Como síndicos podem usar o monitoramento de chuvas Simcurb

O monitoramento em tempo real da intensidade das chuvas no DF permite uma gestão mais eficiente e segura dos espaços condominiais

Sistema pode ajudar síndicos no planejamento de ações preventivas no período das chuvas no DF

Por Adriana Izel, da Agência Brasília | Edição: Ígor Silveira

Síndicos de condomínios residenciais e comerciais do Distrito Federal estão sendo alertados sobre a importância de acompanhar as previsões e alertas de chuvas para prevenir incidentes e prejuízos causados por inundações. Esta recomendação surge em meio à implementação de um sofisticado sistema de monitoramento de chuvas na região.

"O sistema é essencial, mas a colaboração de todos é fundamental: O descarte correto de lixo evita obstruções nas bocas de lobo, prevenindo alagamentos que afetam toda a comunidade," enfatiza Luciano Leoi - Fotos: Matheus H. Souza/Agência Brasília

O Sistema de Monitoramento de Chuvas Urbanas Intensas (Simcurb), coordenado pela Agência Reguladora de Águas, Energia e Saneamento Básico do DF (Adasa), utiliza 62 estações pluviométricas para mensurar a intensidade e quantidade de chuvas em todo o Distrito Federal. Este sistema fornece dados essenciais para o planejamento urbano e a gestão de riscos.

Com a expansão prevista para 42 novas estações no próximo ano, o Simcurb proporcionará uma cobertura ainda mais abrangente, permitindo uma análise mais precisa das precipitações em diferentes regiões. Dados já coletados revelam variações significativas na intensidade das chuvas entre diferentes áreas do DF, com algumas regiões recebendo até o dobro de precipitação que outras.

Para os síndicos, estas informações são de vital importância. Ao acompanhar as previsões e alertas emitidos pelo sistema, os gestores condominiais podem tomar medidas preventivas eficazes, tais como:

1. Limpeza regular de calhas e sistemas de escoamento
2. Inspeção e manutenção de áreas propensas a alagamentos
3. Orientação aos moradores sobre o descarte correto de resíduos
4. Elaboração de planos de contingência para eventos de chuvas intensas

A colaboração dos moradores é fundamental neste processo. O descarte inadequado de lixo pode obstruir ralos e bocas de lobo, aumentando o risco de alagamentos. Portanto, é determinante que os síndicos promovam campanhas de conscientização em seus condomínios.

Ao adotar uma postura proativa baseada nas informações fornecidas pelo Simcurb, os síndicos não apenas protegem o patrimônio sob sua responsabilidade, mas também contribuem para a resiliência da cidade como um todo frente aos desafios impostos pelas mudanças climáticas e pela urbanização intensiva.

A prevenção é, sem dúvida, o caminho mais eficaz e econômico para mitigar os impactos das chuvas intensas. Com o apoio da tecnologia e a colaboração de todos, podemos construir comunidades mais seguras e preparadas para enfrentar os desafios climáticos do futuro.

Saiba mais: Adasa - Sistema monitora a intensidade das chuvas no DF e auxilia no planejamento de ações preventivas

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Ocorrências com elevadores crescem 300% no DF

Incidentes com elevadores aumentam no DF. Especialistas alertam síndicos sobre a importância da manutenção e contratação de consultoria técnica - Imagem: DF2 / Reprodução

Aumento de problemas em elevadores no Distrito Federal exige ação imediata de síndicos e gestores condominiais

Nos últimos meses, o número de chamados para resgates em elevadores disparou no Distrito Federal, refletindo um aumento superior a 300% em relação ao ano passado. O Corpo de Bombeiros atendeu 442 ocorrências até agosto deste ano, comparado com apenas 89 no mesmo período do ano anterior. O crescimento expressivo está atrelado ao avanço da construção civil em regiões como Águas Claras, onde novos edifícios são erguidos a cada ano.

Treinamento de funcionários e modernização são medidas essenciais para frear as estatísticas - Arte: DF2 / Reprodução

Casos de pane em elevadores têm gerado preocupação e transtorno para muitos moradores. Thaís Costa, por exemplo, ficou presa por 40 minutos em um elevador na rodoviária do Plano Piloto, o que desencadeou crises de ansiedade. Em outro incidente, Andriel precisou ser resgatado após uma hora preso no elevador de uma estação de metrô. Esses relatos refletem a crescente necessidade de manutenção e modernização dos equipamentos.

Em Águas Claras, a aposentada Solange Soares vivenciou três panes em elevadores de seu prédio apenas neste ano. O equipamento, com quase 30 anos de uso, foi substituído por um modelo moderno, e os funcionários do prédio foram treinados para agir em emergências. O treinamento do porteiro é crucial, já que ele é o primeiro a ser acionado em situações de emergência.

Especialistas e o Corpo de Bombeiros destacam que, apesar do aumento dos incidentes, os elevadores continuam sendo um dos meios de transporte mais seguros. Manter a manutenção em dia e contar com profissionais treinados pode evitar muitos problemas, além de garantir a segurança dos usuários.

Vea a reportagem do DF2 mostrando o aumento das ocorrências em elevadores:

Orientação aos síndicos

Para evitar paralisações e problemas recorrentes com elevadores, é fundamental que síndicos de condomínios residenciais contratem consultorias técnicas especializadas. Uma avaliação independente pode identificar deficiências e propor soluções adequadas para manutenção e modernização dos elevadores. A inspeção regular, além de ser uma obrigação legal, é uma medida preventiva eficaz que garante o bom funcionamento dos equipamentos e reduz riscos.

“O papel do síndico é fundamental para garantir a segurança dos moradores, e a contratação de uma consultoria técnica independente é determinante nesse processo. Apenas uma avaliação imparcial pode assegurar que as condições de funcionamento, conservação e segurança dos elevadores estejam adequadas, permitindo ao síndico cobrar providências assertivas da empresa mantenedora. Sem essa verificação técnica, o condomínio corre o risco de enfrentar paralisações e problemas recorrentes, que podem comprometer a segurança dos usuários e a funcionalidade dos equipamentos,” orienta o Engenheiro Mecânico Francisco Rabello.

Recomenda-se também que os síndicos revisem os termos do contrato firmado com as empresas mantenedoras e garantam que as manutenções e normas de segurança sejam rigorosamente cumpridas.

Dica: A Inspenge Engenharia, especializada em inspeção predial, e que atende atualmente mais de 15 condomínios com projetos de modernização de elevadores e fiscalização de obras, está a disposição para tirar dúvidas sobre modernização de elevadores. Ligue (61)98126-3030 ou acesse www.inspenge.com.br

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Investir em manutenções preventivas reduz custos no condomínio

Fotos: Divulgação

Em palestra para síndicos, especialista propõe uso de aplicativo impulsionar a gestão da manutenção em condomínios

No cenário dinâmico e desafiador da gestão condominial, a Diatech se destacou ao participar do Curso de Formação de Síndicos para Gestão Condominial, organizado pelo Governo do Distrito Federal (GDF) em parceria com a Administração Regional do Guará, com apoio do Instituto Nacional de Condomínios e Cidades Inteligentes (INCC) e da Associação de Síndicos e Subsíndicos do Distrito Federal (Assosindicos DF). O evento contou com a presença do colaborador Matheus Sadi, que ministrou uma palestra fundamental sobre "Manutenção Predial".

Durante a palestra, Matheus Sadi abordou a importância das manutenções preventiva e preditiva como pilares para garantir a segurança e a durabilidade das estruturas prediais. Ele destacou que essas práticas não só evitam falhas e reduzem custos emergenciais, mas também asseguram o bem-estar dos moradores e o valor patrimonial dos imóveis. O sistema Sispred foi apresentado como uma solução inovadora que auxilia os síndicos na gestão eficiente dessas manutenções.

O auditório da Administração Regional do Guará foi palco do Curso de Formação de Síndicos para Gestão Condominial

O Sispred se diferencia por oferecer uma abordagem integrada e programada para a manutenção predial, permitindo que os síndicos acompanhem em tempo real o estado dos equipamentos e sistemas dos condomínios. A tecnologia facilita a identificação de potenciais problemas antes que eles ocorram, promovendo uma gestão mais proativa e reduzindo a necessidade de intervenções corretivas que podem gerar custos elevados e transtornos para os moradores.

A participação da Diatech no curso reforça seu compromisso com a inovação e a excelência na gestão condominial, além de destacar a relevância de parcerias entre o setor privado e as entidades governamentais e associativas. A palestra de Matheus Sadi foi um ponto alto do evento, trazendo à tona a necessidade de uma gestão condominial moderna e eficiente, que valorize a prevenção e o planejamento como ferramentas essenciais para a administração dos condomínios.

Com o apoio do INCC e da Assosindicos DF, o curso de formação de síndicos tem se consolidado como uma iniciativa ousada para capacitar gestores condominiais, preparando-os para os desafios diários da administração predial. E, com o respaldo de soluções como o Sispred, os síndicos têm à disposição ferramentas de ponta para garantir a qualidade de vida e a segurança nos condomínios que administram.

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Investimentos importantes para o condomínio

Imagem de freepik

Investir em segurança, conforto e tranquilidade é uma prioridade para os condomínios. Equipamentos como para-raios, elevadores e geradores de energia são essenciais para o dia a dia e podem até valorizar os imóveis no mercado.

Ao considerar esses investimentos, é crucial que os gestores condominiais adotem uma postura preventiva, garantindo o bom funcionamento e a manutenção adequada dos sistemas.

