Quais as principais manutenções periódicas em um condomínio?

QDG - Fotos: Emerson Tormann

Realizar as manutenções periódicas em dia é fundamental para garantir a segurança do condomínio

Limpeza da caixa d’água, da cisterna, da caixa de gordura, das calhas, da fachada, inspeção dos para-raios, dos elevadores… são tantas as manutenções periódicas para deixar um condomínio sempre em dia e em conformidade com as leis que nenhum detalhe pode ser esquecido. Além disso, esse cuidado recorrente garante a valorização dos imóveis.

É sobre isso que vamos falar hoje para você, síndico, atualizar sua planilha e todas as manutenções preventivas do seu condomínio. Afinal, de acordo com as normas NBR 5674 e NBR 16280 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), o responsável por monitorar e manter as inspeções é o síndico, que pode (e deve) delegar a função para empresas especializadas.

Apesar de as manutenções prediais muitas vezes nem sequer passarem pela cabeça do condômino – que, convenhamos, mal se lembra de todas as manutenções da sua unidade -, é sempre bom estar atento e cobrar o síndico quando necessário.

Necessário ou não?

Quando falamos que a manutenção deve ser realizada de acordo com a necessidade, é preciso bom senso para determinar a exigência ou não de reparos. Por isso, o artigo 1.341 do Código Civil determina que as obras em condomínios podem ser úteis, isto é, aquelas pensadas em facilitar, melhorar ou aumentara utilização do condomínio, ou voluptuárias, as de embelezamento. Existem ainda as obras necessárias, que são as que conservam o local e impedem a sua deterioração.

Questões que envolvem o orçamento do condomínio necessitam da aprovação em assembleia, sendo que as obras úteis ou necessárias precisam apenas do voto da maioria dos condôminos, enquanto obras voluptuárias requerem o voto de dois terços de aprovação.

Porém, se a obra for necessária e urgente, e os custos não forem altos – valor menor ao especificado na Convenção do Condomínio –, não é necessária a aprovação em assembleia, cabendo apenas ao síndico autorizar. Se ela for urgente e tiver o valor elevado, deverá ser informar aos demais condôminos mediante assembleia, mesmo que a obra já esteja sendo realizada. Lembre-se, transparência é tudo!

Fazer um check-list e manter uma planilha atualizada é imprescindível para não se perder em meio a tantas manutenções preventivas necessárias, visando não perder os prazos e nem as obrigações.

Mãos à obra!

Abaixo, uma lista de manutenções necessárias para manter tudo em ordem no seu condomínio, de acordo com a periodicidade.

Manutenções diárias/semanais/mensais:

• Limpeza da piscina: deve ser filtrada diariamente, aplicado o cloro a cada dois dias e o pH checado e regulado semanalmente;
• Jardins: verificar pragas, quantidade de água;
• Playground: estado e limpeza dos brinquedos;
• Nível de óleo dos geradores, elevadores e portões automáticos.

A cada seis meses:

• Limpeza da caixa d’água;
• Limpeza da cisterna;
• Limpeza do ar condicionado;
• Dedetização de áreas comuns
• Tubulações: verificar as que não ficam em uso constante, como o ladrão da caixa d’água.

A cada ano:

• Limpeza da caixa de gordura;
• Recarga dos extintores de incêndio (e conferência das datas de validade);
• Teste hidrostático: verificação das mangueiras dos hidrantes e dos conectores de metal;
• Inspeção dos para-raios;
• Inspeção dos elevadores, com o Relatório de Inspeção Anual.
• AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros): os bombeiros vão vistoriar extintores, mangueiras e placas de sinalização nas áreas comuns e alarmes. (Cada estado tem um prazo de validade, na maioria dos estados é de um ano).
• No Distrito Federal, o Corpo de Bombeiros Militar do DF (CBMDF) realiza uma vistoria similar ao AVCB, mas ela é chamada de Licença de Funcionamento. A diferença está no nome e na abrangência do processo.

Para condomínios residenciais no Distrito Federal, a Licença de Funcionamento é um processo que garante que o imóvel atende aos requisitos de segurança contra incêndio e pânico. Aqui estão os principais passos:

1. Solicitação: O proprietário ou representante legal deve solicitar a vistoria para a Licença de Funcionamento através do site do CBMDF.
2. Cadastro: O solicitante deve se cadastrar no sistema INOVA do CBMDF.
3. Vistoria: A vistoria é realizada presencialmente por técnicos do CBMDF, que verificam a conformidade com as normas de segurança.
4. Documentação: Após a vistoria, é necessário anexar o Certificado de Licenciamento obtido no site do RLE@DIGITAL.
5. Aprovação: Se o condomínio atender aos requisitos, a Licença de Funcionamento é concedida e é válida por um período específico (geralmente 5 anos).

Manutenção de elevadores na casa de máquinas do condomínio

De acordo com a necessidade:

• Teste de estanqueidade em tubulações de gás: verificação de vazamento de gás nas tubulações, feita principalmente quando há suspeita de problemas;
• Limpeza das calhas e drenos das coberturas e pilotis;
• Limpeza de fachada;
• Manutenção dos sistemas elétrico, hidráulico e hidrossanitário;
• Verificação dos equipamentos de segurança, alarme e sinalização de emergência.
• Revisão de Sistema de Aquecimento de Água: Verificação e manutenção de aquecedores de água, especialmente em sistemas de aquecimento central.
• Revisão de Bombas Hidráulicas: Inspeção das bombas de recalque de água e bombas de esgoto para garantir seu funcionamento adequado.
• Manutenção de Jardins e Áreas Verdes: Cuidados com plantas, árvores e gramados, incluindo podas e controle de pragas.
• Inspeção de Piscinas: Verificação e manutenção da qualidade da água, sistemas de filtragem e segurança ao redor da piscina.
• Controle de Pragas: Realização de desratização e desinsetização periódicas para evitar infestações.
• Manutenção do Sistema de Para-raios: Verificação do sistema de proteção contra descargas elétricas atmosféricas (SPDA).
• Inspeção de Coberturas e Telhados: Verificação de possíveis danos ou infiltrações na cobertura e telhado do edifício.
• Manutenção de Portões e Cercas: Verificação e lubrificação de portões automáticos e manutenção de cercas e muros.

Riscos ao não realizar a manutenção preventiva

É muito melhor corrigir uma trinca ou um vazamento no início do que esperar o desabamento do condomínio para pensar em fazer algo, não é mesmo? O exemplo parece exagerado, mas muitos acidentes como esse poderiam ter sido evitados com as manutenções preventivas ou com a presença de profissionais habilitados para examinar a situação.

Como na medicina, a engenharia tem recursos para inspecionar e avaliar as estruturas do condomínio, auxiliando na prevenção de acidentes e manutenção ou correção necessária. Outra boa medida de segurança é adotar medidas de prevenção e conformidade em dia.

Fonte: Mineiras | Edição Emerson Tormann

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Como mudar a destinação de uma área comum do condomínio?

Hortas comunitárias em condomínios são uma tendência moderna e sustentável que estimula a saúde e o bem-estar de moradores - Foto: Divulgação/Codhab-DF

O estilo de vida das pessoas e seus comportamentos estão mudando de forma rápida

As necessidades são outras e a sociedade se transforma para atender estas novas demandas e exigências. O mesmo ocorre na vida condominial. Uma área comum do condomínio, que há alguns anos servia para carteado, hoje será muito mais útil se transformada numa academia ou numa área de festa com churrasqueira, por exemplo.

Diante disso, se você está pensando em mudar a destinação de uma área comum no seu condomínio, saiba que isso é possível, mas você terá que se cercar de alguns cuidados.

Vale lembrar que a mudança de destinação pode ocorrer não somente com o passar dos anos, mas também em um condomínio novo, no qual a construtora previu uma coisa, porém os moradores estão querendo outra no mesmo lugar.

Hoje vamos explicar o passo a passo de como fazer isso, agradar muito mais gente e não ferir nenhuma norma interna.

Passo a passo de como mudar a destinação de uma área comum do condomínio

1. Converse com os moradores sobre as mudanças que eles consideram importantes.

Para garantir a participação de todos na decisão, você pode fazer uma pesquisa, online ou em formulário impresso – perguntando qual área deve ser mudada e qual a destinação, na preferência deles.

2. Deixe claro o que está sendo proposto.

Explique que você não está falando de mais serviços de manutenção como pintura, por exemplo. E sim de uma nova finalidade para o espaço, com possíveis obras, troca de mobiliário e necessidade de investimento.

3. Convoque uma assembleia.

Decidido o que será feito, respeitando as possibilidades da estrutura em questão e a opinião da maioria, é hora de convocar uma assembleia para oficializar a mudança. Na convocação, avise que a reunião terá como objetivo discutir a troca de destinação de uma área comum do condomínio.

4. Atenha-se às regras.

Lembre-se que uma mudança de destinação em área comum deve ser aprovada por unanimidade, segundo o Código Civil. Alguns condomínios até aprovam esse tipo de alteração somente com dois terços dos moradores, mas esta postura fere a legislação e pode render consequências sérias. Melhor não arriscar!

