. Muitos apresentam problemas graves com a falta de manutenção.

Problemas que uma Inspeção Predial realizada por profissional habilitado poderia apontar e evitar, eliminando dessa forma a possibilidade de ocorrerem acidentes, geradores de prejuízos financeiros, danos ao patrimônio e vítimas. Dessa forma, o poder público brasileiro enfrenta o desafio de legislar sobre uma Inspeção Predial obrigatória que minimize os efeitos da falta de cuidados com a edificação e colabore na preservação da vida humana e animal.

Na verdade, o Brasil ainda não adotou uma legislação de abrangência nacional sobre este tema, mas, por causa destes problemas graves na manutenção dos edifícios, tramita atualmente um projeto de lei nacional sobre inspeções prediais. Algumas cidades e estados já se adiantaram e tornaram a inspeção predial obrigatória.

Benefícios da norma da ABNT NBR 16747

A normativa facilitou a realização de inspeções prediais e a elaboração dos laudos técnicos em alguns aspectos. O profissional habilitado, seja o técnico industrial, engenheiro ou arquiteto, responsável pela inspeção pode indicar a necessidade de outros laudos técnicos especializados para complementar o laudo técnico de inspeção predial preliminar.

Dessa forma, o profissional poderá recomendar outros laudos mais detalhados, aprofundando o estudo a respeito de determinado sistema. Por outro lado, também pode não recomendar, evitando o desperdício de produzir um laudo sem necessidade.

LEGISLAÇÃO NACIONAL – PL 6014/2013

Ainda em tramitação na Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei nº 6014/2013, do ex-senador Marcelo Crivella, determina a realização periódica de inspeções em edificações e cria o Laudo de Inspeção Técnica de Edificações (LITE).

Situação atual: Aguardando Parecer do Relator na Comissão de Constituição e Justiça e de
Cidadania (CCJC).

CIDADES COM LEIS JÁ HOMOLOGADAS A LEI DE INSPEÇÃO PREDIAL:

• Balneário Camboriú
• Bauru
• Fortaleza
• Jundiaí
• Porto Alegre
• Ribeirão Preto
• Salvador
• Santos
• São Vicente

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Inspeção predial: o que você precisa saber sobre a NBR 16.747

Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP) é o documento que provavelmente todo o síndico já ouviu falar. Também é uma de suas responsabilidades, uma vez que demonstra em que estado de conservação se encontram os sistemas construtivos da edificação e recomenda correções e manutenções a serem feitas. E para melhorar o entendimento dessas demandas, a ABNT publicou a norma que busca padronizar o processo de inspeção predial: é a NBR 16747.

A novidade gera dúvidas em relação às regras vigentes de inspeção predial. Geralmente, cada cidade define como o LTIP será produzido. Em Porto Alegre, por exemplo a Lei Complementar 806/2016 exige, entre outras coisas, que o laudo de condomínios seja apresentado pelo síndico e deve ser renovado a cada cinco anos.

Sendo assim, a nova normativa da ABNT traz mudanças à legislação vigente sobre o LTIP?

O objetivo da norma, segundo o Engenheiro com experiência em condomínios Henrique D’Ávila, é padronizar os parâmetros mínimos da inspeção predial e do laudo, mas a transformação disso em lei quando sendo papel do município. Ou seja, a NBR 16.747/2020 em si não funciona como uma lei. Mas Henrique lembra que já há jurisprudência atribuindo força de lei à normas técnicas quando não há uma lei que regulamente o tema em determinada localidade.

Benefícios da norma da ABNT NBR 16747/2020

A normativa facilitou a realização de inspeções prediais e a elaboração dos laudos técnicos em alguns aspectos. Henrique menciona a possibilidade do profissional habilitado responsável pela inspeção indicar a necessidade de outros técnicos para complementar o laudo preliminar.

Isso acontece, segundo ele, quando é preciso analisar diversos sistemas, por exemplo, cuja especialidade técnica requer profissionais de diferentes áreas da engenharia. O que geralmente não é bem compreendido pelos síndicos que acreditam que o um único profissional seja capaz entregar um laudo completo.