Proteção contra Raios

O Brasil é o país com a maior incidência de raios no mundo, e condomínios buscam se proteger desses eventos com a instalação de para-raios. Esses equipamentos desviam as descargas elétricas para o solo, prevenindo danos estruturais e a queima de equipamentos como elevadores, câmeras de segurança e portões automáticos.

Além de evitar prejuízos materiais, os para-raios protegem os moradores e funcionários de acidentes graves causados por choques elétricos. A responsabilidade pela escolha e manutenção desses sistemas recai sobre o síndico, que deve garantir que estejam em conformidade com a norma NBR 5419 da ABNT. O não cumprimento pode isentar a seguradora de indenizações e levar o gestor condominial a responder judicialmente.

Modernização de Elevadores

Os elevadores são fundamentais para a acessibilidade e mobilidade de todos os moradores. Por lei, os condomínios devem manter uma empresa de manutenção responsável por vistorias periódicas, especialmente após os 15 anos de uso, quando os componentes começam a apresentar desgaste.

A modernização é recomendada quando surgem problemas como desníveis entre andares, ruídos anormais, falhas frequentes e alto consumo de energia. Embora o custo seja elevado, a atualização garante mais segurança, economia no longo prazo e valorização do imóvel.

Geradores de Energia

Nos casos de queda de energia, os geradores mantêm elevadores, portões eletrônicos, interfones, sistemas de segurança e luzes em funcionamento, proporcionando tranquilidade aos moradores. Além disso, podem ser utilizados em horários de maior demanda para reduzir os custos de energia.

A locação de geradores surge como uma alternativa econômica para condomínios. Empresas especializadas oferecem modelos adequados às necessidades, com suporte técnico, manutenção e monitoramento contínuo.

Investir nesses sistemas é mais do que uma questão de conforto, é uma medida estratégica para garantir a segurança e a valorização do condomínio no mercado.

Além dos investimentos em para-raios, elevadores e geradores de energia, mencionados anteriormente, outros investimentos importantes que o síndico pode considerar para o condomínio incluem:

1. Sistema de Segurança e Monitoramento

Instalar câmeras de segurança, cercas elétricas e portarias remotas garante a segurança dos moradores. A integração desses sistemas com software de monitoramento permite maior controle, além de alertas em tempo real para situações de emergência.

2. Iluminação LED e Automação

A substituição da iluminação convencional por lâmpadas de LED, juntamente com sistemas de automação que controlam o acendimento, proporciona economia de energia e menor necessidade de manutenção, resultando em uma redução significativa de custos a longo prazo.

3. Sistema de Captação de Água da Chuva

Implantar um sistema de captação e reaproveitamento da água pluvial pode gerar economia no consumo de água, especialmente em áreas comuns como jardins e lavagem de pisos.

4. Painéis Solares Fotovoltaicos

A instalação de painéis solares para gerar energia limpa e renovável, principalmente para áreas comuns, contribui para a sustentabilidade do condomínio, além de reduzir os custos com energia elétrica.

5. Inspeção Predial e Manutenção Preventiva

Investir em serviços regulares de inspeção predial ajuda a identificar problemas estruturais ou de manutenção antes que eles se agravem, garantindo a segurança e prolongando a vida útil das instalações.

6. Estaçoes de Recarga Veicular

Com o crescimento da frota de veículos elétricos, investir em estações de recarga veicular dentro do condomínio oferece comodidade para os moradores e contribui para a modernização das instalações. A infraestrutura de recarga pode ser um diferencial para atrair novos moradores e aumentar o valor do imóvel.

Esses investimentos, além de trazerem segurança e conforto aos moradores, aumentam a valorização dos imóveis e melhoram a eficiência operacional do condomínio.

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Cuidados para manutenção preventiva do sistema hidrossanitário

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Precauções essenciais para manter o encanamento do condomínio em ordem, evitando problemas e prejuízos futuros

As situações mais observadas são entupimentos e problemas gerados pela obsolescência, principalmente nas tubulações de ferro, além de ferrugem e oxidação do cano.

A ferrugem e a oxidação, aliás, podem atacar tanto a parte externa quanto a parte interna das tubulações de aço galvanizado ou ferro fundido, provocando furos ou expandindo as paredes internas da tubulação com material oriundo desta reação química, gerando vazamentos ou prejudicando a qualidade da água. Em casos específicos, quando a tubulação está muito comprometida, a eventual falta de água e retorno liberam ferrugem no interior das estruturas e causam entupimentos no cano, nos registros e também nas bombas.

Alguns cuidados são necessários para manter as tubulações em bom estado. “É importante verificar constantemente se há umidade nos locais onde os canos e tubulações estão instalados. Umidade em grande proporção e por muito tempo pode gerar problemas. Vale verificar também a qualidade da água. Água de poços artesianos deve ter controle constante dos minerais. Alcalinidade e teor de ferro podem atacar as tubulações e, inclusive, diminuir a vida dos metais das unidades autônomas”, afirma José Roberto Graiche Júnior, presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis de São Paulo).

A manutenção preventiva é recomendada a cada seis meses, o que pode gerar economia entre 20% e 40% do consumo de água de um condomínio. Mesmo com esse cuidado, porém, é importante lembrar que o encanamento, assim como demais itens de um condomínio, conta com uma vida útil limitada. “Nas edificações antigas, ela gira em torno de 20 a 25 anos. Já nas mais atuais é bem menor e, às vezes, é comprometida até mesmo antes de a garantia de entrega da obra vencer, ou seja, cinco anos”, explica Antonio Sergio Silva dos Anjos, diretor de obras da Hidráulica Oceano.

Passado e presente

Canos mais antigos são feitos de ferro galvanizado – para água limpa – e ferro fundido – para esgoto. Já os mais modernos são de cobre PVC, PCVC e PPR. A substituição é necessária, respeitando justamente a vida útil dos materiais.

“Com o passar do tempo, as redes ficam com muita ferrugem, obstrução e corrosão e chega um momento que elas rompem, podendo gerar alagamentos e diversos prejuízos. Além disso, podem causar malefícios à saúde devido ao estado crítico

da rede”, diz o representante da empresa especializada na área.

“Deu ruim”. E agora?

– Quando o vazamento aparece, o primeiro passo é fechar a servidão de água da tubulação junto ao barrilete do condomínio ou registros secundários, se houver. “Para isso, a equipe de colaboradores tem de estar treinada para esta manobra, bem como as tubulações e registros devem estar catalogados e identificados corretamente”, aponta Graiche Júnior.

No caso de entupimento, o síndico deve sempre contatar uma empresa especializada para analisar o problema e ver a possibilidade de realizar procedimento com máquinas e cabos. “Não sendo possível a realização do desentupimento desta forma, é necessário realizar a troca da rede hidráulica que apresenta problema”, diz Anjos.

Na necessidade de troca, a pergunta que fica é a seguinte: é possível executá-la apenas em uma unidade ou todo condomínio deve se adaptar? “É possível fazer a troca parcial, mas sempre recomendamos o condomínio a trabalhar com uma provisão de caixa para obras. Isso porque, em caso de troca coletiva, o custo-benefício é melhor”, diz Anjos. “O recomendado é que o condomínio faça o reparo completo e troque toda a coluna de tubulação do apartamento, ou seja, o tubo entre as conexões que ligam o cano de uma unidade a outra imediatamente acima. Para isso não é necessária assembleia geral, pois se trata de manutenção emergencial”, completa o presidente da AABIC.

Importante alertar para que nunca se faça reparos tampando furos, fazendo uso das famosas “gambiarras”, pois certamente o prejuízo será ainda maior no futuro.

Na necessidade de troca do encanamento, os custos devem ser direcionados. “O condomínio é responsável pela área de alimentação coletiva (prumadas e colunas), ou seja, as redes que levam água até as unidades. Enquanto isso, o morador é responsável pelo sistema individual (os chamados ramais), que distribui água para os pontos hidráulicos do apartamento”, afirma Anjos.

Informar é o caminho

– Pensando no condomínio como responsabilidade de todos e na prevenção como o melhor a ser feito, compensa o síndico investir em informação para os condôminos, como aconselha Graiche Júnior.

“Para as tubulações de esgoto, vale a pena fazer campanhas de conscientização, solicitando o melhor modo de fazer o descarte de água suja, a manutenção de ralos e a colocação de grades nos tanques e pias para evitar que roupas ou objetos sigam para o esgoto e promovam entupimentos, além da abolição da prática de jogar restos de comida nas pias, assim como a limpeza de ferramentas com cimento e areia.”

Contratação de profissionais habilitados

Além dos cuidados mencionados, é crucial que o condomínio contrate apenas profissionais e/ou empresas habilitadas para realizar serviços de manutenção hidráulica. A execução dessas atividades deve incluir a emissão de um documento de responsabilidade técnica, garantindo que os serviços sejam realizados de acordo com as normas e regulamentações vigentes. Isso não apenas assegura a qualidade do trabalho, mas também protege o síndico e moradores de possíveis falhas que possam ocorrer.

Para garantir que sua manutenção hidráulica seja feita de forma adequada, considere os serviços de consultoria técnica da Inspenge Engenharia, uma empresa especializada em vistorias e inspeções prediais. Com a expertise necessária, a Inspenge pode ajudar a identificar problemas e propor soluções eficazes, contribuindo para a preservação da infraestrutura do seu condomínio.