5. Se a finalidade é a mesma, não é necessário unanimidade.

A exceção para não precisar de unanimidade é quando a finalidade da área comum não vai mudar. Por exemplo, uma quadra poliesportiva pouco utilizada vai se transformar num playground com equipamentos. A finalidade é a mesma: lazer. Neste caso, não é preciso unanimidade, podendo a decisão ser aprovada por dois terços dos condôminos.

6. No tocante à documentação, só a ata de assembleia bem redigida é suficiente.

Mesmo alterando a finalidade do espaço, não é necessário alterar a convenção do condomínio, bastando apenas registrar a mudança de forma detalhada na ata da assembleia.

7. Obras de grandes proporções exigem atenção.

Se você for transformar um local que não tinha uma destinação específica, atribuindo uma finalidade, a anuência em assembleia também pode ser de dois terços.

Agora, se a transformação for mais radical, como construir um andar a mais de garagem, o quórum necessário é também de unanimidade já que trata-se de uma obra de grandes proporções que vai alterar o layout do condomínio. O mesmo vale se você for construir uma piscina de alvenaria no seu condomínio. Se esta for sua opção, saiba mais detalhes sobre isso!

8. Depois da aprovação em assembleia, a obra precisa ser aprovada na prefeitura.

Se a mudança exigir obra de construção, será preciso garantir a aprovação da alteração na prefeitura, atendendo a legislação vigente.

9. Escolha muito bem os fornecedores.

Escolher bem os fornecedores é sempre importante, mas quando a obra é de grandes proporções, isso se torna essencial. Leia este material e saiba o que exigir da empresa de reformas para se precaver e evitar dores de cabeça desnecessárias.

Síndico transforma sala de administração em cinema de luxo para moradores em condomínio de Águas Claras

Na busca por trazer mais conforto e entretenimento aos moradores do condomínio Via Enseada, em Águas Claras, o síndico Carlos Cesar decidiu inovar e transformar a sala que seria destinada à administração em um verdadeiro cinema privativo. Com 12 poltronas reclináveis, frigobar, projetor e ambiente climatizado, o espaço agora é uma atração para todos os condôminos, que podem reservá-lo gratuitamente por até quatro horas para assistir a filmes, jogos de futebol, shows ou qualquer outro tipo de programação.

A ideia surgiu a partir da percepção de que a sala originalmente planejada para o síndico, que seria "pomposa e bonita", poderia ter um uso mais democrático e prático. "Transformamos a sala do síndico em um cinema. A sala elegante virou um espaço para todo mundo", explica Carlos Cesar. Já a administração do condomínio foi realocada para uma sala menor na garagem, conseguindo atender às necessidades do dia a dia sem comprometer o conforto dos moradores.

Carlos Cesar mostra, em palestra para síndicos, como foi a reforma da sala de cinema que originalmente era a sala da administração

O cinema, comparado por Carlos a um "Cinemark", foi pensado para atender a diversos momentos de lazer, como partidas de campeonatos mundiais, finais de Olimpíadas ou até mesmo uma sessão de cinema tradicional. "O morador reserva o espaço, assiste ao que quiser e utiliza o cinema por quatro horas, que é o tempo médio de um jogo de tênis ou de uma final de esporte coletivo", detalha o síndico.

Assista no Youtube a palestra do síndico Carlos mostrando como foi a reforma.

A iniciativa tem sido muito bem recebida pelos moradores, que passaram a contar com mais uma opção de entretenimento dentro do próprio condomínio. Além de trazer praticidade, o projeto reforça a importância de pensar em espaços coletivos que agreguem valor à vida dos residentes. "Isso é uma coisa que a gente foi criando, pensando no bem-estar de todos", conclui Carlos Cesar, orgulhoso da transformação que impactou positivamente a comunidade do Via Enseada.

Saiba mais: Horta comunitária estimula interação em condomínio

Fonte: Fiber Sals | Edição Emerson Tormann

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Checklist de Manutenção Preventiva para Condomínios

Imagem de Freepik

Manter o condomínio em dia é mais simples com um checklist que organiza e prioriza as ações de manutenção preventiva

Contextualização sobre a Importância da Manutenção Preventiva

A manutenção preventiva é uma prática essencial para garantir a longevidade e o bom funcionamento das estruturas e sistemas de um condomínio. Diferentemente das manutenções corretivas, que são realizadas após a ocorrência de problemas, a manutenção preventiva visa antecipar e prevenir falhas, evitando interrupções e danos maiores que podem resultar em altos custos e inconveniências.

Benefícios para a Segurança e Bem-Estar dos Moradores

A adoção de uma manutenção preventiva eficaz traz inúmeros benefícios para a segurança e bem-estar dos moradores. Ao manter equipamentos e estruturas em bom estado, reduz-se o risco de acidentes e emergências. Além disso, ambientes bem cuidados promovem uma sensação de segurança e conforto, contribuindo para a qualidade de vida dos residentes.

Apresentação do Tema

Neste artigo, vamos explorar o conceito de checklist de manutenção preventiva, uma ferramenta essencial para a gestão eficiente de condomínios. A criação de um checklist detalhado e regular é crucial para garantir que todas as áreas e sistemas do condomínio recebam a atenção necessária.

Relevância de Ter um Plano Estruturado e Regular

Ter um plano estruturado de manutenção preventiva é fundamental para a gestão condominial. Um checklist bem elaborado permite que síndicos e administradores mantenham um controle rigoroso sobre todas as atividades de manutenção, assegurando que nenhum detalhe importante seja negligenciado. Isso não só protege o patrimônio, mas também otimiza os recursos financeiros do condomínio.

Neste artigo, abordaremos os seguintes tópicos:

• Identificação das Áreas Críticas: Vamos identificar as principais áreas do condomínio que requerem manutenção regular, como áreas comuns, sistemas elétricos e hidráulicos, sistemas de segurança e estruturas.
• Frequência de Manutenções: Discutiremos a frequência ideal para a realização de manutenções diárias, semanais, mensais, semestrais e anuais.
• Ferramentas e Recursos Necessários: Exploraremos as ferramentas básicas necessárias para a manutenção e a importância de contratar profissionais especializados quando necessário.
• Planejamento e Execução da Manutenção: Abordaremos como criar um cronograma de manutenção, delegar tarefas e executar o plano de manutenção preventiva de maneira eficaz.
• Monitoramento e Avaliação: Discutiremos a importância de monitorar e avaliar constantemente os custos e a eficácia da manutenção preventiva, além de sugerir métricas e indicadores para acompanhar o desempenho financeiro do condomínio.
• Benefícios da Manutenção Preventiva: Enfatizaremos os benefícios da manutenção preventiva, incluindo a redução de custos a longo prazo, o aumento da segurança e conforto dos moradores e a valorização do patrimônio.

O objetivo deste artigo é fornecer um guia prático e detalhado para síndicos e administradores de condomínios sobre como implementar e manter um checklist de manutenção preventiva eficaz. Ao seguir as estratégias e práticas recomendadas, é possível garantir uma gestão condominial mais eficiente, segura e econômica.

Identificação das Áreas Críticas

A manutenção preventiva em um condomínio deve focar nas áreas mais críticas para garantir a segurança, conforto e funcionalidade das instalações. A seguir, detalhamos as principais áreas que requerem atenção constante:

Áreas Comuns

Manutenção de Piscinas, Salões de Festas e Academias

• Piscinas: Inspeção e manutenção dos sistemas de filtragem e tratamento da água, verificação de rachaduras e desgastes no revestimento, e limpeza regular.
• Salões de Festas: Checagem das instalações elétricas, limpeza e verificação de móveis e equipamentos, e manutenção de sistemas de ar condicionado.
• Academias: Inspeção e manutenção dos equipamentos de ginástica, verificação da ventilação e sistemas de ar condicionado, e limpeza de espelhos e superfícies.

Verificação de Áreas de Lazer e Convivência

• Parquinhos: Inspeção dos brinquedos e estruturas de segurança, verificação de áreas de impacto e pisos.
• Churrasqueiras e Áreas de Convivência: Limpeza e manutenção de equipamentos, verificação de sistemas de iluminação e pontos elétricos, e inspeção de móveis e infraestrutura.

Sistemas Elétricos e Hidráulicos

Inspeção de Quadros de Energia, Fiação, e Tomadas

• Quadros de Energia: Revisão e manutenção dos quadros de distribuição, checagem de disjuntores e fusíveis.
• Fiação e Tomadas: Inspeção de cabos e fiações para detectar desgaste, sobrecarga ou riscos de curto-circuito, verificação de tomadas e interruptores.

Checagem de Tubulações, Bombas e Sistemas de Água

• Tubulações: Inspeção de tubos e conexões para identificar vazamentos, corrosão ou bloqueios.
• Bombas e Sistemas de Água: Manutenção de bombas de água, checagem de pressão e fluxo, verificação de sistemas de aquecimento e resfriamento.