Outro ponto que a ser destacado é o checklist documental presente sugerido, o que pode representar um desafio à condomínios que não possuem todos os projetos e documentos técnicos em mãos. São alguns dos documentos exigidos:

• Habite-se
• Alvarás de elevadores
• Licenças ambientais
• Relatórios de limpeza e desinfecção dos reservatórios de água
• Outorga e licença de poço profundo de captação e água

Além disso, a NBR 16747: 

• Conceitua 25 termos relacionados à inspeção predial;
• Define as atribuições dos profissionais adequados para a empreitada;
• Determina os procedimentos da inspeção, incluindo etapas da sua metodologia e os objetivos da inspeção, que incluem: 
• Levantamento de dados e documentação;
• Análise dos dados e documentações solicitados e disponibilizados (lista em anexo à norma);
• Processo de diagnóstico para identificar características construtivas da edificação;
• Vistorias da edificação, considerando a complexidade das instalações existentes;
• Classificação das irregularidades constatadas;
• Recomendação das ações necessárias para restauração ou preservação: sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação;
• Priorização das recomendações técnicas;
• Orientações para avaliação da manutenção e uso;
• Orientações para redação e emissão do LTIP.

A importância da inspeção predial

Henrique lembra que a inspeção busca contribuir para a gestão da edificação e, “quando realizada com periodicidade regular, contribui com a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados à perda do desempenho da edificação”. Ou seja, uma inspeção adequada contribui para a elevar o nível de segurança e protege o bolso da comunidade evitando prejuízos com acidentes.

Ficou com dúvida sobre a inspeção predial e a LTIP? Um primeiro passo é checar se na sua cidade existe legislação regulamentando laudo e inspeção. Sobre questões específicas da normativa, deixe seu comentário abaixo ou entre em contato conosco!

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7 coisas que todo síndico precisa saber sobre inspeção predial

Inspeção Predial é a verificação profissional das condições de manutenção e de uso das edificações. Trata-se de um dos principais conceitos da engenharia que deve fazer parte da rotina do condomínio e do vocabulário do síndico.

Vale a pena destacar que a inspeção esteve, durante muito tempo, associada à reparação e à recuperação de estruturas mais antigas, buscando adequá-las às normas de segurança. É o caso de empresas que, após a avaliação profissional do prédio, são contratadas para consertar anomalias de construção.

Nos dias de hoje, porém, a conversa é outra: a Inspeção Predial está muito mais focada na prevenção de problemas, evitando grandes despesas e dores de cabeça como infiltrações, panes elétricas, problemas hidráulicos e demais imprevistos.

Quer entender melhor sobre o que é, as razões para fazer e outras informações relevantes sobre esse procedimento? Continue a leitura e confira.

O que é Inspeção Predial?

A Inspeção Predial é um procedimento que tem como objetivo avaliar as condições de uma edificação ou do conjunto de instalações. Sendo assim, analisa questões como: segurança, funcionalidade, conservação e condições técnicas.

O profissional que faz essa análise também deve observar as alterações que foram realizadas na construção para garantir que o local esteja seguro e com boas condições de uso. Ao final da avaliação, ele emite um laudo que descreve tudo que foi observado, bem como as correções e manutenções a serem realizadas.

Por que fazer a Inspeção Predial?

Como destacamos, a Inspeção Predial não é necessária apenas para os reparos em estruturas antigas, já que esse é um bom procedimento para a prevenção de acidentes e manutenção das construções. Nesse sentido, além de evitar prejuízos com a perda precoce de desempenho e deterioração acentuada, também pode poupar a edificação de sérios riscos à estrutura.

Por esse motivo, o cuidado preventivo de análise da edificação ajuda a direcionar melhor os investimentos em manutenção e permite ao síndico uma visão detalhada das condições de cada sistema construtivo. Além disso, o profissional obtém uma lista de prioridades para uma manutenção mais eficiente e com investimentos bem direcionados.

