Laudo de inspeção predial: o que é quem pode emitir

Laudo de inspeção predial ajuda a preservar a edificação garantindo mais segurança as pessoas que ali transitam. Foto: Emerson Tormann

Segurança é um quesito indispensável em diversas áreas. Quando se trata de edificações, onde muitas pessoas circulam e moram ao mesmo tempo, saber como estão as condições de conservação pode fazer toda a diferença.

E para saber que condições são essas, é necessário fazer um levantamento dos problemas, por meio de vistoria e inspeção predial. O resultado desse trabalho é o laudo no qual é apresentando o diagnóstico e as recomendações a respeito do que foi verificado.

O principal objetivo do laudo é garantir que a infraestrutura do local atenda aos requisitos mínimos de segurança recomendados pelas normas técnicas. Além de manter a edificação em dia com as manutenções.

A solicitação do laudo técnico é de responsabilidade dos síndicos, no caso dos prédios residenciais e das administradoras, quando se trata de edifícios corporativos. O importante é não deixar de lado a emissão desse documento e, caso algum problema seja identificado, a correção deve ser providenciada imediatamente.

Portanto, o síndico deve ter em mente que o Laudo Técnico é apenas o primeiro passo na busca das melhorias que devem ser feitas no condomínio. Analogamente, o laudo é semelhante aos resultados de exames clínicos onde o médico prescreve a receita e tratamento correspondente para os problemas de saúde encontrados no paciente. Aqui nesse caso o paciente é o prédio.

O que é laudo de inspeção predial?

É o documento resultante da análise dos sistemas e infraestrutura do prédio, que identifica falhas e grau de risco relativo a segurança, estado de conservação, funcionamento, entre outros eventos que podem causar danos definitivos e prejuízos econômicos consideráveis ao patrimônio. 

O laudo de inspeção predial não contempla áreas privativas, ou seja, apartamentos ou salas comerciais, apenas áreas comuns, de trânsito intenso de pessoas ou não. Mesmo os locais com acesso restrito, devem passar pela vistoria.

Algumas áreas a serem analisadas durante a emissão do laudo são: elevadores, instalações elétricas e hidráulicas, revestimentos e fachadas, sistema de combate a incêndios, hidrantes e extintores, sistema de sensores e alarme, telhados, cobertura do prédio, sistema de impermeabilização, encanamentos entre outros.

Ao final, o laudo propões melhorias e correções por meio das recomendações e tece conclusões a respeito dos problemas que foram encontrados.

Inspeção de elevadores por equipe externa e independente pode identificar deficiências da mantenedora e propor melhorias a todo o sistema. Foto: Emerson Tormann

Como emitir o laudo de inspeção predial?

Em primeiro lugar, contratando profissionais habilitados para executar a tarefa. Não é o síndico ou a administradora do condomínio responsável pela demanda que o emite. Somente pessoal credenciado pode prestar serviços técnicos de engenharia e empresas registradas em conselho de classe. Na área da engenharia, os profissionais que podem emitir laudos são Técnicos Industriais, Engenheiros e Arquitetos cujas atribuições permitem registrar documento de responsabilidade técnica.

Em segundo lugar, podem ser necessários ensaios, testes, procedimentos, uso de ferramentas e instrumentos de diagnóstico para que o laudo de inspeção predial contenha resultados efetivos dos sistemas analisados identificando as manifestações patológicas e recomendando correções.

Como um dos objetivos é a prevenção, se faz necessário inspecionar o prédio periodicamente. O intervalo depende de cada sistema que compõe a estrutura de cada prédio, das características da construção, tempo de uso, quantidade de reformas já realizadas, entre outros.

Além de um calendário seguido de acordo com o estipulado, durante a emissão são preenchidos: 

• Relatório fotográfico, no qual são inseridas fotos dos equipamentos, sistemas e estrutura. Caso alguma peça seja trocada no momento, uma foto de antes e depois comprova o ajuste e ainda fica no histórico para ser consultado sempre que precisar;
• Checklist com todas as tarefas que serão executadas durante a inspeção. Nada fica para trás e ainda, assim como as fotos, tudo o que foi feito fica documentado e caso, mude o síndico ou a administração, todas as informações ficam registradas para que todos tenham acesso e não fiquem com dúvidas sobre os processos.