Sistemas de Segurança

Revisão de Câmeras, Alarmes, Portões Eletrônicos e Interfones

• Câmeras e Alarmes: Inspeção regular das câmeras de segurança, manutenção dos sistemas de gravação e monitoramento, verificação de alarmes e sensores de movimento.
• Portões Eletrônicos e Interfones: Manutenção dos motores e mecanismos de abertura, verificação de interfones e sistemas de comunicação.

Manutenção de Extintores de Incêndio e Saídas de Emergência

• Extintores de Incêndio: Inspeção regular dos extintores, verificação de validade e pressão, reposição de equipamentos.
• Saídas de Emergência: Checagem de portas corta-fogo, sinalização e iluminação de emergência, verificação de rotas de evacuação.

Estrutura e Construção

Verificação de Fissuras, Infiltrações e Desgaste na Estrutura

• Fissuras e Infiltrações: Inspeção visual e técnica de fissuras nas paredes e pisos, detecção de infiltrações em áreas críticas, reparos preventivos.
• Desgaste na Estrutura: Verificação de pilares, vigas e fundações, manutenção preventiva para evitar degradação.

Manutenção de Telhados, Fachadas e Pisos

• Telhados: Inspeção de telhas, calhas e sistemas de drenagem, reparo de danos e prevenção de vazamentos.
• Fachadas: Manutenção de revestimentos, pintura e reparos de fissuras, inspeção de impermeabilização.
• Pisos: Verificação de desgaste e danos, manutenção de pisos de áreas comuns, reparo de trincas e buracos.

Essas são as áreas críticas que devem ser incluídas em um checklist de manutenção preventiva para condomínios. Manter essas áreas em boas condições não só preserva o patrimônio do condomínio, mas também assegura um ambiente seguro e confortável para todos os moradores.

Frequência de Manutenções

Para assegurar a longevidade e eficiência das instalações do condomínio, é crucial estabelecer uma frequência de manutenções bem definida. A seguir, detalhamos as atividades de manutenção recomendadas para diferentes períodos:

Manutenção Diária

Limpeza das Áreas Comuns e Remoção de Lixo

• Limpeza Geral: Higienização diária dos corredores, halls de entrada, elevadores e demais áreas comuns para manter um ambiente limpo e agradável.
• Remoção de Lixo: Coleta e descarte adequado dos resíduos das áreas comuns, garantindo que não haja acúmulo e prevenindo problemas de higiene.

Verificação de Iluminação e Pequenos Reparos

• Iluminação: Checagem diária das lâmpadas e luminárias nas áreas comuns, substituindo as que estiverem queimadas ou com mau funcionamento.
• Pequenos Reparos: Realização de reparos rápidos em equipamentos ou infraestruturas que apresentarem defeitos, como torneiras vazando, portas rangendo, entre outros.

Manutenção Semanal

Checagem de Sistemas de Segurança e Funcionamento dos Elevadores

• Sistemas de Segurança: Inspeção dos sistemas de câmeras, alarmes e interfones para assegurar que estão operando corretamente.
• Elevadores: Verificação do funcionamento dos elevadores, incluindo testes de segurança e operação suave, além de limpeza das cabines.

Inspeção de Jardins e Áreas Externas

• Jardins: Manutenção dos jardins, incluindo poda de plantas, irrigação e controle de pragas.
• Áreas Externas: Verificação de limpeza e conservação das áreas externas, como estacionamentos, calçadas e playgrounds.

Manutenção Mensal

Revisão de Bombas de Água, Sistemas de Irrigação e Piscinas

• Bombas de Água: Checagem do funcionamento e pressão das bombas de água, além de realizar limpezas e ajustes necessários.
• Sistemas de Irrigação: Inspeção e manutenção dos sistemas de irrigação para garantir que estejam funcionando corretamente e de forma eficiente.
• Piscinas: Verificação dos sistemas de filtragem e tratamento da água, limpeza das bordas e inspeção da estrutura.

Verificação de Sistemas de Ventilação e Ar Condicionado

• Ventilação: Inspeção dos sistemas de ventilação, incluindo a limpeza de dutos e verificação de filtros.
• Ar Condicionado: Manutenção dos sistemas de ar condicionado nas áreas comuns, garantindo que estejam operando de maneira eficiente e sem problemas.

Manutenção Semestral e Anual

Inspeção Detalhada da Estrutura do Edifício

• Estrutura: Avaliação semestral da estrutura do edifício, verificando por fissuras, infiltrações, desgaste ou outros sinais de danos.
• Reparos Preventivos: Realização de reparos necessários para prevenir problemas maiores no futuro.

Auditoria Completa dos Sistemas Elétricos e Hidráulicos

• Sistemas Elétricos: Inspeção anual detalhada dos sistemas elétricos, incluindo quadros de distribuição, fiação, tomadas e interruptores.
• Sistemas Hidráulicos: Revisão completa das tubulações, bombas e sistemas de água para garantir que não haja vazamentos, corrosão ou outros problemas.

Estabelecer uma rotina de manutenção com diferentes frequências é essencial para manter o condomínio em ótimas condições. Cada intervalo de tempo cobre aspectos específicos que, quando combinados, asseguram a segurança, eficiência e bem-estar dos moradores.

Ferramentas e Recursos Necessários

Implementar um plano de manutenção preventiva eficaz para condomínios requer não apenas planejamento, mas também as ferramentas e recursos adequados. Abaixo, detalhamos os itens essenciais para garantir que todas as atividades de manutenção sejam realizadas de maneira eficiente e profissional.

Ferramentas Básicas

Lista de Ferramentas Essenciais para a Manutenção Regular

• Caixa de Ferramentas Completa: Incluindo chave de fenda, chave inglesa, alicates, martelo, fita isolante e nível.
• Ferramentas Elétricas: Furadeira, serra elétrica e multímetro para inspeção de circuitos elétricos.
• Equipamentos de Segurança: Luvas, capacetes, óculos de proteção e cintos de segurança para garantir a segurança durante as manutenções.
• Kits de Reparo: Conjuntos de peças de reposição comuns, como fusíveis, interruptores, tomadas, e anéis de vedação.
• Produtos de Limpeza e Manutenção: Desengraxantes, lubrificantes, produtos de limpeza para ar condicionado e piscinas.

Contratação de Profissionais Especializados

Quando e Como Contratar Especialistas

• Eletricistas: Necessários para a inspeção e manutenção detalhada dos sistemas elétricos, resolução de problemas complexos e execução de reparos que exigem conhecimento técnico especializado.
  • Quando Contratar: Para auditorias anuais, reparos de emergência e instalação de novos equipamentos elétricos.
• Encanadores: Essenciais para a manutenção e reparos dos sistemas hidráulicos, incluindo detecção e reparo de vazamentos, desobstrução de tubulações e manutenção de bombas de água.
  • Quando Contratar: Para inspeções semestrais, emergências e quando houver grandes obras ou reformas que envolvam o sistema hidráulico.
• Técnicos de Segurança: Para garantir que todos os sistemas de segurança do condomínio, como câmeras, alarmes e portões eletrônicos, estejam funcionando corretamente.
  • Quando Contratar: Para verificações mensais e sempre que houver uma atualização ou falha no sistema de segurança.
• Especialistas em Manutenção de Elevadores: Garantem o funcionamento seguro e eficiente dos elevadores, realizando manutenções preventivas e corretivas.
  • Quando Contratar: Para manutenções mensais e inspeções anuais obrigatórias.

Documentação e Registros

Importância de Manter Registros Detalhados de Todas as Manutenções Realizadas

• Histórico de Manutenção: Manter um registro detalhado de todas as atividades de manutenção realizadas, incluindo datas, tipos de serviços realizados e profissionais envolvidos.
  • Benefícios: Facilita a identificação de padrões de desgaste, planejamento de manutenções futuras e oferece uma base sólida para auditorias.
• Documentação de Contratos e Serviços: Arquivar todos os contratos com fornecedores e profissionais, bem como os relatórios de serviços prestados.
  • Benefícios: Assegura a transparência e facilita a resolução de disputas ou questões legais.
• Plano de Manutenção: Desenvolver e atualizar continuamente um plano de manutenção preventiva que inclua cronogramas, procedimentos e listas de verificação.
  • Benefícios: Garante que todas as áreas críticas sejam monitoradas regularmente e que os recursos sejam utilizados de maneira eficiente.
• Registros de Incidentes e Reparos: Documentar todos os incidentes e reparos realizados no condomínio.
  • Benefícios: Fornece uma base de dados para análises futuras e melhora a capacidade de resposta a emergências.

Garantir que todas essas ferramentas e recursos estejam disponíveis e bem gerenciados é fundamental para a eficácia da manutenção preventiva no condomínio. Uma abordagem organizada e meticulosa não apenas prolonga a vida útil das instalações, mas também promove a segurança e o bem-estar de todos os moradores.