Com isso, prejuízos são evitados, pois a prevenção tem um custo menor em relação às medidas emergenciais. Assim, o síndico garante o bem-estar dos moradores com as condições plenas de uso do espaço, além de poder planejar as intervenções com antecedência e fazer a cotação de valores com tranquilidade.

Como é feita a Inspeção Predial?

É importante saber que esse procedimento conta com norma e método que certificam a realização adequada. Entenda melhor como é feito.

Quem é o responsável?

A manutenção e a gestão da edificação são de responsabilidade delegada ao síndico. Para isso, ele deve contratar um profissional habilitado e qualificado — geralmente, técnico industrial, engenheiro ou arquiteto — para a sua realização. É importante ressaltar que a Inspeção Predial não é a Manutenção da Edificação, mas, um critério técnico que auxilia na reabilitação dos sistemas danificados e a elaboração de um plano eficiente de manutenção.

Quando deve ser feita?

O procedimento deve ser realizado de acordo com os manuais das áreas comuns da edificação, levando em conta a periodicidade de cada sistema desde o momento em que o empreendimento é entregue. Para verificar obras e reformas posteriores a entrega, atestando se a construção foi feita em conformidade com o contrato, é recomendado realizar a inspeção predial a fim de constatar que o serviço está aderente ao que foi projetado. 

Antes da edificação completar 5 anos, é importante que seja feita uma nova inspeção bem detalhada para observar a existência de problemas que não foram identificados durante o prazo de garantia. Está análise criteriosa visa preservar o desempenho da edificação e a vida útil de projeto. Isso sem falar dos direitos relativos as garantias.

Após isso, o profissional que fez a inspeção pode indicar a periodicidade de manutenções recomendadas para aquela construção, com base em características como: localização, finalidade do edifício, forma de construção, tempo da construção, etc.

Qual a rotina de preparação?

O primeiro passo para se preparar para a inspeção é reunir todos os documentos e dados da edificação, que serão analisados pelo profissional e comparados com o estado atual. O síndico também deverá relatar todo o histórico do local (anamnese) e apresentando relatórios de manutenção e intervenções realizadas ao londo do tempo. 

Então é bom ter anotadas as informações relevantes sobre obras, reformas, manutenções, formas de uso, limpeza e conservação entre outras.

Após esses cuidados, a equipe multidisciplinar responsável pela inspeção fará a análise detalhada e emitirá um relatório com o que for observado. Os profissionais farão a classificação dos problemas conforme o seu grau de prioridade e transmitirão as orientações técnicas de como proceder. Ou seja, emitindo as recomendações de como proceder para corrigir e/ou reabilitar os sistemas danificados.

O que mais é necessário saber sobre a Inspeção Predial?

Viu como essa ferramenta é essencial na preservação das edificações? Descubra outras informações importantes sobre o tema.

O assunto está cada vez mais em alta

Dedicando-se à análise dos possíveis riscos aos quais as edificações estão vulneráveis e ao atendimento de regras importantes (como as normas da ABNT – NBR 15575, NBR 5674, NBR 16280, NBR 16747), o tópico da Inspeção Predial tem se tornado uma preocupação cada vez mais urgente por parte de síndicos e administradoras.

De fato, o tema tem despertado um interesse crescente na sociedade como um todo, assim como na comunidade técnica e no meio da gestão condominial. Isso porque, essa avaliação possibilita o melhor uso dos imóveis, mais qualidade nas condições de moradia e a prevenção de acidentes — inclusive com vítimas fatais — nas edificações.

A Inspeção Predial é lei em diversos municípios

É fundamental enfatizar que a Inspeção Predial não é apenas uma recomendação informal ou simples bom senso, mas uma questão de legislação.

É importante ter em mente, no entanto, que não há uma lei federal da Inspeção Predial. Estados e municípios têm autonomia para determinar as práticas obrigatórias na sua região.

Porém, vale a pena mencionar que a legislação, de maneira geral, solicita a realização da vistoria profissional do prédio e o posterior Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP).

Em determinadas localidades, o laudo (que segue a norma ABNT NBR 13752 e NBR 16747) deve ser apresentado na prefeitura ou em órgão indicado pela mesma.