Com informações da Revista Área Comum | Edição: Emerson Tormann

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Negligência na manutenção de rede elétrica de condomínios

Vista aérea de Piracicaba onde se vê muitos condomínios — Foto: Divulgação

Fiscalização do Cerest e da Gerência Regional do Trabalho percorreu 80 conjuntos de edifícios de Piracicaba. Segundo o gerente do trabalho, nenhum apresentou todos os laudos pedidos

Uma recente fiscalização em 80 condomínios de Piracicaba, realizada pelo Centro de Referência em Saúde do Trabalhador (Cerest) e pela Gerência Regional do Trabalho, revelou uma alarmante falta de cuidado com a segurança das instalações elétricas. O levantamento mostrou que 71% dos edifícios não possuem o Laudo de Instalações Elétricas, documento essencial para garantir a conformidade com as normas de segurança. Além disso, 37% não apresentaram o Laudo de Estanqueidade do Sistema de Gás Canalizado e 30% não têm o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), colocando em risco a segurança de moradores e visitantes.

A ausência desses documentos é reflexo de uma negligência preocupante por parte dos gestores de condomínios, que têm o dever de zelar pela segurança do ambiente. Segundo o gerente regional do trabalho de Piracicaba, Antenor Varolla, a responsabilidade recai sobre os síndicos, que muitas vezes não possuem o conhecimento necessário ou não recebem a devida orientação das administradoras. Em alguns casos, pode haver até mesmo uma atitude de desleixo em relação às necessidades de manutenção e prevenção.

Para mitigar esses riscos e garantir a segurança dos condôminos, é fundamental a presença de uma equipe de engenharia especializada dentro dos condomínios. Além disso, a contratação de uma consultoria técnica independente é crucial para identificar problemas e propor soluções adequadas. Esse serviço deve incluir a elaboração de um Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP), que abrange uma avaliação detalhada das condições do imóvel e orientações para a manutenção preventiva e corretiva.

A Inspenge Engenharia oferece serviços especializados para atender às necessidades de manutenção e segurança dos condomínios. Com uma equipe qualificada e experiente, a empresa realiza inspeções minuciosas, elabora laudos técnicos e sugere as melhores práticas para garantir a conformidade com as normas e a segurança dos moradores. Investir em prevenção não é um gasto supérfluo, mas uma necessidade essencial para evitar acidentes e assegurar a integridade do patrimônio e das vidas humanas.

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Especialistas alertam síndicos sobre manutenção de bomba d’água em condomínios

Foto: ASphotofamily / Freepik

A manutenção adequada da bomba d’água é essencial em condomínios. Especialistas alertam síndicos sobre a importância de cuidar desse equipamento para garantir o fornecimento de água aos moradores

A disponibilidade e o funcionamento adequado da bomba de água são de extrema importância para o abastecimento e bem-estar de todos, mas também em situações de emergências como em casos de incêndios ou para evitar grandes vazamentos, desperdícios e danos ambientais.

A instalação adequada e a conservação das bombas d’água são fundamentais para o abastecimento contínuo e eficiente de água em condomínios residenciais. Segundo as normas técnicas que regulamentam o funcionamento desses equipamentos, é de responsabilidade dos síndicos a manutenção dos aparelhos. De acordo com a estimativa da Associação das Administradoras de Condomínio do Estado do Paraná (AACEP), há aproximadamente 10 mil síndicos ativos em Curitiba e região metropolitana.

Uma pesquisa realizada pela HP Bombas, especializada em bombas hidráulicas há 30 anos, detectou diversos problemas que podem afetar o desempenho e funcionamento das bombas d’água originados pela inatividade prolongada ou pelo excesso de uso: problemas elétricos, de lubrificação, vazamentos, obstruções ou entupimentos. Essas falhas em bombas de condomínios causam baixa pressão da água, vazamentos e até falta de água nos imóveis. Por isso, os especialistas da empresa orientam que a manutenção preventiva é importante para reduzir a probabilidade de falha mecânica e até mesmo a ruína deste equipamento fundamental para o abastecimento.

Essa verificação é regulamentada pela norma técnica da ABNT NBR 5674. Conhecida como “norma da manutenção”, ela orienta sobre as diretrizes para o cuidado adequado com equipamentos essenciais, como as bombas d’água, cujos eventuais problemas podem resultar em prejuízos financeiros e falta de água para os moradores. “Nessa checagem são substituídos rolamentos, selo mecânico, anéis de vedação, que são elementos que têm vida útil determinada e precisam ser trocados regularmente”, alerta o técnico e especialista da HP Bombas, Hermes Souza.

A bomba d’água é responsável por fazer com que a água seja distribuída para todos os pontos de consumo. Ela funciona puxando a água de um reservatório, poço ou cisterna, pressurizando-a para que chegue até as torneiras, chuveiros e descargas. Sem a bomba, a água não chega até os pontos mais altos de uma construção ou pode ir com pouca pressão, prejudicando o funcionamento de alguns aparelhos, como aquecedores e chuveiros elétricos.

Dada a sua importância, os condomínios têm a necessidade de possuir duas bombas de água: a principal e a reserva. “É preciso também instalar um quadro de comando, que é um equipamento elétrico que, além de proteger as bombas, possibilita trabalhar com reversão. Enquanto uma estiver em manutenção, a outra é acionada e mantém o fornecimento de água sem interrupções”, orienta o técnico.

“Outra falha dos condomínios que é muito importante salientar é a de não reservar um espaço apropriado para as bombas hidráulicas, permitindo o uso do local como depósito de móveis usados ou bicicletas. É papel do síndico determinar normas internas que evitem esse tipo de uso compartilhado que coloca em risco as instalações”, complementa.

Fonte: Folha Vitória

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Tudo que o síndico precisa saber sobre infiltração no condomínio

Para desempenhar a função de síndico, é fundamental ter muito preparo e responsabilidade

Sobretudo quando surgem problemas que coloquem os moradores e seu patrimônio em risco. Um cuidado que nunca pode ser subestimado é o que diz respeito à infiltração no condomínio.

As infiltrações de maneira geral são muito nocivas a qualquer edificação, e precisam ser reparadas da maneira mais breve possível.

Quando essas infiltrações ocorrem nas áreas privativas, cabe ao síndico cobrar que o responsável promova o conserto.

Já quando a infiltração aparece na área comum, quem tem que pôr a mão na massa é o síndico.

Para não ser pego de surpresa, siga esse guia prático:

1. Detecção da infiltração

Uma infiltração só pode ser detectada depois que já aconteceu, seja pela aparição de manchas no teto, seja pelo gotejamento, então fique de olho!

Não espere alguém reclamar para tomar uma atitude.

As garagens e as lajes do último andar são as maiores vítimas de vazamento no condomínio.

Ter um plano de manutenção que seja cumprido à risca permite que você seja o primeiro a saber do problema.

Dessa forma, a ação corretiva pode ser tomada de forma rápida, diminuindo sensivelmente os estragos.

2. Isolamento do local atingido: Tão logo a infiltração seja constatada, e esteja acontecendo na garagem e bem em cima de alguma vaga de estacionamento, o mais prudente é isolar essa vaga até que o reparo seja executado.

A água que passa pela laje carrega junto com ela sais minerais do concreto, que quando entram em contato com a lataria do carro, danificam sua pintura.

Para os casos onde possam haver móveis, tapetes e carpetes, vale o mesmo.

3. Busca de ajuda profissional: Não tente resolver um problema complexo como esse com o “faz tudo” do prédio.

As falhas da impermeabilização que dão origem às infiltrações costumam acontecer por conta do emprego de materiais incorretos ou pelo uso de mão de obra sem especialização.

Fuja dos aventureiros

Busque empresas idôneas e com boas referências no mercado, que possam dar garantia dos serviços prestados e que contem com mão de obra qualificada.

4. Escolha do sistema: Dê preferência por sistemas com tecnologias mais modernas, que possam te oferecer durabilidade e qualidade.

5. Finalização do reparo: Com a impermeabilização reparada, basta providenciar os serviços de reparo nos forros, tetos e paredes que eventualmente tenham sido atingidos pela infiltração.

Fonte: Fiber Sals

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Desastres naturais: Síndico e responsabilidades nos condomínios

Responsabilidades em caso de desastres naturais: Quem paga a conta?

Inundações que transformam ruas em rios, garagens em lagoas, derrubam muros, árvores, estragam portões e arrancam telhados são algumas das consequências nefastas da passagem do El Niño nos últimos meses. À medida que os fenômenos climáticos extremos se tornam mais frequentes, a questão premente surge: quem arca com os prejuízos quando a natureza atinge em cheio um condomínio?

Segundo a legislação, a responsabilidade pelo ressarcimento de danos decorrentes de desastres naturais recai sobre quem deu causa ao problema, seja por ação ou omissão, mesmo que seja um evento imprevisível. No entanto, a distribuição das responsabilidades dentro de um condomínio pode ser complexa e sujeita a interpretações.

Tanto os moradores quanto o condomínio têm suas parcelas de responsabilidade. Se os danos ocorrem no espaço privativo de uma unidade, o morador arca com as despesas. Por outro lado, se os estragos afetam áreas comuns, a responsabilidade recai sobre o condomínio, salvo disposição em contrário na Convenção Condominial.

O síndico, figura central na gestão condominial, assume um papel importante nesses cenários. É sua obrigação diligenciar a conservação das áreas comuns, zelar pela prestação de serviços essenciais e, sobretudo, prevenir danos decorrentes de desastres naturais.

Por exemplo, se durante uma tempestade uma árvore cai sobre um veículo estacionado no pátio do condomínio, a aparente casualidade pode ocultar falhas na manutenção preventiva. Se havia risco de queda e o síndico negligenciou providências para mitigá-lo, ele pode ser responsabilizado pelos danos.

Outra situação comum é o alagamento da garagem subterrânea devido a falhas na drenagem. Se a origem do problema for negligência na manutenção das instalações hidráulicas, tanto o síndico quanto a administradora podem ser responsabilizados.