Planejamento e Execução da Manutenção

Uma manutenção preventiva eficaz em condomínios depende de um planejamento meticuloso e de uma execução rigorosa. Nesta seção, vamos abordar como elaborar um cronograma eficiente, delegar tarefas de forma adequada e garantir a execução prática das manutenções listadas no checklist.

Elaboração de um Cronograma

Como Criar um Cronograma Eficiente de Manutenção Preventiva

• Identificação das Necessidades: Comece identificando todas as áreas e equipamentos que necessitam de manutenção regular. Isso inclui sistemas elétricos e hidráulicos, áreas comuns, sistemas de segurança, e a estrutura do edifício.
• Frequência das Manutenções: Determine a frequência necessária para cada tipo de manutenção. Por exemplo, algumas tarefas podem ser diárias, como a limpeza das áreas comuns, enquanto outras podem ser mensais, semestrais ou anuais.
• Calendário Detalhado: Elabore um calendário detalhado que inclua todas as tarefas de manutenção. Utilize ferramentas digitais, como planilhas ou softwares de gestão, para facilitar o acompanhamento.
• Prazos e Prioridades: Estabeleça prazos realistas para cada tarefa e defina prioridades. Assegure-se de que as manutenções mais críticas sejam realizadas primeiro.

Importância de Seguir o Cronograma Rigorosamente

• Prevenção de Problemas: Seguir o cronograma ajuda a prevenir problemas maiores, evitando que pequenos reparos se transformem em grandes despesas.
• Consistência e Confiabilidade: Mantém a consistência e a confiabilidade das operações do condomínio, garantindo um ambiente seguro e agradável para todos os moradores.
• Acompanhamento e Ajustes: Permite o acompanhamento contínuo e a realização de ajustes conforme necessário, garantindo que o plano de manutenção esteja sempre atualizado e eficaz.

Delegação de Tarefas

Definição de Responsabilidades para a Equipe de Manutenção

• Papéis e Responsabilidades: Defina claramente os papéis e responsabilidades de cada membro da equipe de manutenção. Cada pessoa deve saber exatamente o que se espera dela.
• Treinamento e Capacitação: Ofereça treinamento adequado para garantir que todos os envolvidos estejam capacitados para realizar suas tarefas com eficiência e segurança.
• Supervisão e Coordenação: Nomeie um supervisor ou coordenador de manutenção para garantir que todas as tarefas sejam realizadas conforme o cronograma e os padrões estabelecidos.

Envolvimento do Conselho Condominial e Moradores

• Transparência e Comunicação: Mantenha o conselho condominial e os moradores informados sobre o plano de manutenção e as atividades programadas. A comunicação clara e transparente é fundamental para o sucesso do projeto.
• Feedback e Participação: Incentive o feedback dos moradores e a participação ativa nas iniciativas de manutenção. A colaboração pode trazer insights valiosos e aumentar o engajamento da comunidade.

Execução Prática

Passos para a Execução das Manutenções Listadas no Checklist

• Preparação: Certifique-se de que todos os materiais e ferramentas necessários estão disponíveis antes de iniciar qualquer tarefa. Planeje com antecedência para evitar atrasos e interrupções.
• Execução das Tarefas: Siga o checklist de manutenção preventiva rigorosamente. Realize cada tarefa conforme descrito e assegure-se de que todas as etapas sejam concluídas de maneira adequada.
• Inspeções e Verificações: Após a execução de cada tarefa, realize inspeções para verificar a qualidade do trabalho realizado. Corrija quaisquer problemas imediatamente.
• Registro e Documentação: Mantenha registros detalhados de todas as atividades de manutenção realizadas. Documente o que foi feito, quando foi feito e por quem foi feito. Isso é crucial para auditorias futuras e para monitorar o desempenho do plano de manutenção.

Um planejamento e uma execução bem estruturados são essenciais para a manutenção preventiva em condomínios. Seguir estas diretrizes ajuda a garantir que todas as áreas e equipamentos sejam mantidos em ótimo estado, prolongando sua vida útil e promovendo a segurança e o conforto dos moradores.

Monitoramento e Avaliação

Para garantir que a manutenção preventiva em um condomínio seja eficaz e sustentável, é fundamental implementar um sistema robusto de monitoramento e avaliação. Esta seção explora como definir indicadores de desempenho, coletar feedback e implementar melhorias contínuas, além de criar e apresentar relatórios periódicos.

Indicadores de Desempenho

Definição de Métricas para Avaliar a Eficácia da Manutenção Preventiva

• Taxa de Ocorrência de Problemas: Monitore a frequência de problemas ou falhas após a implementação da manutenção preventiva. Uma redução nesses eventos indica que o programa está funcionando bem.
• Tempo de Resolução: Avalie o tempo necessário para resolver problemas detectados durante a manutenção preventiva. Menores tempos de resolução indicam eficiência.
• Custo de Manutenção: Compare os custos da manutenção preventiva com os custos de reparos emergenciais anteriores. Reduções nos custos totais sugerem uma boa eficácia do plano.
• Satisfação dos Moradores: Utilize pesquisas de satisfação para avaliar a percepção dos moradores sobre a qualidade da manutenção. Alta satisfação é um indicador positivo.

Feedback e Melhorias Contínuas

Coleta de Feedback dos Moradores sobre a Qualidade da Manutenção

• Pesquisas e Questionários: Realize pesquisas regulares com os moradores para obter feedback sobre a manutenção das áreas comuns, sistemas de segurança e outras instalações.
• Caixas de Sugestões: Instale caixas de sugestões em áreas comuns para permitir que os moradores forneçam feedback anônimo e contínuo.
• Reuniões e Fóruns: Organize reuniões periódicas ou fóruns de discussão onde os moradores possam expressar suas opiniões e sugestões diretamente ao conselho e à equipe de manutenção.

Implementação de Melhorias com Base nos Resultados Obtidos

• Análise de Feedback: Analise o feedback coletado para identificar padrões e áreas que necessitam de melhorias.
• Ajustes no Cronograma: Faça ajustes no cronograma de manutenção preventiva com base no feedback e nos indicadores de desempenho.
• Capacitação Contínua: Promova treinamentos e capacitações adicionais para a equipe de manutenção, conforme necessário, para abordar áreas de melhoria.

Relatórios Periódicos

Criação de Relatórios de Manutenção e Sua Apresentação para o Conselho e Moradores

• Conteúdo dos Relatórios: Inclua no relatório um resumo das atividades de manutenção realizadas, os resultados dos indicadores de desempenho, feedback coletado dos moradores e quaisquer melhorias implementadas.
• Frequência dos Relatórios: Defina uma frequência regular para a criação e apresentação dos relatórios, como mensal, trimestral ou semestral, dependendo das necessidades do condomínio.
• Apresentação Transparente: Apresente os relatórios de maneira clara e transparente durante as reuniões do conselho e em assembleias gerais dos moradores. Utilize gráficos e tabelas para facilitar a compreensão dos dados.
• Ação e Responsabilidade: Defina ações específicas e responsabilidades com base nos resultados do relatório. Isso pode incluir novos treinamentos, ajustes no cronograma ou revisões de contratos com fornecedores.

Um monitoramento e avaliação eficazes são cruciais para manter a qualidade e eficiência da manutenção preventiva no condomínio. A implementação de indicadores de desempenho, a coleta de feedback contínuo e a criação de relatórios periódicos ajudam a garantir que o plano de manutenção esteja sempre alinhado com as necessidades dos moradores e os objetivos do condomínio.

Benefícios da Manutenção Preventiva

Implementar um plano de manutenção preventiva no condomínio traz uma série de benefícios significativos. Vamos explorar como essa prática pode reduzir custos a longo prazo, aumentar a segurança e o conforto dos moradores e contribuir para a valorização do patrimônio.

Redução de Custos a Longo Prazo

Economia com Grandes Reparos

A manutenção preventiva identifica e resolve problemas potenciais antes que eles se tornem grandes e caros reparos. Pequenas falhas, se não tratadas, podem se transformar em danos maiores, exigindo intervenções complexas e onerosas. Por exemplo, uma inspeção regular do sistema elétrico pode prevenir curtos-circuitos e incêndios, enquanto a verificação de telhados e calhas pode evitar infiltrações e danos estruturais.

Eficiência Operacional

Manter os equipamentos e sistemas em bom estado de funcionamento garante que eles operem com eficiência máxima, consumindo menos energia e reduzindo os custos operacionais. Sistemas de aquecimento, ventilação e ar condicionado (HVAC), por exemplo, funcionam de maneira mais eficiente quando são regularmente limpos e ajustados, resultando em contas de energia mais baixas.

Aumento da Segurança e Conforto

Benefícios Diretos para a Segurança dos Moradores

A manutenção preventiva garante que os sistemas de segurança, como alarmes de incêndio, câmeras de vigilância e portões eletrônicos, estejam sempre em perfeito estado de funcionamento. Isso reduz o risco de incidentes e aumenta a sensação de segurança entre os moradores. Inspeções regulares dos sistemas de gás e elétrico também ajudam a prevenir acidentes graves, como incêndios e vazamentos de gás.

