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| QDG - Fotos: Emerson Tormann |
Realizar as manutenções periódicas em dia é fundamental para garantir a segurança do condomínio
Limpeza da caixa d’água, da cisterna, da caixa de gordura, das calhas, da fachada, inspeção dos para-raios, dos elevadores… são tantas as manutenções periódicas para deixar um condomínio sempre em dia e em conformidade com as leis que nenhum detalhe pode ser esquecido. Além disso, esse cuidado recorrente garante a valorização dos imóveis.
É sobre isso que vamos falar hoje para você, síndico, atualizar sua planilha e todas as manutenções preventivas do seu condomínio. Afinal, de acordo com as normas NBR 5674 e NBR 16280 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), o responsável por monitorar e manter as inspeções é o síndico, que pode (e deve) delegar a função para empresas especializadas.
Apesar de as manutenções prediais muitas vezes nem sequer passarem pela cabeça do condômino – que, convenhamos, mal se lembra de todas as manutenções da sua unidade -, é sempre bom estar atento e cobrar o síndico quando necessário.
Necessário ou não?
Quando falamos que a manutenção deve ser realizada de acordo com a necessidade, é preciso bom senso para determinar a exigência ou não de reparos. Por isso, o artigo 1.341 do Código Civil determina que as obras em condomínios podem ser úteis, isto é, aquelas pensadas em facilitar, melhorar ou aumentara utilização do condomínio, ou voluptuárias, as de embelezamento. Existem ainda as obras necessárias, que são as que conservam o local e impedem a sua deterioração.
Questões que envolvem o orçamento do condomínio necessitam da aprovação em assembleia, sendo que as obras úteis ou necessárias precisam apenas do voto da maioria dos condôminos, enquanto obras voluptuárias requerem o voto de dois terços de aprovação.
Porém, se a obra for necessária e urgente, e os custos não forem altos – valor menor ao especificado na Convenção do Condomínio –, não é necessária a aprovação em assembleia, cabendo apenas ao síndico autorizar. Se ela for urgente e tiver o valor elevado, deverá ser informar aos demais condôminos mediante assembleia, mesmo que a obra já esteja sendo realizada. Lembre-se, transparência é tudo!
Fazer um check-list e manter uma planilha atualizada é imprescindível para não se perder em meio a tantas manutenções preventivas necessárias, visando não perder os prazos e nem as obrigações.
Mãos à obra!
Abaixo, uma lista de manutenções necessárias para manter tudo em ordem no seu condomínio, de acordo com a periodicidade.
Manutenções diárias/semanais/mensais:
- Limpeza da piscina: deve ser filtrada diariamente, aplicado o cloro a cada dois dias e o pH checado e regulado semanalmente;
- Jardins: verificar pragas, quantidade de água;
- Playground: estado e limpeza dos brinquedos;
- Nível de óleo dos geradores, elevadores e portões automáticos.
A cada seis meses:
- Limpeza da caixa d’água;
- Limpeza da cisterna;
- Limpeza do ar condicionado;
- Dedetização de áreas comuns
- Tubulações: verificar as que não ficam em uso constante, como o ladrão da caixa d’água.
A cada ano:
- Limpeza da caixa de gordura;
- Recarga dos extintores de incêndio (e conferência das datas de validade);
- Teste hidrostático: verificação das mangueiras dos hidrantes e dos conectores de metal;
- Inspeção dos para-raios;
- Inspeção dos elevadores, com o Relatório de Inspeção Anual.
- AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros): os bombeiros vão vistoriar extintores, mangueiras e placas de sinalização nas áreas comuns e alarmes. (Cada estado tem um prazo de validade, na maioria dos estados é de um ano).
- No Distrito Federal, o Corpo de Bombeiros Militar do DF (CBMDF) realiza uma vistoria similar ao AVCB, mas ela é chamada de Licença de Funcionamento. A diferença está no nome e na abrangência do processo.
Para condomínios residenciais no Distrito Federal, a Licença de Funcionamento é um processo que garante que o imóvel atende aos requisitos de segurança contra incêndio e pânico. Aqui estão os principais passos:
- Solicitação: O proprietário ou representante legal deve solicitar a vistoria para a Licença de Funcionamento através do site do CBMDF.
- Cadastro: O solicitante deve se cadastrar no sistema INOVA do CBMDF.
- Vistoria: A vistoria é realizada presencialmente por técnicos do CBMDF, que verificam a conformidade com as normas de segurança.
- Documentação: Após a vistoria, é necessário anexar o Certificado de Licenciamento obtido no site do RLE@DIGITAL.
- Aprovação: Se o condomínio atender aos requisitos, a Licença de Funcionamento é concedida e é válida por um período específico (geralmente 5 anos).
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| Manutenção de elevadores na casa de máquinas do condomínio |
De acordo com a necessidade:
- Teste de estanqueidade em tubulações de gás: verificação de vazamento de gás nas tubulações, feita principalmente quando há suspeita de problemas;
- Limpeza das calhas e drenos das coberturas e pilotis;
- Limpeza de fachada;
- Manutenção dos sistemas elétrico, hidráulico e hidrossanitário;
- Verificação dos equipamentos de segurança, alarme e sinalização de emergência.
- Revisão de Sistema de Aquecimento de Água: Verificação e manutenção de aquecedores de água, especialmente em sistemas de aquecimento central.
- Revisão de Bombas Hidráulicas: Inspeção das bombas de recalque de água e bombas de esgoto para garantir seu funcionamento adequado.
- Manutenção de Jardins e Áreas Verdes: Cuidados com plantas, árvores e gramados, incluindo podas e controle de pragas.
- Inspeção de Piscinas: Verificação e manutenção da qualidade da água, sistemas de filtragem e segurança ao redor da piscina.
- Controle de Pragas: Realização de desratização e desinsetização periódicas para evitar infestações.
- Manutenção do Sistema de Para-raios: Verificação do sistema de proteção contra descargas elétricas atmosféricas (SPDA).
- Inspeção de Coberturas e Telhados: Verificação de possíveis danos ou infiltrações na cobertura e telhado do edifício.
- Manutenção de Portões e Cercas: Verificação e lubrificação de portões automáticos e manutenção de cercas e muros.
Riscos ao não realizar a manutenção preventiva
É muito melhor corrigir uma trinca ou um vazamento no início do que esperar o desabamento do condomínio para pensar em fazer algo, não é mesmo? O exemplo parece exagerado, mas muitos acidentes como esse poderiam ter sido evitados com as manutenções preventivas ou com a presença de profissionais habilitados para examinar a situação.
Como na medicina, a engenharia tem recursos para inspecionar e avaliar as estruturas do condomínio, auxiliando na prevenção de acidentes e manutenção ou correção necessária. Outra boa medida de segurança é adotar medidas de prevenção e conformidade em dia.
Fonte: Mineiras | Edição Emerson Tormann