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (IBDEC) enfatiza que chuvas intensas, por si só, não eximem os envolvidos de responsabilidade. Quando o alagamento resulta de falhas na drenagem, a situação deixa de ser considerada um desastre natural, implicando a obrigação de indenizar.

Portanto, a prevenção é fundamental. Alertas sobre riscos iminentes, manutenção adequada das instalações e comunicação transparente com os moradores são medidas essenciais para mitigar danos e evitar litígios desnecessários.

Em suma, embora a linha entre caso fortuito e negligência seja tênue, a prevenção e a cooperação entre moradores, síndico e administradora emergem como os melhores antídotos contra os estragos da natureza nos condomínios. No jogo das responsabilidades, a transparência, a diligência e o cumprimento das obrigações são as melhores garantias de proteção do patrimônio e da segurança dos moradores.

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Dois temas ainda negligenciados em condomínios: Prevenção e Conformidade

Além dos vazamentos de gás (GLP), o condomínio deve verificar as condições do sistema de combate a incêndios, incluindo alarme e sensores - Imagem de Freepik

Garantindo Segurança e Conformidade em Condomínios: A Importância de Laudos Técnicos de Inspeção Predial

Para garantir a segurança e a integridade tanto dos sistemas de gás quanto dos elevadores em condomínios, é imprescindível a contratação de uma consultoria de engenharia especializada. Esta medida se faz necessária para a elaboração de laudos de estanqueidade e de segurança, fundamentais para assegurar o funcionamento adequado desses sistemas e evitar riscos à segurança dos moradores.

Laudo de Estanqueidade de Gás

A norma NBR 15.571 estabelece a necessidade de realizar testes de estanqueidade no sistema de gás dos edifícios, utilizando métodos específicos que incluem a aplicação de gases sob pressão. O objetivo desses testes é detectar falhas que possam comprometer a segurança, evitando vazamentos de gás que podem levar a incidentes graves, como incêndios. 

É vital a realização dessas verificações anualmente, não apenas para cumprir com as exigências do Corpo de Bombeiros, mas também para promover um ambiente seguro. Somente com um laudo técnico, elaborado por um profissional habilitado, é possível identificar e corrigir problemas de forma antecipada, facilitando a aprovação em vistorias subsequentes realizadas tanto pelos bombeiros quanto por seguradoras, especialmente em casos de sinistros, onde esse documento se torna crucial para a liberação de pagamentos ou ressarcimentos.

Seguro de Elevador

Quanto aos elevadores, componentes críticos nas estruturas condominiais, a sua manutenção e seguro adequados são igualmente essenciais. O elevador, além de ser um meio de transporte seguro, representa um ponto significativo de consumo de energia elétrica dentro do condomínio. 

Para evitar despesas inesperadas com manutenções ou substituições de peças, muitas vezes de alto custo, é recomendável a contratação de um seguro específico que cubra integralmente o elevador. Este seguro deve abranger desde danos por descargas elétricas e sobretensões até danos materiais e pessoais. 

A obtenção de um laudo técnico, através de uma consultoria técnica, assegura que o elevador atende a todas as normativas de segurança e operação, evitando responsabilidades civis e criminais por parte do condomínio e do síndico devido à negligência ou omissão na manutenção.

A contratação de profissionais e/ou empresas habilitadas para emitir tais laudos não apenas garante a correção de falhas antes da realização de vistorias obrigatórias, mas também contribui para a segurança geral dos condôminos e a preservação do patrimônio condominial. 

Portanto, é de suma importância que síndicos incluam no planejamento do condomínio a regular contratação desses serviços especializados, reforçando o compromisso com a segurança e o bem-estar de todos os residentes.

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Condomínio é condenado a indenizar em caso de queda de cerâmica da fachada

Responsabilidade do condomínio por danos causados por queda de materiais da fachada

Por Kênio Pereira - Colunista Jornal Hoje em Dia

A fachada de um prédio representa a sua identidade e impacta no valor das unidades, sendo importante na decisão de compra, bem como protege contra a chuva e infiltrações dela decorrentes.

Em virtude dessa função protetiva, muitas fachadas são revestidas de cerâmicas ou granito que com o desgaste natural causado pelo tempo, podem se desprender ou estourar e cair, gerando para os moradores, transeuntes e seus veículos riscos de serem atingidos, o que cria para o condomínio o dever de indenizar.

DO DEVER DE RESPONDER PELA IRRESPONSABILIDADE

O artigo 938 do Código Civil prevê que “Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”, ou seja, quando uma cerâmica, vidro, janela ou parte da fachada se desprende, gerando qualquer dano a alguém, o condomínio reponde pelo prejuízo. Em alguns casos, como quando a placa atinge uma pessoa que, em decorrência desse fato tenha uma invalidez permanente ou até chegue à morte, o condomínio é condenado a pagar uma indenização e, às vezes, uma pensão a vítima ou a sua família por décadas.

O TJMG já se posicionou nesse sentido, condenando um condomínio a pagar uma indenização no valor de R$ 20 mil a uma idosa de 71 anos que foi atingida por pedaços do revestimento da fachada que se desprendeu e caiu enquanto a senhora aguardava o ônibus no ponto em frente ao condomínio. A idosa teve ferimentos graves e foi hospitalizada.

TAXA EXTRA E MANUTENÇÃO REGULAR É A MELHOR OPÇÃO

Em muitos condomínios há pessoas sem compromisso com suas responsabilidades e que tratam as questões condominiais de forma inconsequente, sendo egoístas ao ignorar o problema e o sofrimento alheio. De forma abusiva impedem a realização de obras e reparos imprescindíveis na fachada do prédio.

Alegam que não há necessidade ou que não estão no melhor momento financeiro e por vezes acabam convencendo os demais a protelar, ignorando os riscos e responsabilidades que a inércia pode trazer, que em muitos casos levam a responder por indenizações elevadas e, às vezes, até por um ilícito penal tendo em vista notícias de pessoas que faleceram ao serem atingidas pelo que poderia ser evitado.

Não havendo fundos suficientes no caixa do condomínio para realização das manutenções e reparos necessários, deve o síndico imediatamente aprovar em assembleia taxa extra para realização da obra, e assim evitar maiores prejuízos, tanto internos com as infiltrações que atingem os apartamentos, quanto externos, com o pagamento de indenizações que podem perdurar por toda a vida produtiva de quem foi atingido.

Casa a taxa extra e a obra não sejam aprovadas, é importante fazer constar em ata os nomes daqueles que votaram contra, para que assim quando o condomínio for responsabilizado por algum dano causado, aja a possibilidade de somente aqueles que optaram por não realizar a obra tenham que pagar a indenização ou responder pelo crime, conforme o caso. Agir preventivamente é sempre o melhor caminho, pois evita custos extras e demonstra respeito com o próximo.

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Responsabilidade dos moradores de condomínio na manutenção das áreas comuns do prédio

Com o crescimento do mercado imobiliário e o surgimento de novos condomínios residenciais, surge também a necessidade de entender a dinâmica desses espaços e a responsabilidade dos moradores na manutenção das áreas comuns. Cada condomínio possui sua própria regulamentação interna, o que torna fundamental a contratação de consultoria técnica de engenharia pela administração e a atuação eficiente do síndico.

O mercado imobiliário do Distrito Federal apresentou números expressivos e um crescimento significativo, apesar dos desafios enfrentados pelos novos síndicos de condomínios na administração desses empreendimentos. 

Segundo o Secovi-DF, no ano passado, foram lançados 46 novos empreendimentos e vendidas aproximadamente 5,3 mil unidades em todo o Distrito Federal. Essas vendas representaram um total de mais de R$ 3,4 bilhões injetados no mercado imobiliário da capital. Esse resultado indica um cenário favorável e um aumento significativo nas transações imobiliárias.

Amanda Accioli, síndica profissional com vasta experiência na área condominial, destaca a importância de uma assessoria profissionalizada, especialmente no departamento jurídico, devido à complexidade das regulamentações internas de cada condomínio. Ela ressalta que um condomínio, seja ele residencial ou comercial, deve ser gerido como uma empresa, exigindo gestão profissional para garantir sua saúde financeira e conformidade legal.

Os condôminos têm direitos e deveres estabelecidos pelo Código Civil, Artigo 1.335 da Lei 10.406/2002. Entre eles estão o uso e a disposição livre de suas unidades, a utilização das partes comuns conforme a sua destinação, desde que não exclua o uso dos demais moradores, e o direito de votar e participar das deliberações da assembleia, estando em dia com suas obrigações.

Cada condomínio possui seu próprio regimento interno, determinado em convenção com a participação de todos os moradores. Para facilitar o acesso a essas regulamentações, muitos condomínios utilizam novas tecnologias, como aplicativos ou sites da administradora. Caso não haja esses recursos, é possível solicitar ao síndico ou à administradora o envio do arquivo digital por e-mail. É importante que os moradores tenham uma cópia impressa para consulta, geralmente disponível com o zelador ou porteiro.

Na convenção do condomínio são descritas todas as normas gerais da estrutura e funcionamento do condomínio, enquanto o regimento interno estabelece acordos de conduta e comportamento esperados dos moradores, ou seja, dos condôminos.

Quando ocorre o descumprimento das regras para uso das áreas comuns, é importante que o primeiro passo seja uma conversa amigável com o morador infrator. Em casos de reincidência, aplica-se uma multa, cujo valor varia de acordo com a gravidade e a quantidade de infrações cometidas. Para que a lei seja respeitada, é fundamental que o regimento interno e a convenção do condomínio sejam claros em relação às regras de convivência e uso dos espaços comuns. Geralmente, a primeira multa tem um valor mais baixo, mas seu valor aumenta com a repetição das infrações.