Conforto e Qualidade de Vida

A manutenção regular das áreas comuns e dos equipamentos do condomínio melhora o conforto e a qualidade de vida dos moradores. Piscinas bem cuidadas, academias em bom estado e áreas de lazer sempre prontas para uso tornam a experiência de viver no condomínio mais agradável. Além disso, a rápida resolução de pequenos problemas, como lâmpadas queimadas ou portas que não fecham corretamente, contribui para um ambiente mais confortável.

Valorização do Patrimônio

Impacto na Valorização das Unidades

Um condomínio bem cuidado é mais atraente para potenciais compradores e inquilinos. A manutenção preventiva regular mantém a aparência e a funcionalidade das instalações, aumentando o valor de mercado das unidades. Um edifício que apresenta poucos problemas de manutenção é percebido como mais confiável e de maior qualidade.

Preservação e Melhoria do Patrimônio

Além de manter o valor, a manutenção preventiva pode, em muitos casos, melhorar a infraestrutura e as comodidades do condomínio. Atualizações regulares e melhorias nos sistemas existentes, como a instalação de painéis solares ou a modernização dos elevadores, podem adicionar valor ao patrimônio coletivo.

Implementar um plano de manutenção preventiva é, sem dúvida, um investimento estratégico para qualquer condomínio. A longo prazo, os benefícios superam os custos iniciais, resultando em economia financeira, segurança aprimorada, conforto e valorização do patrimônio. Esses fatores não apenas melhoram a qualidade de vida dos moradores, mas também fortalecem a saúde financeira do condomínio.

Conclusão: Garantia de segurança, conforto e valorização

A manutenção preventiva é essencial para garantir a segurança, o conforto e a valorização do patrimônio em condomínios. Ao longo deste artigo, abordamos diversas estratégias e práticas que podem ser implementadas para estabelecer um plano eficaz de manutenção preventiva.

Recapitulação dos Pontos Principais

Primeiramente, destacamos a importância de identificar as áreas críticas do condomínio, como sistemas elétricos e hidráulicos, áreas comuns e estruturas de segurança. A realização de manutenções regulares nessas áreas pode prevenir problemas maiores e evitar custos elevados no futuro.

Em seguida, discutimos a necessidade de estabelecer uma frequência adequada para diferentes tipos de manutenção, desde tarefas diárias até verificações anuais. Um cronograma bem elaborado é fundamental para garantir que todas as áreas do condomínio recebam a devida atenção.

Também exploramos a importância de ter as ferramentas certas e, quando necessário, contratar profissionais especializados para tarefas mais complexas. Além disso, manter registros detalhados de todas as manutenções realizadas é crucial para monitorar a eficácia das atividades e fazer ajustes conforme necessário.

Por fim, destacamos os benefícios da manutenção preventiva, que incluem a redução de custos a longo prazo, o aumento da segurança e conforto dos moradores e a valorização do patrimônio do condomínio.

Incentivo à Implementação

Agora que você está ciente das vantagens e práticas recomendadas para a manutenção preventiva, é hora de colocar esses conhecimentos em prática. Síndicos e administradores de condomínios têm um papel crucial na implementação e supervisão dessas atividades. Adotar uma abordagem proativa em relação à manutenção não só evitará problemas futuros, mas também contribuirá para um ambiente mais seguro e agradável para todos os moradores.

Mensagem Final

A manutenção preventiva regular e bem planejada é um investimento inteligente para qualquer condomínio. Não se trata apenas de evitar problemas e reduzir custos, mas também de promover uma melhor qualidade de vida para todos os residentes. Ao implementar essas práticas, você estará garantindo que o seu condomínio permaneça um lugar seguro, confortável e valorizado.

Ao final, lembre-se de que a manutenção preventiva é uma responsabilidade contínua e colaborativa. Envolver os moradores, manter um diálogo aberto e buscar melhorias constantes são passos fundamentais para o sucesso dessa estratégia. Com dedicação e planejamento, a manutenção preventiva pode transformar positivamente a gestão do seu condomínio.

Fonte: Suporte condomínio

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13º salário para colaboradores de condomínios: Guia completo para síndicos

Foto Lúcio Bernardo Jr.

Entenda como gerir o 13º salário de colaboradores em condomínios com eficiência e cumprir todas as obrigações como síndico

O 13º salário é um direito trabalhista garantido pela Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) e pela Constituição Federal, aplicável a todos os empregados formais no Brasil. Para os síndicos e administradores de condomínios, essa obrigação legal requer planejamento financeiro cuidadoso, além do cumprimento rigoroso das datas de pagamento.

A falta de atenção a esse aspecto pode gerar problemas legais e financeiros, além de insatisfação por parte dos colaboradores, resultando em multas e outros tipos de penalidades. Este guia fornecerá uma visão completa sobre as regras e práticas essenciais para garantir que o 13º salário seja pago corretamente a todos os funcionários do condomínio.

Se você deseja evitar complicações legais e quer garantir uma gestão de condomínio eficiente, continue lendo e descubra como calcular, planejar e pagar o 13º salário de maneira correta e dentro dos prazos estabelecidos.

O que é o 13º Salário?

O 13º salário é um benefício extra oferecido ao trabalhador brasileiro, equivalente a um salário adicional, pago geralmente no final do ano. Ele visa aumentar o poder de compra dos trabalhadores em uma época que coincide com datas festivas e despesas de fim de ano.

Para os colaboradores de condomínios contratados sob o regime CLT, o 13º salário é um direito inalienável e deve ser pago conforme a legislação vigente. Esse pagamento é feito em duas parcelas: a primeira entre os meses de fevereiro e novembro, e a segunda até o dia 20 de dezembro.

Cálculo do 13º Salário

O cálculo do 13º salário é relativamente simples e segue a fórmula:

13º salário = Total dos salários recebidos no ano ÷ 12

Isso significa que o valor do 13º salário corresponde a um salário mensal do colaborador, proporcional ao tempo de serviço prestado ao longo do ano. Se o funcionário trabalhou durante os 12 meses completos, ele receberá um salário integral. Caso tenha trabalhado por um período inferior a 12 meses, o valor será proporcional.

Exemplo prático:

• Um colaborador que ganha R$ 3.000,00 por mês e trabalhou durante todo o ano terá direito a R$ 3.000,00 de 13º salário.
• Se trabalhou apenas 8 meses, o cálculo seria proporcional:
  13º salário = (8 x R$ 3.000,00) ÷ 12 = R$ 2.000,00

Responsabilidades dos Síndicos e Administradores

Os síndicos e administradores têm a responsabilidade de garantir que todos os colaboradores contratados pelo condomínio recebam o 13º salário corretamente e dentro dos prazos estabelecidos pela lei. Entre as principais obrigações estão:

• Registro em Carteira: Todos os colaboradores devem estar devidamente registrados na Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS). Isso assegura os direitos trabalhistas, inclusive o 13º salário.
• Previsão no Orçamento: É essencial que os síndicos incluam o valor do 13º salário nas previsões orçamentárias do condomínio, a fim de evitar imprevistos financeiros. O valor deve ser considerado nas taxas condominiais, distribuído ao longo do ano para garantir que haja recursos suficientes para os pagamentos.

Datas de Pagamento do 13º Salário

O pagamento do 13º salário deve ser realizado em duas parcelas:

1. Primeira parcela: Deve ser paga entre 1º de fevereiro e 30 de novembro. Essa parcela corresponde a 50% do valor total.
2. Segunda parcela: Deve ser quitada até o dia 20 de dezembro, correspondendo aos 50% restantes.

Importante: A primeira parcela também pode ser paga junto com as férias do colaborador, desde que seja solicitado com antecedência.

Consequências do Não Cumprimento

O não pagamento do 13º salário dentro dos prazos pode gerar penalidades ao condomínio, incluindo multas e processos trabalhistas. Além disso, a falta de planejamento financeiro pode impactar a gestão condominial, criando um clima de insatisfação entre os colaboradores e até mesmo afetando a prestação de serviços essenciais ao condomínio.

Planejamento Financeiro do Condomínio

Para garantir que o pagamento do 13º salário ocorra sem complicações, é fundamental que o síndico ou administrador adote um planejamento financeiro cuidadoso. Isso inclui:

• Previsão de Despesas: Incluir o 13º salário no orçamento anual do condomínio, distribuindo o valor nas cotas mensais pagas pelos condôminos.
• Gestão de Caixa: Manter um fundo próprio para separar essa arrecadação ou uma boa gestão de caixa para garantir que haja liquidez suficiente para cobrir essa despesa no final do ano.
• Consultoria Especializada: Em alguns casos, pode ser necessário contratar uma empresa de administração de condomínios ou um contador para auxiliar na gestão financeira e garantir que todos os encargos trabalhistas sejam cumpridos corretamente.

Considerações Finais

O cumprimento das obrigações trabalhistas, como o 13º salário, é fundamental para manter a harmonia e a boa gestão no condomínio. Síndicos e administradores devem estar sempre atentos às datas de pagamento, à previsão orçamentária e às regras da CLT, evitando complicações legais e financeiras. Além disso, garantir que os funcionários sejam pagos de forma justa contribui para um ambiente de trabalho mais saudável e produtivo.