A realização da Inspeção Predial pode ser classificada em 3 níveis

É possível classificar o processo de realização da inspeção em 3 diferentes níveis. Acompanhe:

1° nível — é a fase de identificar e analisar as falhas e anomalias aparentes na edificação;

2º nível — profissionais de diferentes áreas de atuação realizam uma avaliação mais detalhada com o uso de ferramentas e instrumentos específicos. Há, ainda, a análise cuidadosa de documentos técnicos para conhecer a gravidade dos problemas com mais profundidade;

3º nível — na terceira etapa, temos o 2º nível de inspeção acrescido de um estudo ainda mais detalhado da edificação, com o objetivo de notificar as anomalias aparentes e também ocultas. Mais uma vez, há o uso de aparelhos e equipamentos, além de testes locais e laboratoriais.

Há uma variedade de equipamentos e sistemas a serem inspecionados

Dentre os elementos que devem ser avaliados por profissionais na Inspeção Predial, podemos incluir:

• sistemas de vedação externos e internos;
• itens estruturais aparentes;
• revestimentos (inclusive as fachadas);
• sistemas de impermeabilização, incluindo infiltrações;
• esquadrias;
• instalações hidrossanitárias (esgoto sanitário, reuso de água, águas da chuva, água quente e água fria);
• rede de distribuição de gás GLP;
• geradores de eleteicidade da edificação;
• sistema elétrico;
• elevadores;
• equipamentos de combate e prevenção de incêndios;
• para-raios;
• acessibilidade;
• impermeabilização de cobertura do condomínio (calhas, telhados, etc).

Existem 4 normas técnicas envolvidas no processo de inspeção

Como já mencionamos, a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) regula a realização da Inspeção Predial. São 5 normas envolvidas no processo:

• NBR 16747: Inspeção Predial - Diretrizes, conceitos, terminologia, requisitos e procedimento;
• NBR 16280: dispõe sobre a Reforma em Edificações e os requisitos para o sistema de Gestão de Reformas;
• NBR 15575: aborda o Desempenho de Edificações Habitacionais;
• NBR 14037: trata das Diretrizes para Elaboração de Manuais de uso, Manutenção e Operação das Edificações, assim como dos Requisitos para Elaboração e Apresentação dos Conteúdos;
• NBR 5674: regula os requisitos para o sistema de gestão de manutenção, abordando o tópico da Manutenção de Edificações.

Existe uma frequência média para a realização da Inspeção Predial

Como indicamos, o profissional que faz a inspeção pode sugerir a frequência ideal para o procedimento, conforme as variáveis do local. Isso porque, a Inspeção Predial precisa ser realizada de tempo em tempo para garantir a integridade da estrutura e a segurança de moradores e funcionários do condomínio.

Apesar disso, é possível calcular uma periodicidade média que síndicos e administradoras devem ter em mente, relacionada com a idade da edificação em questão. Confira:

• condomínios e edifícios com até 20 anos de existência — é possível realizar a inspeção a cada 5 anos;
• condomínios e edifícios com 20 a 30 anos de existência — a recomendação é fazer a inspeção a cada 3 anos;
• condomínios e edifícios com 30 a 50 anos de existência — o ideal é realizar a inspeção a cada 2 anos;
• condomínios e edifícios com mais de 50 anos de existência — a inspeção deve ser realizada anualmente.
• A inspeção pode verificar diferentes graus de risco nas edificações
• A depender do nível do problema ou anomalia apresentados pela edificação, os graus de risco podem ser classificados da seguinte maneira:
• grau crítico — é o nível mais grave de problemas estruturais. Aqui, os danos podem representar até mesmo risco à saúde das pessoas que moram ou frequentam o local. Há grande depreciação do imóvel e ações imediatas são necessárias;
• grau regular — há danos consideráveis (mas não drásticos) na estrutura da edificação. Recomenda-se algumas ações corretivas a curto prazo;
• grau mínimo — acontece quando os problemas identificados não se repetem e/ou não oferecem riscos à estabilidade e segurança de todos. Nessa situação, o recomendado é fazer intervenções e planejar ações a médio prazo.