Portanto, os moradores devem conhecer todas as diretrizes pré-determinadas na convenção e estar atentos ao regimento interno do condomínio para evitar conflitos e multas. Ambos são definidos e votados em assembleias ou reuniões de condomínio que requerem a participação ativa dos condôminos. Além disso, a atuação de um advogado especialista em Direito Condominial torna-se indispensável para uma gestão eficiente e segura, atuando em parceria com síndicos e administradoras, a fim de garantir a confiabilidade das informações fornecidas aos moradores e condôminos.

Responsabilidade dos moradores de condomínio na manutenção das áreas comuns é fundamental para garantir o bom convívio e a preservação do patrimônio coletivo. O envolvimento de consultoria técnica de engenharia e o papel ativo do síndico são essenciais para uma gestão eficiente, cumprimento das regras e manutenção adequada das instalações. A conscientização e o respeito por parte de todos os condôminos são fundamentais para o bom funcionamento do condomínio.

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Saiba quem é responsável pela manutenção da tubulação de gás do seu condomínio

Imagem de Freepik

Manutenção da tubulação de gás: de quem é a responsabilidade?


A manutenção de gás é tão importante que é considerada pelos órgãos públicos como um serviço essencial e tem toda relação com a segurança do espaço condominial. Infelizmente é possível encontrar em noticiários muitos casos envolvendo acidentes fatais em função da falta de manutenção das redes de gás. Nesse caso o síndico tem o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns do condomínio, conforme estabelecido no artigo 1.348, inciso V do Código Civil.

Essa responsabilidade geral do síndico em zelar pelos interesses dos condôminos e garantir a prestação de serviços que sejam relevantes para eles pode incluir a supervisão e o acompanhamento das manutenções necessárias, incluindo a manutenção do sistema de distribuição de gás.

Se o síndico for negligente no cumprimento de suas responsabilidades e não agir de forma adequada para garantir a segurança e a manutenção adequada da tubulação de gás, ele poderá ser responsabilizado pelos danos resultantes de sua omissão. Caso ocorra um acidente causado por falha na manutenção da tubulação de gás e for comprovado que o síndico agiu de forma negligente ou não tomou as devidas precauções, ele poderá ser responsabilizado civilmente.

É importante ressaltar que a responsabilidade do síndico não é automática, mas está relacionada à sua conduta e ao cumprimento de suas obrigações. Se o síndico age de forma diligente, tomando as medidas adequadas para garantir a manutenção da tubulação de gás, ele estará cumprindo seu papel e minimizando os riscos para os condôminos.

Em casos de dúvida ou para obter informações mais precisas sobre as responsabilidades do síndico em relação à manutenção da tubulação de gás, é aconselhável consultar a legislação específica do país ou região em que o condomínio está localizado, bem como as normas e regulamentos condominiais locais. Além disso, buscar orientação de profissionais especializados em direito condominial também pode ser útil.

Quem deve fazer a manutenção?

Segundo os artigos 1331 § 2º e 1348 do Código Civil, “o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente ou divididos”.

Sendo assim por ser um bem comum e apresentar potencial risco para todos os condôminos, a responsabilidade pela instalação e manutenção dos canos de gás é do condomínio. Ou seja, todos os gastos gerados deverão ser arcados por todos os condôminos conforme os termos acordados e previstos em convenção.

O síndico poderá ser responsabilizado?

A responsabilidade do síndico sobre as instalações de gás não está prevista em nenhuma lei ou artigo, mas é imprescindível que ele fique atento às manutenções, pois qualquer descuido pode gerar acidentes ou até danos à estrutura do prédio.

Vale lembrar do Art. 1.348: “V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;”. Ou seja, a responsabilidade pode cair sobre o síndico em casos de negligência.

Como evitar o problema?

O síndico pode ficar atento a alguns pontos e assim evitar acidentes com o gás do condomínio. Abaixo algumas dicas importantes:

• Os equipamentos a gás devem ser instalados em locais com boa ventilação;
• Se necessário os reparos precisam ser feitos de imediato;
• Nunca deixe produtos inflamáveis próximos dos aquecedores a gás;
• As instalações elétricas próximas das instalações de gás devem estar protegidas;
• A central de gás deve passar por inspeção todos os anos e os ramais da central a cada 2 anos;
• Os equipamentos a gás precisam ter válvulas em local de fácil acesso;
• Não esqueça de emitir laudo e recolher o documento de responsabilidade técnica emitido por profissional habilitado;
• Na hora da reformar do condomínio, não modifique o ambiente onde foram instalados os equipamentos a gás.

Como se fazer a manutenção da tubulação de gás?

Caso seja necessária a manutenção da tubulação de gás, o ideal, segundo especialistas, é fazer a substituição toda por peças de cobre, que são muito mais duradouras.

Uma outra opção é passar uma tubulação nova dentro da antiga, ou utilizar uma resina que forma uma película dentro do cano antigo. Atenção aos cuidados a serem observados:As empresas de manutenção da tubulação de gás devem fornecer aos condomínios, um laudo em conformidade com as normas da ABNT e das regras do Corpo de Bombeiro e da legislação local.

O material mais usado e mais indicado pelas normas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas na tubulação de gás é o cobre pois é o que mais se adéqua as condições de temperatura, pressão e altura do edifício, além da estrutura da rede de tubulação de gás e das características arquitetônicas da edificação.

A empresa deve pedir para o engenheiro assinar o documento. Nele, deve-se discriminar quais locais foram vistoriados.

Quais os benefícios com a manutenção das redes de gás?Diminuição dos custos para o condomínio e condôminos – a prevenção sempre evita custos maiores com consertos ou acidentes.

Melhora no desempenho do sistema – redes com problemas tendem a consumir mais gás, o que acaba se refletindo na conta mensal do condomínio, além de diminuir a qualidade dos serviços prestados aos moradores.

Atendimento a legislação e as normas de segurança – o cumprimento da lei evita tragédias, preservando vidas e resguardando prejuízos materiais, além de atender às exigências das autoridades e da legislação pertinente.

Segurança para os moradores do condomínio – a segurança dos moradores é o principal benefício de todos.

 
O que fazer em caso de suspeita de vazamento?

A primeira coisa é solicitar o teste de estanqueidade (ou seja, verificação para saber se algo está estanque, hermético, sem vazamento) para identificação do local exato. É importante ressaltar que mesmo que não haja suspeita alguma no seu condomínio, o teste de estanqueidade é obrigatório e deverá ser realizado a cada 5 anos.

Depois do resultado de teste e identificado a origem do vazamento, será preciso desligar o gás da unidade até que o reparo seja feito. Para isso, se o vazamento estiver vindo de um determinado apartamento e o medidor estiver alterado, mesmo com as válvulas fechadas e nenhum equipamento funcionando, será preciso entrar em contato com a empresa responsável.

Caso o teste de estanqueidade não identifique o vazamento, deve-se fechar a válvula contida no abrigo do regulador, para fechar o gás de todo o condomínio e ligue para os bombeiros no 193.

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5 dicas para síndicos sobre manutenção do condomínio no pós-chuvas

Segundo o INMET, os meses de abril e maio marcam o término das chuvas intensas que costumam causar transtornos nas áreas urbanas e em condomínios do Distrito Federal

É crucial, portanto, reparar os danos causados pela chuva, identificar possíveis falhas decorrentes do período chuvoso e preparar a edificação para o próximo período de chuvas. Com esse objetivo, reunimos algumas orientações para manutenção do seu condomínio no período pós-chuvas.

Realize uma inspeção no condomínio

O primeiro passo na manutenção do condomínio após o período de chuvas é realizar uma inspeção em todas as áreas comuns do edifício. Um profissional capacitado deve examinar a existência de infiltrações, rachaduras, telhas soltas e outros danos causados pelas chuvas. A revisão da rede elétrica, para-raios e do sistema de iluminação de emergência também deve ser realizada. Verifique também se existe infiltrações nas casas de máquinas dos elevadores e central de combate a incêndios. 

Com base nos problemas identificados durante a vistoria, é possível elaborar, com ajuda do profissional habilitado, o planejamento eficiente para corrigir as áreas danificadas e garantir que o condomínio esteja preparado para enfrentar as próximas chuvas.

Realize os reparos necessários

Após identificar os danos causados pelas chuvas, é necessário realizar os reparos necessários o mais rápido possível para evitar danos maiores às estruturas e garantir a segurança dos moradores. É importante limpar todos os ralos, calhas e áreas comuns, além de verificar as condições das coberturas. Essa vistoria irá ajudar a identificar se há infiltrações no telhado e/ou no sistema de impermeabilização.   

Verifique o sistema de drenagem

Limpe a tubulação de água e esgoto, caixas de esgoto, drenos e ralos, deixando todas as saídas desobstruídas e evitando problemas nas áreas comuns ou nos apartamentos dos andares inferiores. O sistema de drenagem é fundamental para evitar problemas causados pelas chuvas. Verifique se as calhas e os ralos estão limpos e desobstruídos, permitindo que a água da chuva seja escoada corretamente. Além disso, verifique se as bombas de água estão funcionando corretamente para garantir que a água seja drenada de forma eficiente.

Prepare-se para o próximo período de chuvas

Além de realizar os reparos necessários e investir em medidas preventivas, é importante que o condomínio esteja preparado para o próximo período de chuvas. Verifique se há equipamentos de proteção disponíveis, como guarda-chuvas e capas de chuva, para os funcionários que trabalham ao ar livre. Além disso, é essencial que o condomínio tenha um plano de emergência para lidar com situações de vazamentos e inundações.