Se você é síndico ou administrador de condomínio, certifique-se de planejar com antecedência e seguir todas as diretrizes legais, assegurando que o seu condomínio funcione de maneira eficiente e conforme a legislação.

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Perguntas Frequentes

O 13º salário é obrigatório para todos os funcionários do condomínio?

Sim, todos os colaboradores contratados sob o regime CLT têm direito ao 13º salário.

O condomínio pode pagar o 13º salário em uma única parcela?

Não. O pagamento deve ser feito em duas parcelas, conforme estabelecido pela legislação.

Como planejar o orçamento para o 13º salário no condomínio?

Inclua o valor do 13º salário nas taxas condominiais, distribuindo os custos ao longo do ano para evitar acúmulos no final do ano.

O que acontece se o 13º salário não for pago dentro do prazo?

O condomínio poderá ser multado e poderá enfrentar processos trabalhistas por descumprimento da lei.

O síndico pode ser responsabilizado pessoalmente pelo não pagamento do 13º salário?

O síndico não é diretamente responsável, mas pode responder caso haja má gestão ou negligência na administração dos recursos do condomínio.

Fonte: Pacto Administradora

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Segurança em Condomínio: Como prepará-lo para a alta temporada

Foto: Lúcio Bernardo Jr

Garanta a tranquilidade na alta temporada com medidas eficazes para reforçar a segurança e organização do condomínio

As férias de verão exigem mais cuidado e reforço na segurança em condomínio. É o momento de estar preparado, pois nesta época do ano muitos condomínios recebem um maior fluxo de pessoas visitando seus familiares.

Cada condomínio tem sua particularidade e cabe ao síndico se organizar para esse momento. As famílias viajam para aproveitar seus dias livres na praia, colegas se visitam, inquilinos sazonais começam a chegar…

Embora os momentos de convívio sejam agradáveis, eles podem acabar causando problemas relacionados ao controle de entrada dos visitantes, ao uso das áreas comuns e do estacionamento, além da possível falta de água.

Ao antecipar e listar soluções para as demandas, o síndico pode planejar, se organizar e fugir de possíveis dores de cabeça. Com isto em mente, hoje reunimos algumas dicas super úteis de segurança em condomínio para prepará-lo para a alta temporada. Confira:

Segurança em Condomínio: Como Prepará-lo para a Alta Temporada? 5 Dicas!

Chegou o final do ano! E, com ele, vem também a época de verão nos condomínios. Estamos aqui para ajudá-lo, síndico, a administrar cada parte da administração de condomínios, mesmo durante a temporada de férias.

Portanto, separamos algumas dicas e perguntas para você ter em mente. Todas elas para ter certeza de que o condomínio estará de acordo com todas as normas de segurança, garantindo benefícios para toda a comunidade.

A seguir vamos te mostrar quais são as dicas de segurança em condomínio e sobre como deixá-lo preparado para a alta temporada:

• Foque na segurança do condomínio;
• Compartilhe as responsabilidades;
• Regras do regimento interno;
• Manutenção e preparo da piscina;
• Administre os aluguéis de verão.

1. Foque na Segurança do Condomínio

Este é também um período em que geralmente muitos visitantes são recebidos. Portanto, ter um sistema de controle de acesso eficaz ajuda a reduzir os riscos da entrada de indivíduos desconhecidos e não autorizados.

Outro detalhe fundamental sobre segurança na administração de condomínios neste período, é focar na redução das chances de acidentes, desta forma:

• Limite a entrada de crianças na sauna e na academia;
• A limpeza das piscinas deve ser realizada regularmente;
• Verifique se o playground possui equipamentos apropriados;
• Use tiras antiderrapantes em escadas;
• Não permita que crianças entrem desacompanhadas no elevador;
• Preste atenção à manutenção de áreas comuns e dos brinquedos do playground.

2. Compartilhe as Responsabilidades

Embora as funções do síndico sejam variadas, ele não faz tudo sozinho. Portanto, deve ficar claro para todos quais são suas responsabilidades para que o local funcione bem.

A gerência deve saber atribuir tarefas aos funcionários, bem como estabelecer regras claras sobre o papel dos residentes na segurança em condomínio.

Existem condomínios que contam com outros setores com funções, que uma vez bem estabelecidas, auxiliam na organização do local, tais como o Conselho de Segurança, Conselho Financeiro, Conselho Fiscal, Conselho de Propriedade e Manutenção.

3. Regras do Regimento Interno

Aqui vai nossa terceira dica sobre administração de condomínios na alta temporada: é importante que os residentes, sejam temporários ou permanentes, conheçam as regras internas do condomínio.

Uma sugestão é enviar antecipadamente aos condôminos um documento com os estatutos atualizados, destacando os prováveis aspectos que tenham sido acrescentados ou modificados durante o ano.

Busque reforçar os detalhes aos condôminos que alugam suas casas na temporada e peça para que informem sobre as regras aos inquilinos.

Outra dica de segurança em condomínio muito boa para que não se esqueçam das regras, é colocar sinalizações e cartazes posicionados estrategicamente nas áreas comuns.

4. Manutenção e Preparo da Piscina

Em condomínios que possuem piscinas, o verão é a época ideal para desfrutar deste espaço. Embora a piscina também requeira reparos durante as outras estações do ano, o verão e as férias dos estudantes exigem atenção especial.

Com relação à manutenção da piscina, a administração de condomínios deve:

• Trocar o cloro da piscina a cada 2 dias;
• Medir o nível do pH da água semanalmente;
• Aspirar a água da piscina de 2 em 2 dias;
• Fazer a limpeza completa da piscina a cada 15 dias.

Quando se trata da utilização da piscina do condomínio, a administração deve lembrar os moradores sobre algumas questões:

• Quais são as horas de utilização das piscinas?
• Quais são as medidas de segurança para as crianças na área da piscina?
• Que roupas são consideradas apropriadas na piscina do condomínio?
• Quais são as regras a serem seguidas ao utilizar as piscinas?
• É necessário ter atestado médico para utilizar as piscinas do condomínio?

Este tipo de informação deve ser incluída na Convenção e nas regras de segurança em condomínio. Dependendo do estado ou município, pode haver regulamentos gerais que todos os condomínios da área devem seguir.

5. Administre os Aluguéis de Verão

Nos condomínios com apartamentos de verão, é essencial que o síndico conte com maior controle sobre os apartamentos.

Ter um cadastro de inquilinos temporários com informações como, por exemplo CPF, RG, placa do carro, número de pessoas autorizadas a entrar no condomínio e corretor ou imobiliária de imóveis responsável pelo aluguel é essencial.

Elevadores

Para manter a segurança em condomínio, preste especial atenção aos elevadores, já que eles são muito utilizados durante a temporada. Busque evitar a superlotação de pessoas, especialmente com bagagem, para evitar excesso de peso.

Evite também a entrada de banhistas molhados no mesmo. E lembre-se: crianças com menos de 10 anos de idade não devem entrar no elevador desacompanhadas.

Avisos

Algo muito importante na administração de condomínios: Para garantir o cumprimento das regras por parte dos visitantes e locatários, coloque avisos nos murais e elevadores informando sobre as principais regras do regulamento interno.

Conclusão

Fale com seus funcionários para planejar as férias e evitar possíveis problemas. Entretanto, se seu condomínio possui colaboradores terceirizados, este não será um grande problema.

Oriente os funcionários e moradores para testar as câmeras e alarmes de segurança antes de sair, e também para não dar informações a ninguém sobre quem está fora e seu tempo de ausência.

Além disso, busque conduzir campanhas com reforço das regras de segurança em condomínio para controlar a entrada e circulação de estranhos no local.

Fonte: Inspetor.com

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Investimentos importantes para o condomínio

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Investir em segurança, conforto e tranquilidade é uma prioridade para os condomínios. Equipamentos como para-raios, elevadores e geradores de energia são essenciais para o dia a dia e podem até valorizar os imóveis no mercado.

Ao considerar esses investimentos, é crucial que os gestores condominiais adotem uma postura preventiva, garantindo o bom funcionamento e a manutenção adequada dos sistemas.

Proteção contra Raios

O Brasil é o país com a maior incidência de raios no mundo, e condomínios buscam se proteger desses eventos com a instalação de para-raios. Esses equipamentos desviam as descargas elétricas para o solo, prevenindo danos estruturais e a queima de equipamentos como elevadores, câmeras de segurança e portões automáticos.

Além de evitar prejuízos materiais, os para-raios protegem os moradores e funcionários de acidentes graves causados por choques elétricos. A responsabilidade pela escolha e manutenção desses sistemas recai sobre o síndico, que deve garantir que estejam em conformidade com a norma NBR 5419 da ABNT. O não cumprimento pode isentar a seguradora de indenizações e levar o gestor condominial a responder judicialmente.