Inspeção Predial é diferente de vistoria

É importante entender que inspeção e vistoria são diferentes, apesar de estarem relacionadas. Isso significa que a Inspeção Predial é um tipo de vistoria, que inclui a avaliação dos sistemas, elementos e equipamentos de uma edificação. Por esse motivo, o procedimento também é chamado de Vistoria do Check-Up.

Por outro lado, existem diferentes tipos de vistorias além da que verifica a procedência predial, por exemplo: vistoria cautelar de vizinhança, vistoria de entrega e recebimento da obra e vistoria para locação e venda.

Em suma, além dos benefícios óbvios, a Inspeção Predial fornece uma visão estratégica e sistematizada do condomínio ao síndico. Auxilia na tomada de decisões e fornece todos os elementos necessários para uma previsão orçamentária bem fundamentada. Afinal de contas, o processo envolve uma equipe com profissionais de diferentes áreas que realizam um verdadeiro diagnóstico da saúde do edifício.

Texto adaptado por Emerson Tormann de Group Software

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Quanto custa uma inspeção técnica predial?

Quem administra prédios precisa ficar por dentro de quanto custa uma inspeção técnica predial. Isso porque essa é uma exigência que precisa ser realizada de tempos em tempos nos prédios.

Ela é realizada para avaliar uma série de situações que podem comprometer a estrutura. Ela pode incluir desde a avaliação das instalações hidráulicas e elétricas, até o sistema de combate a incêndio e Sistema de Proteção contra Descargas Elétricas (SPDA).

Uma vez que todos os pontos obrigatórios são analisados, o especialista emite um relatório especificando as condições do prédio. Alguns estados, onde há legislação que obriga a inspeção predial periódica e costuma não realizar esse tipo de inspeção, pode acabar pagando multas pesadas a administração local.

Fatores que você precisa levar em conta para saber quanto custa uma inspeção técnica predial

Para saber quanto custa uma inspeção técnica predial, antes é preciso levar em conta os principais fatores que são considerados na formação de orçamento para esse tipo de serviço, entre os principais estão:

Quantidade de laudos

O primeiro item que precisa ser levado em consideração é a quantidade de laudos. Isso interfere diretamente no orçamento.

De maneira geral, quanto mais sistemas você incluir na inspeção. mais em conta vai sair o preço final do laudo. Isso porque cada laudo realizado individualmente custa bem mais caro do que pedir vários de uma vez.

Uma única avaliação, de apenas um aspecto da estrutura, custa entre R$ 3.000 e R$ 9.000, dependendo do tipo. Agora, se você solicitar todos os laudos necessários, em média cada um sai no valor de R$ 1.600 a R$ 4.800 por sistema

Vamos supor que você precise analisar a parte elétrica, hidráulica, estrutural, para-raios, AVCB, PPra e gás. Ou seja, sete laudos, e que cada um deles custe em média R$ 4.800. A conta ficaria da seguinte maneira: 7 x 6.800 = 33.600. Ou seja, você teria que pagar cerca R$ 33.600.

Quantidade de especialidades que o profissional precisa exercer

Outro ponto importante é em relação a quantidade de especialidades que o profissional terá que usar durante a inspeção predial. Se ele tiver que usar mais de uma especialidade, será acrescentado o valor de 35% aproximadamente sobre o valor total do processo.

Isso porque a avaliação será mais complexa e irá envolver um trabalho mais minucioso por parte do profissional. Vamos supor que o seu prédio tenha tido um orçamento de R$ 5.000 apenas para uma especialidade.

Contudo, de última hora você perceber que o profissional terá que avaliar outro aspecto e assim usar mais uma especialidade. A conta ficaria da seguinte maneira: 5000 + 30% = 6500
Isso quer dizer que a inspeção predial ficaria no valor de R$ 6.500.

Hora técnica conforme o Conselhos Profissionais

Outro fator que deve ser levado em consideração é a hora técnica segundo conselho profissional, seja CREA, CAU ou CRT. Em geral as autarquias profissionais costumam publicar uma tabela sugestiva de honorários que podem ou não entrar no cálculo.