Consulte uma empresa especializada em engenharia

Antes de iniciar qualquer intervenção de engenharia em seu condomínio, considere a possibilidade de contratar a consultoria técnica da Inspenge. Mesmo que você já seja um síndico proativo na manutenção do seu condomínio, vale a pena seguir essas dicas para aprimorar a segurança e a tranquilidade dos moradores. 

Garanta a segurança e eficiência na manutenção do seu condomínio com a consultoria técnica de engenharia da Inspenge. Evite resolver os problemas relacionados a obras e reformas por conta própria. Nossos profissionais experientes estão prontos para identificar e solucionar problemas desde a vistoria, contratação de serviços especializados, até a fiscalização das obras de reparos. Além de oferecer planejamentos a longo prazo que simplificam a gestão da manutenção de seu condomínio.

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Número de acidentes com elevador aumentou quase 70% ano passado

A queda de um elevador com passageiros numa unidade básica de saúde nessa semana em São Paulo chamou atenção para o aumento desse tipo de acidente no Estado

Inspeção em equipamentos de elevador na casa de máquinas - Foto: Emerson Tormann

Esse é um risco que pode e deve ser evitado! O número de pessoas presas ou feridas em elevadores aumentou quase 70% no último ano. A associação que representa os fabricantes de elevadores diz que para garantir a segurança de todos é necessário manutenção.

Essa semana numa unidade básica de saúde em Caieiras na grande São Paulo um elevador caiu com sete pessoas o grupo recebeu atendimento no local e todos passam bem. A manutenção, segundo a prefeitura municipal, estava em dia. O elevador tinha capacidade para transportar até 6 pessoas. 

O corpo de bombeiros de São Paulo fez um balanço onde mostra que os registros de pessoas presas ou feridas em elevadores aumentaram 70% de 2021 para 2022. Um acréscimo de 17 ocorrências graves de um ano para outro.



Para Associação Brasileira das empresas de elevadores, a manutenção precisa ser constante e o síndico é responsável por isso. Os usuários também precisam se atentar a segurança quando vão entrar num elevador. A primeira coisa é se certificar de que ele está parado no andar. Depois checar a capacidade máxima que ele consegue transportar.

Recentemente no DF uma mulher, de aproximadamente 40 anos, caiu no poço do elevador após abrir a porta sem verificar que o mesmo não se encontrava parado no andar. No local, os Bombeiros do DF iniciou procedimentos de primeiros socorros monitorando os sinais vitais da mulher. 

Encaminhada ao Hospital de Base, ela apresentava dor nas costas, suspeita de fratura na região do quadril e no tornozelo esquerdo. O acidente ocorreu em prédio da Asa Sul de Brasilia e por pouco os ferimentos graves não causaram a morte da vítima.

Infelizmente, é cada vez mais comum ocorrências desse tipo e basta fazer uma busca na internet para encontrar dezenas de relatos e publicações que evidenciam essa triste realidade. Veja abaixo alguns exemplos:

- Mulher de 82 anos cai em fosso de elevador no DF; veja vídeo

- Mulher cai no poço de elevador e morre em prédio de área nobre do Recife

- Elevador abre, mulher cai em poço e quase morre esmagada

O governo de São Paulo vetou esse mês uma lei aprovada pela Assembleia Legislativa que pretendia tornar mais rígida a fiscalização dos Elevadores em todo o estado. O governo alega que essa seria uma competência Municipal. O projeto de lei foi proposto depois da queda de um elevador que matou quatro pessoas da mesma família em Santos em 2019.

Na verdade, não é necessário lei para obrigar os donos de elevadores realizarem manutenção preventiva e inspeções periódicas. Isso, por uma questão de bom senso,  deveria ser uma obrigação dos donos de elevadores que, assim como fazem com seus automóveis, solicitar revisões periódicas ao profissional responsável técnico e/ou à empresa mantenedora contratada pelo condomínio. São eles que têm a obrigação de realizar vistorias frequentes nos elevadores, evitando mal funcionamento e acidentes. 

Se isso é novidade para você, está na hora de solicitar serviço especializado e independente para verificar e identificar falhas nos seus elevadores. Nesse sentido, a Inspenge fornece laudos técnicos de inspeção predial, consultoria técnica e projetos de modernização de elevadores que atendem todas as exigências legais e normativa vigentes. Consulte hoje mesmo nossa equipe e saiba como atualizar e otimizar a segurança geral do seu condomínio.

Assista na íntegra à reportagem do Bom Dia Brasil na Globoplay

Com informações do Bom Dia Brasil | Edição Emerson Tormann

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Condomínios devem reforçar limpeza e higienização nas férias

Cresce a busca por zeladoria terceirizada; redução de custos, eficiência nos resultados e menos dor de cabeça agrada contratantes

Com a proximidade do fim do ano, os condomínios se preparam para as férias escolares e o lazer dos moradores e visitantes. A maior quantidade de pessoas circulando nas áreas comuns - especialmente crianças e adolescentes - exige um planejamento da administração para manter a organização e a limpeza dos espaços, ainda mais no momento em que as contaminações pelo Coronavírus voltaram a crescer no Brasil.

Para que os adultos aproveitem o conforto dos ambientes coletivos - enquanto os pequenos se divertem com brincadeiras ou jogos nas quadras esportivas, parquinhos e piscinas – todos os espaços de uso comum devem ser bem limpos, do jeito certo e com os produtos certos.

“É preciso muita atenção de quem faz a limpeza dos condomínios nesse momento de descanso. Alguns prédios recebem muitos visitantes e os cuidados devem ser redobrados nos locais onde as pessoas pisam, tocam e sentam”, explica Lorena Diniz, diretora da Higicorp, empresa especializada em serviços terceirizados de zeladoria e limpeza para condomínios de Curitiba e Região Metropolitana.

Portas, maçanetas, botões nos elevadores, corrimão, churrasqueiras e pias, cadeiras e mesas, televisores e controle remoto, piso do salão de festas, banheiros, brinquedos do parquinho – tudo deve ser higienizado com produtos adequados para evitar contaminações, enfatiza Lorena.

Higienização de Elevadores

O coronavírus, decretado pela Organização Mundial da Saúde (OMS) como pandemia, ainda nos preocupa pela forma e a rapidez com que se propaga. Nesse caso se recomendam algumas medidas preventivas de limpeza para serem tomadas nos elevadores dos condomínios residenciais e comerciais.

Devido ao fato de que o vírus consegue sobreviver por dias em algumas superfícies, como no plástico e no aço inoxidável, é prudente atenção redobrada na limpeza dos elevadores de maneira a não deixar vestígios desse e de outros vírus. Vamos Às dicas!

Espelhos e vidros: Comece pelos espelhos e vidros retirando o pó com um espanador ou um pano seco, evitando assim riscos e manchas após a limpeza. Com uma solução de detergente neutro em água morna e um borrifador, umedeça um pano com esse líquido e passe por completo. Por fim, com um pano seco, limpo e macio, passe retirando as possíveis manchas d’água que ficaram.

Paredes, corrimão e botoeiras: Recomendamos a mesmo procedimento da dica anterior passando em todo o equipamento. Após esse processo, pegue um pano e umedeça-o com água limpa para retirar o excesso do último produto.

Pisos: Para os pisos, pode ser utilizada a mesma solução de água e detergente neutro aplicada a um pano de chão (sem encharcar com o líquido). Após passar com um rodo essa solução, utilizar um pano seco para a finalização. Invista em tapetes para limpeza de pés nas entradas dos elevadores, isso ajuda na organização e na conservação da limpeza do mesmo.

Soleira e teto: Somente a limpeza acima já higieniza o equipamento e afasta o vírus, entretanto, caso queira a limpeza mais apurada, ainda faltam a soleira e o teto do elevador.

No caso da soleira, é primordial que evite derrubar lixos e líquidos em seus vãos, pois isso pode prejudicar a abertura do elevador. Utilize aspirador de pó e um pano umedecido com sabão neutro diluído em água para fazer a limpeza. Enquanto nas luminárias, é ideal que utilize um espanador antes da limpeza do restante do equipamento para que caia as poeiras e as demais sujeiras.

Para o teto, observe que ali está a iluminação do elevador que contém componentes elétricos. Por isso, tome muito cuidado com água e/ou produtos líquidos dentro dele. Jamais leve baldes nem aplique com borrifadores o líquido direto no equipamento. Sempre utilize um pano umedecido para a limpeza a fim de evitar de acidentes.

Para uma limpeza completa: caso queira realizar uma limpeza mais abrangente, incluindo o sistema de ventilação do elevador e o teto na parte externa da cabina, solicite a presença da equipe de manutenção do elevador contratada pelo condomínio. Somente a empresa mantenedora está autorizada e habilitada para esse tipo de serviço devido às exigências das normas de segurança.

Para finalizar, antes de utilizar o elevador, o síndico ou o encarregado da manutenção devem testar o equipamento, verificando seu perfeito funcionando. Sempre que possível, solicite a presença dos técnicos da manutenção e exija os relatórios de manutenção onde a empresa dever´a evidenciar, entre outras coisas, a limpeza e higienização das áreas externas da cabina e poço.

A Inspenge fornece serviços de vistorias, inspeções e laudos técnicos para toda a edificação há mais de 10 anos. Por isso, recomenda ao síndico realizar revisões periódicas que vão além da limpeza. Estas inspeções servem para identificar o desgaste e a existência de falhas nos componentes dos elevadores antecipando a substituição e evitando paradas desnecessárias.