Modernização de Elevadores

Os elevadores são fundamentais para a acessibilidade e mobilidade de todos os moradores. Por lei, os condomínios devem manter uma empresa de manutenção responsável por vistorias periódicas, especialmente após os 15 anos de uso, quando os componentes começam a apresentar desgaste.

A modernização é recomendada quando surgem problemas como desníveis entre andares, ruídos anormais, falhas frequentes e alto consumo de energia. Embora o custo seja elevado, a atualização garante mais segurança, economia no longo prazo e valorização do imóvel.

Geradores de Energia

Nos casos de queda de energia, os geradores mantêm elevadores, portões eletrônicos, interfones, sistemas de segurança e luzes em funcionamento, proporcionando tranquilidade aos moradores. Além disso, podem ser utilizados em horários de maior demanda para reduzir os custos de energia.

A locação de geradores surge como uma alternativa econômica para condomínios. Empresas especializadas oferecem modelos adequados às necessidades, com suporte técnico, manutenção e monitoramento contínuo.

Investir nesses sistemas é mais do que uma questão de conforto, é uma medida estratégica para garantir a segurança e a valorização do condomínio no mercado.

Além dos investimentos em para-raios, elevadores e geradores de energia, mencionados anteriormente, outros investimentos importantes que o síndico pode considerar para o condomínio incluem:

1. Sistema de Segurança e Monitoramento

Instalar câmeras de segurança, cercas elétricas e portarias remotas garante a segurança dos moradores. A integração desses sistemas com software de monitoramento permite maior controle, além de alertas em tempo real para situações de emergência.

2. Iluminação LED e Automação

A substituição da iluminação convencional por lâmpadas de LED, juntamente com sistemas de automação que controlam o acendimento, proporciona economia de energia e menor necessidade de manutenção, resultando em uma redução significativa de custos a longo prazo.

3. Sistema de Captação de Água da Chuva

Implantar um sistema de captação e reaproveitamento da água pluvial pode gerar economia no consumo de água, especialmente em áreas comuns como jardins e lavagem de pisos.

4. Painéis Solares Fotovoltaicos

A instalação de painéis solares para gerar energia limpa e renovável, principalmente para áreas comuns, contribui para a sustentabilidade do condomínio, além de reduzir os custos com energia elétrica.

5. Inspeção Predial e Manutenção Preventiva

Investir em serviços regulares de inspeção predial ajuda a identificar problemas estruturais ou de manutenção antes que eles se agravem, garantindo a segurança e prolongando a vida útil das instalações.

6. Estaçoes de Recarga Veicular

Com o crescimento da frota de veículos elétricos, investir em estações de recarga veicular dentro do condomínio oferece comodidade para os moradores e contribui para a modernização das instalações. A infraestrutura de recarga pode ser um diferencial para atrair novos moradores e aumentar o valor do imóvel.

Esses investimentos, além de trazerem segurança e conforto aos moradores, aumentam a valorização dos imóveis e melhoram a eficiência operacional do condomínio.

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Limites dos poderes do síndico

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Não é raro, ouvirmos reclamações ou elogios acerca da gestão dos síndicos. Mas, afinal vocês sabem o que o síndico pode ou não fazer? Quais os limites da sua gestão?

Você consegue identificar o que seria uma ação arbitrária do síndico? Se o tema chamou sua atenção, te convido a permanecer conosco até o final do texto. Antes de abordarmos o que o síndico pode ou não fazer, vamos esclarecer quais são as funções do síndico.

Qual é a função do síndico?

O exercício de síndico é precedido de uma eleição pelos representantes do condomínio, proprietários de unidades ou seus procuradores. A eleição é periódica com mandado nunca superior a 2 anos, entretanto, a mesma pessoa pode ser reeleita.

O síndico é um representante legal do condomínio junto à sua comunidade, prefeitura e órgãos de fiscalização municipal e estadual. Importante esclarecer que há regras a seguir, ou seja, o síndico não pode fazer o que quer, da forma que quer, está submisso as leis e normas dispostas no Código Civil brasileiro, na Lei 14.010, leis municipais e estaduais, Convenção do Condomínio e Regimento Interno.

Mas, afinal quais são os deveres do síndico?

De forma geral e objetiva o dever do síndico consiste em:

• Seguir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
• Representar ativa e passivamente o condomínio;
• Manter as contas do condomínio em dia;
• “Combater” a inadimplência;
• Contratar prestadores de serviços;
• Convocar assembleias e reuniões com o conselho;
• Zelar pela segurança e prevenir acidentes.

O que o síndico pode fazer no exercício da função?

O texto não tem a pretensão de listar todas as tarefas dos síndicos, pois sabemos que cada condomínio tem sua particularidade e por isso, vamos listar de forma geral o que um síndico pode fazer. Primeiramente o síndico não pode buscar vantagens pessoais, mas deve sempre buscar o bem-estar dos condôminos.

• Fazer cumprir a convenção e no regulamento interno do condomínio, incluindo as multas aos moradores que estejam infringindo as regras;
• Cobrar os devedores do condomínio, nos termos acordados pela convenção condominial – sempre de maneira amigável, sem exceder os limites legais;
• Sugerir melhorias nas regras da coletividade e de uso das áreas comuns, a serem votadas e aprovadas;
• Prestar contas com os condôminos sobre o número de unidades inadimplentes;
• Contratar e demitir funcionários e prestadores de serviços que julgue necessários, além de acompanhar de perto o trabalho dos mesmos – a fiscalização neste caso é essencial para evitar passivos trabalhistas;
• Executar obras emergenciais;
• Executar campanhas de conscientização junto aos condôminos e funcionários sobre os mais diversos temas;
• Contratar administradora, conforme o art. 1.348 do Código Civil;
• Acompanhar os serviços de manutenção de elevadores;
• Pagar as contas do condomínio em dia e cumprir o que foi acordado na previsão orçamentária;
• Cobrar que os serviços executados no condomínio sejam feitos de acordo com os contratos acordados entre os prestadores de serviços;
• Compartilhar as tomadas de decisões com o corpo diretivo;
• Auxiliar os moradores a tentarem se entender pelo diálogo, quando há conflitos.

O que seriam ações arbitrárias exercidas pelo síndico?

Como já mencionamos o síndico tem um conjunto de regras e leis a observar e não pode agir segundo a sua vontade, sendo que alguns comportamentos ou ações são consideradas faltas graves.

• Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores que não as cumprem;
• Deixar de prestar contas anualmente nas assembleias ou quando requisitado;
• Contratar obras que impactem no equilíbrio das contas do condomínio ou da previsão orçamentária;
• Não se comunicar bem com os moradores;
• Reter documentos quando for deixar sua gestão;
• Conceder descontos aos inadimplentes como parte do acordo;
• Deixar vencer contratos, como de manutenção dos elevadores, extintores de incêndio e de  seguro do condomínio;
• Tomar partido em conflitos envolvendo moradores;
• Invadir a intimidade dos moradores;
• Ser grosseiro no trato com os funcionários e moradores;
• Permitir que os moradores façam reformas sem ter um plano de obras, ART, projeto e demais docs. exigidos em lei;
• Deixar de comunicar os moradores quando o condomínio for acionado judicialmente;
• Deixar de pagar compromissos do condomínio ou pagá-los de forma impontual;
• Aplicação de multas não previstas no Código Civil e regimento interno: multas financeiras por inadimplência ou desobediência às regras internas devem ser votadas em assembleia, nunca definidas individualmente pelo representante legal.

Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia-a-dia sem deliberação em assembleia. Criação de novas taxas: qualquer cobrança para uso de dependências e serviços do condomínio deve ser autorizada em assembleia e registrada em ata. Taxas por uso de vagas de garagens, salões, salas de reunião, piscinas e churrasqueiras não podem ser implementadas por decisão pessoal do profissional e dos limites dos poderes do síndico.

Restrição de acesso a moradores, pessoas em trânsito e animais: estas restrições devem, obrigatoriamente, estarem previstas no regimento interno, e não podem se contrapor à Constituição Federal, no direito de ir e vir. O síndico não pode impor restrições não previstas nas normas definidas em assembleias. Esta regra se impõe mesmo para mudança horário de acesso a portarias, áreas sociais e de lazer.

Redistribuição de vagas de garagem: rodízios em vagas de garagem devem estar previstas na Convenção ou no Regimento Interno, com regras claras, mesmo que seja o sorteio das mesmas. Mas, se não está nos documentos, não pode ser realizada pelo síndico.

O síndico tem o dever de manter a ética, respeito, transparência e ética em sua gestão, sob pena de falta grave e a depender do contexto, poderá ser responsabilizado criminalmente ou na esfera cível, ou até mesmo destituído do exercício.

É necessário conhecer o Regimento interno, bem como a Convenção do Condomínio e acompanhar a gestão do síndico, sendo direito dos proprietários, inclusive a prestação de contas. Se as informações aqui são úteis, curta e compartilhe com os amigos!