Os sindicatos e associações de técnicos industriais, engenheiros e/ou arquitetos também fazem menção as tabelas de honorários. A mais famosa é frequentemente atualizada pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

Além disso, o valor dos serviços vai depender diretamente de cada profissional e sua experiência. Contudo, a grande maioria dos especialistas em engenharia que realizam esse tipo de serviço se baseiam nessas informações para ter uma base de quanto cobrar.

Logo, para saber quanto custa uma inspeção técnica predial é necessário buscar essa tabela. Em média, a hora técnica desse especialista varia entre R$ 280 e R$ 430. Na tabela, será indicado tanto o valor como a quantidade média de horas gastas para a realização do procedimento.

Vamos supor que para um prédio de três pavimentos com 500 metros de área construída, o tempo médio para a realização da inspeção predial é de 12 horas, e que o valor por hora seja de R$ 360. A conta ficaria da seguinte maneira: 12 x 290 = 4320. Logo, para conseguir fazer a inspeção você teria que desembolsar cerca de R$ 4.320.

Tempo de existência do prédio

Sim, a idade do prédio também interfere diretamente na formação de preços para inspeção predial. Geralmente, prédios com até 30 anos de idade seguem o valor tabelado.

Contudo, para aqueles que tem mais de 30 anos é acrescentado aproximadamente 15% ao valor, a cada 5 anos que ultrapassem esse limite. Usando o orçamento anterior como base, vamos supor que o prédio em questão tenha 40 anos. Nesse caso, será necessário acrescentar 30% ao valor de R$ 4.320. Ou seja, 4320 + (4320 x 0,2) = 5184. O orçamento final iria ficar cerca de R$ 5.184.

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Dicas para garantir uma inspeção predial de qualidade

Além de saber quanto custa uma inspeção técnica predial, é importante tomar alguns cuidados para garantir que esse serviço seja realizado com qualidade. Confira!

Verifique se o profissional e a empresa possuem registro em conselho profissional

Um dos cuidados mais importantes é verificar se o profissional que está oferecendo o serviço de inspeção possui registro profissional e é habilitado para realizar o serviço. É esse cadastro tem por objetivo garantir a legalidade do serviço permitindo a ambas as partes estarem respaldados por lei.

 Além do fato de evitar contratação de pessoa não habilitada, o que incorreria em exercício ilegal de profissões técnicas de engenharia e arquitetura colocando em dúvida a qualidade do serviço. Especialistas são profissionais que realmente têm conhecimentos necessários para desempenhar atividades de inspeção e confecção de laudos técnicos. 

Tenha em mente que essa inspeção poderá identificar pontos que precisam ser melhorados ou corrigidos nas diferentes estruturas e sistemas construtivos do seu prédio. Por conta disso é tão importante contar com um profissional habilitado.

Procure quem já tem experiência

Mais uma dica para garantir uma inspeção de qualidade é procurar alguém que já tenha experiência nesse tipo de procedimento. Assim você terá uma garantia maior de um trabalho de qualidade.
Inclusive, é indicado solicitar ao profissional referências de outros prédios que passaram pela inspeção.

Cuidado com valores muito abaixo do praticado no mercado

Mais uma dicas para garantir uma inspeção de qualidade é tomar cuidado com valores muito abaixo do padrão de mercado. Os honorários dos técnicos industriais, engenheiros e arquitetos que realizam inspeções são tabelados, e mesmo variando de Estado para Estado mantém uma média.

Por conta disso, é importante desconfiar de valores muito baixos ou promoções. Eles podem esconder falta de experiência ou trabalho incompleto e de má qualidade. O ideal é investir um pouco mais, e ter a garantia de um serviço de qualidade.

Agora que você sabe os fatores que geralmente são levados em consideração para o orçamento desse tipo de serviço, será mais fácil saber quanto custa uma inspeção técnica predial. Aproveite e coloque as dicas acima em prática para garantir um serviço de qualidade e que realmente caiba no seu bolso.

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Texto adaptado de Chronoshare por Emerson Tormann

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