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Manutenção Predial - O que o síndico deve saber

1. Normas

Existem algumas normas fundamentais relacionadas à área da Manutenção Predial. A seguir, listam-se:

• NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
• NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos
• NBR 15575 – Edificações Habitacionais – Desempenho

- Parte 1: Requisitos Gerais

- Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais

- Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos

- Parte 4: Sistemas de vedações verticais internas e externas

- Parte 5: Requisitos para sistemas de coberturas

- Parte 6: Sistemas Hidrossanitários

2. Tipos de manutenção

Há quatro tipos principais de manutenção predial:

a) manutenção corretiva

A manutenção corretiva está relacionada às atividades de manutenção realizadas em atendimento a solicitações dos usuários da edificação quando eles identificam algum problema no edifício construído. Por serem aleatórias e imprevisíveis, as atividades de manutenção corretiva exigem um esforço técnico e administrativo bem mais intenso, sendo que, este fato, torna-as normalmente de baixa produtividade. Por exemplo, após não funcionar mais, a bomba de recalque do edifício precisar ter o seu selo mecânico substituído.

Segundo a NBR 5674, a manutenção corretiva é “caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários”.

b) manutenção preventiva

A manutenção preventiva está relacionada às atividades de manutenção realizadas de acordo com um programa pré-estabelecido sem depender exclusivamente da existência de problemas no edifício construído. Por exemplo, mesmo ainda em funcionamento, substitui-se o selo mecânico de uma bomba de recalque após 10 anos por se esperar que, em breve, ele apresentará problemas.

Segundo a NBR 5674, a manutenção preventiva é “caracterizada por serviços cuja realização seja programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação”.

c) manutenção rotineira

As atividades de manutenção rotineira são aquelas relacionadas à conservação do edifício, com pequenas substituições de peças intercambiáveis e limpeza de superfícies, etc. Justamente por estarem vinculadas à operação diária, normalmente estão sob administração dos usuários da edificação e frequentemente não são consideradas como atividades de manutenção. Entretanto, sua integração com os demais tipos de manutenção é essencial para a obtenção de bons resultados no sistema de manutenção dos edifícios como um todo. A limpeza dos elevadores é um exemplo de manutenção rotineira.

Conforme a NBR 5674, a manutenção rotineira é “caracterizada por um fluxo constante de serviços, padronizados e cíclicos, citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns”.
A manutenção pode ser classificada também pelos seguintes termos abaixo.

Conservação: conjunto de atividades rotineiras, realizadas diariamente ou com pequenos intervalos de tempo entre intervenções, diretamente relacionadas à operação e à limpeza da edificação, criando condições adequadas ao seu uso.

Reparação: conjunto de atividades preventivas ou corretivas realizadas antes que a edificação ou algum de seus elementos constituintes atinja o nível de desempenho mínimo aceitável sem que a recuperação de desempenho ultrapasse o nível inicialmente construído.

Restauração: conjunto de atividades corretivas realizadas após o edifício ou algum de seus elementos constituintes atingir níveis inferiores ao nível de desempenho mínimo aceitável, sem que a recuperação de desempenho ultrapasse o nível inicialmente construído.

Modernização: atividades preventivas e corretivas visando que a recuperação de desempenho ultrapasse o nível inicialmente construído,

 
d) manutenção preditiva

A manutenção preditiva é o processo no qual a intervenção sobre um equipamento ou sistema somente é realizado quando este apresente uma mudança na sua condição de operação. Essa manutenção se utiliza de alguns procedimentos de inspeção para descobrir defeitos em algum componente, e que este, brevemente poderá gerar uma manutenção corretiva se nada for feito.

Uma tarefa importante da manutenção preditiva é a análise de tendência de falha, que consiste em prever, com antecedência, a quebra de um componente por meio de instrumentos e aparelhos que exercem vigilância constante através de medidas de parâmetros. Observa-se tal tendência no gráfico a seguir.

1 - Zona de medidas periódicas normais: intervalo definido previamente.
2 - Zona de desenvolvimento do defeito: duração entre as medidas diminui (acompanhamento da evolução do defeito).
3 - Zona de diagnóstico do defeito: a manutenção é prevista.
4 - Zona de realização da manutenção: antes da ocorrência da falha. Após a intervenção, há um retorno à zona 1.fixando um novo patamar de qualidade para a edificação.

3. Requisitos para a manutenção

a) Organização

A gestão do sistema de manutenção deve considerar as características das edificações, como:

• tipologia da edificação;
• uso efetivo da edificação;
• tamanho e complexidade da edificação e seus sistemas;
• localização e implicações do entorno da edificação.

Além disso, a manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que, dentre outras, preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação patrimonial.

Na organização da gestão do sistema de manutenção deve ser prevista infraestrutura material, técnica, financeira e de recursos humanos, capaz de atender aos diferentes tipos de manutenção necessários, a saber:

• manutenção rotineira;
• manutenção corretiva;
• manutenção preventiva.

b) Programa de manutenção

Esse programa consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, referências normativas e recursos necessários, todos referidos individualmente aos sistemas e, quando aplicável, aos elementos, componentes e equipamentos.

O programa de manutenção deve considerar projetos, memoriais, orientação dos fornecedores e manual de uso, operação e manutenção (quando houver), além de características específicas, como:

• tipologia, complexidade e regime de uso da edificação;
• sistemas, materiais e equipamentos;
• idade das edificações;
• expectativa de durabilidade dos sistemas, quando aplicável aos elementos e componentes, devendo atender à ABNT 15575 quando aplicável;
• relatórios das inspeções, constando comparativos entre as metas previstas e as metas efetivas, tanto físicas como financeiras;
• relatórios das inspeções constando as não conformidades encontradas;
• relatórios das inspeções sobre as ações corretivas e preventivas;
• solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários;
• histórico das manutenções realizadas;
• rastreabilidade dos serviços;
• impactos referentes às condições climáticas e ambientais do local da edificação;
• escala de prioridades entre os diversos serviços; e
• previsão financeira.

O mesmo programa, ainda, deve pelo menos conter uma sistematização ou estrutura que contemple:

• designação do sistema, quando aplicável aos elementos e componentes;
• descrição da atividade;
• periodicidade em função de cada sistema, quando aplicável aos elementos e componentes, observadas as prescrições do projeto ou as especificações técnicas;
• identificação dos responsáveis;
• documentação referencial e formas de comprovação;
• modo de verificação do sistema;
• custo.

4. Requisitos para o planejamento anual das atividades

a) Considerações

O planejamento anual dos serviços de manutenção deve ser estabelecido de forma a considerar:

• prescrições e especificações técnicas para as edificações;
• disponibilidade de recursos humanos;
• disponibilidade de recursos financeiros, incluindo previsão de contingência;
• sequência racional e duração das atividades;
• cronograma físico x financeiro;
• necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes;
• procedimentos de execução ou referência às normas técnicas e legislação;
• especificações detalhadas dos insumos e materiais;
• manutenibilidade;
• dispositivos de sinalização e proteção dos usuários;
• previsão de acessos seguros a todos os locais da edificação onde sejam realizadas inspeções e atividades de manutenção;
• minimização de interferência nas condições de uso normal da edificação durante a sua execução.

b) Previsão orçamentária anual

• O sistema de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessários para a realização dos serviços de manutenção em período futuro definido.
• As previsões orçamentárias devem incluir uma reserva de recursos destinada à realização de serviços de manutenção corretiva e devem ser flexíveis, de modo a assimilar uma margem de erro em estimativas físicas, de custos.
• Essas previsões devem também expressar claramente a relação custo x benefício dos serviços de manutenção, devendo constar em ata as deliberações sobre a realização ou não destas intervenções.

5. Requisitos para o controle do processo de manutenção

Os orçamentos dos serviços de manutenção devem conter:

• dados do cliente;
• escopo dos serviços ou objeto;
• descrição de cada atividade, com os respectivos prazos;
• especificações técnicas de execução e de manutenção futura, desenhos, cálculos ou projetos, quando aplicável;
• condições comerciais, valor, forma de pagamento e validade da proposta;
• responsabilidades legais e obrigações de cada parte, incluindo o atendimento à legislação pertinente quanto à segurança do trabalho;
• indicação do responsável técnico pela atividade, quando aplicável;
• garantias e exclusões;
• previsão de seguros, se aplicável.

Para a avaliação das propostas, recomenda-se observar:

• qualificação da empresa ou profissional em termos de capacidade técnica, recursos humanos e equipamentos necessários ao desenvolvimento dos serviços;
• experiência da empresa ou profissional na área, incluindo a menção de outros serviços em andamento ou já concluídos, e o eventual fornecimento de acervo técnico;
• referências de outros clientes;
• proposta técnica apresentada, incluindo atendimento às normas aplicáveis e legislação;
• habilitação jurídica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da empresa ou profissional, avaliadas em relação ao porte de serviço contratado; e
• prazo para a execução, preço, condições de pagamento, cronograma físico-financeiro com base no contrato.

6. Requisitos para a documentação

A estrutura de documentação e registro de informações deve ser concebida para propiciar evidências da gestão do programa da manutenção, custo x benefício na realização dos serviços de manutenção, redução da incerteza no planejamento, projeto e execução dos serviços de manutenção e auxílio no programa e no planejamento de serviços futuros.

A documentação do programa de manutenção deve incluir:

• manual de uso, operação e manutenção das edificações conforme ABNT NBR 14037;
• manual dos fornecedores dos equipamentos e serviços;
• programa da manutenção;
• planejamento da manutenção contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de vista cronológico quanto financeiro;
• contratos firmados;
• catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos serviços de manutenção e propostas técnicas;
• relatório de inspeção;
• documentos mencionados na ABNT NBR 14037:2011, Anexo A, em que devem constar a qualificação do responsável e os comprovantes da renovação;
• registros de serviços de manutenção realizados;
• ata das reuniões de assuntos afetos à manutenção;
• documentos de atribuição de responsabilidade de serviços técnicos.

a) Fluxo de documentação

O condomínio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentação. A NBR 5674 recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na figura abaixo, cujas deliberações referentes à documentação devem constar na ata do condomínio.