Por Kátia Cristina Rodrigues Fonseca / Comando Notícia

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Planejamento estratégico para modernização do seu condomínio

Imagem de fanjianhua no Freepik

Manter os espaços comuns de um condomínio atualizados e modernizados é essencial para garantir o conforto e a segurança dos moradores. No entanto, empreender projetos de reforma e modernização pode ser um desafio, especialmente quando se trata de áreas como elevadores, lobbies, áreas de lazer e outras áreas comuns.

Para guiar os síndicos e administradores de condomínios nesse processo, separamos algumas dicas importantes de planejamento, orçamento e execução de projetos de modernização:

Planejamento:

• Faça um levantamento detalhado das áreas que precisam de atualização, levando em conta a idade, o estado de conservação e as necessidades dos moradores.
• Defina os objetivos do projeto, como melhorar a eficiência energética, aumentar a acessibilidade ou simplesmente atualizar o visual dos espaços.
• Elabore um cronograma realista, considerando prazos para contratação de empresas, execução das obras e minimização dos transtornos aos moradores.
• Envolva os moradores no processo, ouvindo suas opiniões e expectativas.

Orçamento:

• Faça pesquisas de preço com empresas especializadas para ter uma estimativa realista dos custos.
• Inclua no orçamento custos adicionais, como taxas de projeto, mão de obra, materiais e eventuais imprevistos.
• Avalie a possibilidade de financiamento ou parcelamento das obras, se necessário.
• Defina um plano de arrecadação de recursos junto aos moradores, como taxas extraordinárias ou aumento da taxa condominial.

Execução:

• Contrate empresas e profissionais habilitados e qualificados, com experiência comprovada em projetos semelhantes.
• Acompanhe de perto a execução das obras, garantindo a qualidade do trabalho e o cumprimento dos prazos.
• Comunique regularmente os moradores sobre o andamento do projeto, minimizando eventuais transtornos.
• Faça uma avaliação final do projeto, identificando pontos de melhoria para futuras reformas.

Com um planejamento cuidadoso e uma execução eficiente, os projetos de modernização podem transformar os espaços comuns do seu condomínio, valorizando o imóvel e melhorando a qualidade de vida dos moradores.

Caso seu condomínio esteja planejando projetos de modernização e reforma, a Inspenge Engenharia se coloca à disposição de síndicos e gestores condominiais como um parceiro estratégico. Com anos de experiência em gerenciamento de obras em condomínios, a Inspenge pode assessorar desde o planejamento até a execução dos projetos, garantindo qualidade, segurança e eficiência em todas as etapas. 

Nossa equipe de engenheiros e especialistas irá acompanhar de perto cada fase, desde o levantamento das necessidades até a entrega final, para que você tenha a tranquilidade de quem está com o projeto nas mãos certas. Entre em contato conosco e conte com a Inspenge para transformar os espaços comuns do seu condomínio.

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Justiça anula construção de bicicletário de condomínio no DF. Entenda

Obra causou desconforto aos lotes vizinhos Material - Metrópoles / Divulgação

Segundo a sentença, a construção do equipamento para guardar bicicletas foi aprovada em assembleia sem o quórum mínimo de moradores

Por Francisco Dutra / Metrópoles

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) suspendeu e anulou a autorização para a construção de um bicicletário no condomínio Total Ville, em Santa Maria.

Segundo a sentença, a obra foi liberada em assembleia sem o quórum mínimo. Dividido em 17 quadras, o residencial tem aproximadamente 18 mil moradores.

Veja:

Localização do equipamento não era consenso entre os moradores - Metrópoles / Divulgação

Por falta de quórum em assembleia, Justiça anula construção de bicicletário de condomínio no DF  - Metrópoles / Divulgação

O condomínio decidiu construir um bicicletário, mas não houve consenso sobre a localização do equipamento. Parte dos moradores questionou o local planejado alegando que ameaçaria a paz e o silêncio dos lotes vizinhos. A obra, porém, foi aprovada em assembleia. Contudo, o quórum não teria sido respeitado.

Moradores descontentes ingressaram na Justiça. “A grande questão de fundo desse processo é a proteção do direito de nossos clientes não terem o seu sossego, a sua segurança, em detrimento da construção desse equipamento, o bicletário, em área comum, sem observância do quórum necessário”, argumentou o advogado Henrique Castro.

Segundo o advogado, a obra causou desconforto para os moradores dos lotes vizinhos. Inicialmente, a Justiça suspendeu a continuidade da obra e logo depois determinou a anulação da assembleia de votação. No entanto, mesmo assim, o equipamento para a guarda de bicicletas continua em uso.

“Um grande problema nos condomínios é a não observância do quórum para a execução de obras e serviços em áreas comuns. Muitas vezes os condomínios não observam essas regras e isso é de extrema importância, para não gerar prejuízo para a própria comunidade. A Justiça foi feita”, argumentou.

Sem respeito aos inquilinos

O Metrópoles conversou com uma das residentes descontentes com a obra. Segundo a mulher, que pediu para ter a identidade preservada, o condomínio teria decidido a localização ouvindo prioritariamente as opiniões dos moradores donos de lotes, deixando os inquilinos em segundo plano.

“Respeitem os inquilinos, pois eles um dia se tornam proprietários. Nesta vida não existe ninguém melhor que ninguém, o respeito é um primórdio, seja de pessoa para pessoa em qual condição for, seja das leis que estão aí para serem seguidas”, disse.

“Antes de julgar o incômodo do outro, tenha empatia e procure se familiarizar com as leis existentes. Ninguém que procura um lar de paz merece ter seu sossego roubado por barulhos alheios”, comentou.

Área comum

As obras em condomínios precisam de aprovação em assembleia geral extraordinária. A reunião pode ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, com a devida assinatura do edital de convocação da assembleia, nos moldes determinados pela convenção do condomínio.

O Código Civil elenca três tipos obras e o quórum específico para aprovação de cada uma. Para benfeitorias, é necessário a maioria dos condôminos, tomando-se por base a totalidade de unidades do condomínio, ou seja, 50% mais um.

Benfeitorias necessárias para impedir a deterioração ou manter a conservação apresentam três situações. 

Veja:

1 – Em regra pode ser realizada pelo síndico, independente de autorização pelos condôminos; ou na omissão/impedimento do síndico em realizar a benfeitoria, qualquer condômino poderá fazê-la (art. 1.341, § 1º do Código Civil );

2 – Caso a obra necessária seja urgente e demandar despesa excessiva, o síndico ou o condômino que determinar sua realização deve dar ciência aos demais condôminos por meio de assembleia, que deve ser imediatamente convocada (art. 1.341, § 2º do Código Civil ).

3 – Caso a obra necessária não demande de urgência para sua realização, mas que ainda assim exigir despesa expressiva só poderá ser iniciada após autorização em assembleia, a qual deve ser convocada pelo síndico ou, diante de seu impedimento/omissão, por qualquer condômino (art. 1.341, § 3º do Código Civil).

Obras para benfeitorias voluptuárias, para deleite dos moradores e para tornar mais agradável ou elevar o valor do patrimônio, é necessário o quórum de 2/3 de todos os condôminos, mesmo quórum para que sejam feitos acréscimos em área já existente.

O Código Civil também trata de casos em que o quórum indispensável para aprovação é o da unanimidade dos condôminos, são eles: criação de nova unidade autônoma ou de um novo pavimento.

Outro lado

O Metrópoles entrou em contato com o condomínio Total Ville. Não houve resposta até a última atualização da reportagem. O espaço segue aberto.

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Especialista alerta para a importância de um profissional habilitado para auxiliar na gestão do patrimônio

Imagem de wirestock no Freepik

Consultoria em Engenharia garante segurança e valorização do condomínio

Com o aumento da população em condomínios e a complexa legislação que os rege, a figura do síndico se torna cada vez mais desafiadora. A necessidade de um profissional capacitado para auxiliar na gestão do patrimônio se torna crucial, especialmente na área de engenharia.

Manutenção predial:

A Inspenge Engenharia, empresa especializada em consultoria para condomínios, alerta para a importância de manutenções preditivas, preventivas e corretivas. A terceirização sem acompanhamento técnico pode resultar em:

• Soluções ineficazes
• Perda de capital investido
• Agravante dos problemas
• Prejuízos ao empreendimento

Gestão de excelência:

Investir em áreas de lazer, segurança e manutenção é essencial, mas zelar pelo patrimônio é fundamental para uma gestão de excelência. A Inspenge oferece uma gama de serviços para auxiliar síndicos, como:

• Fiscalização de obras;
• Análise de planos de reforma;
• Inspeção de áreas comuns;
• Plano de manutenção;
• Inspeção predial anual;
• Previsão orçamentária.

Benefícios da consultoria:

• Segurança dos moradores;
• Valorização do patrimônio;
• Mitigação de prejuízos;
• Redução de custos;
• Tranquilidade para o síndico.

Investir em uma consultoria em engenharia é elevar a qualidade da gestão condominial, melhorar a segurança, valorização do patrimônio e preservar o futuro do seu condomínio.

Inspenge Engenharia
Contato: https://www.inspenge.com.br/

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