7. Termos e definições

• desempenho: comportamento em uso de uma edificação e de seus sistemas.
• durabilidade: capacidade da edificação ou de seus sistemas de desempenhar suas funções, ao longo do tempo e sob condições de uso e manutenção especificadas.
• empresa capacitada: organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado.
• empresa especializada: organização ou profissional liberal que exerce função na qual são exigidas qualificação e competência técnica específicas.
• equipe de manutenção local: pessoas que realizam diversos serviços, tenham recebido orientação e possuam conhecimento de prevenção de riscos e acidentes.
• garantia legal: direito do consumidor de reclamar reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido, conforme legislação vigente.
• garantia certificada: condições dadas pelo fornecedor por meio de certificado ou contrato de garantia para reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido.
• manual de operação, uso e manutenção: documento que reúne apropriadamente todas às informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção da edificação. Também conhecido como manual do proprietário, quando aplicado para as unidades autônomas, e manual das áreas comuns ou manual do síndico, quando aplicado para as áreas de uso comum.
• manutenção: conjunto de atividades a serem realizadas ao longo da vida total da edificação para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de seus sistemas constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários.
• “retrofit”: remodelação ou atualização do edifício ou de sistemas, através da incorporação de novas tecnologias e conceitos, normalmente visando valorização do imóvel, mudança de uso, aumento da vida útil, eficiência operacional e energética.
• vida útil (VU): período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos considerando a periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal e certificada).
• vida útil de projeto (VUP): período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos na NBR 15575, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o cumprimento da periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a VUP não deve ser confundida com tempo de vida útil, durabilidade, prazo de garantia legal e certificada).

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VÁLVULA REDUTORA NÃO É ASSUNTO PARA ENCANADOR

A válvula redutora de pressão é um equipamento hidráulico que os edifícios mais altos possuem para reduzir as pressões nas tubulações, muitas vezes referidas como reguladores do fluxo de uma vez até um nível de pressão determinado seja atingido, esses dispositivos são utilizados para fins de redução de pressão de água, onde a pressão esteja acima do que é estipulado pela norma ABNT NBR 5626:1998, a saber, acima de 40 mca.

Conheça o sistema completo em VÁLVULA REDUTORA DE PRESSÃO DEMANDA ATENÇÃO

PRINCIPAIS PROBLEMAS QUE O SISTEMA APRESENTA

Os principais problemas que ocorrem na ausência ou na ineficiência das válvulas redutoras de pressão:

• Ruptura de tubulação, conexões e flexíveis;
• Ruídos na tubulação;
• Golpe de aríete;
• Desconforto no banho;
• Excessivo consumo de água;
• Panes nas maquinas de lavar louça e roupa.

 As válvulas redutoras de pressão geralmente podem ser configuradas para qualquer nível de pressão necessária a jusante (lado contrário a nascente) que se encaixa dentro dos parâmetros de construção da válvula com a finalidade de regular a pressão de saída da água para setores coletivos da rede de distribuição predial de água fria e/ou quente, visam regular a pressão da rede de modo a não haver danos nos ramais pela excessiva pressão da água.

 FUNÇÃO DO SISTEMA

Em edifícios altos, é importante a gestão da pressão a qual é definida em projeto para que o sistema mantenha um perfeito desempenho e vida útil.

 Nos edifícios que são abastecidos de água a partir de um reservatório superior, a pressão na tubulação de água em decorrência da gravidade é maior nos andares inferiores e dependendo da altura a mesma se não for controlada poderá ultrapassar limite e ocasionar danos da própria tubulação da prumada e ramais adjacentes.

PERIODICIDADE DA MANUTENÇÃO

De acordo com a ABNT NBR 5626:1998, a manutenção dessas válvulas deve ser realizada uma vez por ano, para verificar eventual emperramento. É importante que o procedimento seja realizado por empresa especializada, garantindo que o sistema trabalhe de forma correta.
A importância do síndico está bem assessorado por um profissional especialista nas questões relativas à substituição, periodicidade e formas de manutenção, operação e limpeza, são premissas para os sistemas hidrossanitários atenderem o desempenho, funcionalidade e à Vida Útil de Projeto (VUP). Essa vida útil pode atender a requisitos mínimos ou superiores.
Tubulações e demais componentes (como registros e válvulas) para instalações hidrossanitárias e de águas pluviais devem ter vida útil de projeto mínima de 20 anos – ou 30 anos para padrão superior, conforme preconiza a norma técnica ABNT NBR 15.575-6:2013.

CUIDADO COM NÃO ESPECIALISTAS

Existem diferentes tipos de válvulas e modelos de aplicação, a manutenção, a regulagem e drenagem da rede deverá ser feita por empresa e/ou profissional especializado, onde os sistemas não devem serem alterados, pois se realizado por pessoa despreparada poderá agravar o problema e causar consequências graves:
Em nossos trabalhos em diversos condomínios, já nos deparamos com retirada de manômetros, troca por equipamentos de características diferentes aos do projeto, aonde com a desculpa de economia, acarretam sérios problemas de desempenho do sistema, e no caso de edifícios novos perca de garantia
Para elucidar este artigo, vamos citar um exemplo, aonde um profissional não habilitado, alterou o projeto original retirando e alterando algumas válvulas, redutoras de pressão, aonde o edifício apresentou uma serie de problemas e os custos de reparo, foram dezenas de vezes maiores do que se tivessem realizado o trabalho da forma correta e monitorada por um profissional habilitado.
A figura abaixo apresenta o cavalete 01 ao lado do apartamento, sendo possível observar a inexistência de manômetro, vazamento nas conexões da tubulação e registro de gaveta fechado (instalado na horizontal), indicando que a água não está passando pela VRP e sim passando diretamente pela tubulação vertical.

Detalhe das válvulas redutoras de pressão e vazamento da tubulação ao lado da unidade autônoma

A figura abaixo apresenta o cavalete 02 ao lado do apartamento, sendo possível observar a inexistência de manômetro e registro de gaveta fechado (instalado na horizontal), indicando que a água não está passando pela VRP e sim passando diretamente pela tubulação vertical.

Detalhe das válvulas redutoras de pressão ao lado da unidade autônoma

A figura abaixo apresenta o cavalete 03 ao lado do apartamento, sendo possível observar a inexistência de manômetro e registro de gaveta fechado (instalado na horizontal), indicando que a água não está passando pela VRP e sim passando diretamente pela tubulação vertical.

Detalhe das válvulas redutoras de pressão ao lado da unidade

Como ordem de grandeza, a retirada das válvulas originais, comprometeu o desempenho de todo abastecimento do edifico, sendo necessária a recolocação de novas válvulas, com as características do projeto original, onde somente as bombas custaram mais de 30 mil reais, fora o retrabalho e dores de cabeça.

PROFISSIONAL HABILITADO PARA O TRABALHO

As realizações das manutenções periódicas devem serem realizadas por profissional habilitado, engenheiro civil, são premissas para a garantia do desempenho, funcionalidade e aumento da vida útil da válvula redutora de pressão, onde também serão mitigados danos aos demais sistemas construtivos da edificação.

A periodicidade das manutenções prediais são uns dos  grandes desafios do síndico e esse equipamento aparentemente parecer  uma manutenção  extremamente popular,  não é difícil encontrar profissionais  que ofereça a manutenção em válvula redutora de pressão, porém, a maioria deles não está apto a atuar no segmento e não possuem os atributos básicos para entregar resultados de qualidade, como mão de obra especializada, equipamentos de alta tecnologia, ou certificados de expertise comprovada no segmento.

Síndico não seja negligente, com o sistema, certifique-se que o profissional que irá realizar o serviço, possui conhecimento, pois os problemas que o sistema podem ter são incalculáveis do ponto de vista financeiro, podendo romper redes inteiras e inundar áreas comuns e privativas, ou ao contrário, o sistema não funciona em alguns pontos do edifício. Não contrate somente por preço.

Por esse motivo, é altamente indicado que o síndico tenha uma consultoria técnica especializada, onde irá auxiliá-lo a tomar sempre a melhor decisão.

A válvula redutora de pressão é um equipamento hidráulico que os edifícios mais altos possuem para reduzir as pressões nas tubulações, muitas vezes referidas como reguladores do fluxo de uma vez até um nível de pressão determinado seja atingido, esses dispositivos são utilizados para fins de redução de pressão de água, onde a pressão esteja acima do que é estipulado pela norma ABNT NBR 5626:1998, a saber, acima de 40 mca.

PRINCIPAIS PROBLEMAS QUE O SISTEMA APRESENTA

Os principais problemas que ocorrem na ausência ou na ineficiência das válvulas redutoras de pressão:

• Ruptura de tubulação, conexões e flexíveis;
• Ruídos na tubulação;
• Golpe de aríete;
• Desconforto no banho;
• Excessivo consumo de água;
• Panes nas maquinas de lavar louça e roupa.

 As válvulas redutoras de pressão geralmente podem ser configuradas para qualquer nível de pressão necessária a jusante (lado contrário a nascente) que se encaixa dentro dos parâmetros de construção da válvula com a finalidade de regular a pressão de saída da água para setores coletivos da rede de distribuição predial de água fria e/ou quente, visam regular a pressão da rede de modo a não haver danos nos ramais pela excessiva pressão da água.

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