Saiba mais sobre inspeção de elevadores.

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Síndicos devem seguir normas técnicas e garantir a segurança dos condôminos

A realização de obras ou serviços de engenharia em condomínios envolve análise de riscos, que deve verificar desde funcionários, prestadores de serviços, terceiros, conselheiros, subsíndico e o próprio síndico. Dessa forma, mitiga-se a probabilidade de ocorrer acidentes envolvendo atividades de manutenção, obra e reformas, mesmo que o grau de risco seja mínimo. 

O síndico, para não ser responsabilizado pelos danos, deve contratar consultoria técnica de engenharia, seguir as recomendações das normas técnicas e investir em ações de prevenção e treinamento para os funcionários e colaboradores.

Algumas normas técnicas devem ser seguidas à risca por síndicos e gestores. Por exemplo a norma NBR 16280 – Gestão de Reforma em Condomínios estabelece requisitos para o controle de reformas nas áreas comuns e unidades autônomas, regulando a execução, priorizando a segurança, incluindo meios principalmente para prevenção da perda de desempenho decorrente das ações de intervenção. Esta norma se aplica, exclusivamente, às reformas de edificações.

A manutenção da edificação está condicionada ao que recomenda a norma NBR 5674 que é uma das normas mais importantes entre tantas que devem ser seguidas pelo síndico.

 

A NBR 5674 estabelece todos os requisitos necessários para a correta gestão da manutenção no condomínio, a qual inclui meios para que as características originais da edificação sejam preservadas, além de prevenir a perda acentuada de desempenho proveniente da degradação dos sistemas.

Caso a edificação seja mais antiga que a norma que foi publicada em 2012, é dever da administração do condomínio adequar a norma aos sistemas de manutenção da edificação.

Instalações elétricas e seu sistema de aterramento devem ser acompanhados a luz da norma NBR 5410 – Instalações elétricas de baixa tensão que estabelece as condições mínimas de segurança de pessoas e animais e visa garantir o funcionamento adequado das redes elétricas.

Para prédio que possuem parquinho infantil, existe a NBR 16071, sob o título geral Playgrounds e serve para dar proteção as crianças que frequentam esta área. A norma se divide em 7 partes: 

Parte 1: Terminologia; 

Parte 2: Requisitos de segurança; 

Parte 3: Requisitos de segurança para pisos absorventes de impacto; 

Parte 4: Métodos de ensaios; 

Parte 5: Projeto da área de lazer; 

Parte 6: Instalação; e 

Parte 7: Inspeção, manutenção e utilização. 

Em linhas gerais, a norma determina que a escolha dos materiais e o seu uso devem estar de acordo com normas brasileiras apropriadas, devendo haver especial cuidado na escolha dos materiais quando o equipamento for utilizado em condições climáticas ou atmosféricas extremas. O usuário deve ser advertido dos riscos que cada material apresenta, conforme a Seção 9. Deve-se prestar atenção aos possíveis riscos de toxicidade no revestimento das superfícies.

Acessibilidade em edificações é regrada pela norma NBR 9050 – Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos estabelece os critérios e os parâmetros técnicos a serem observados quanto ao projeto, construção, instalação e adaptação do meio urbano e rural, e de edificações às condições de acessibilidade. 

Por conta da lei de acessibilidade que torna obrigatória a inclusão de pessoas com deficiência, as normas de acessibilidade devem ser aplicadas a todos os condomínios. Trata-se da obrigatoriedade do planejamento da acessibilidade em residências multifamiliares. Qualquer empreendimento imobiliário residencial deve ser 100% adaptável para as pessoas com deficiência física, sensorial, intelectual ou mental ou pessoas com mobilidade reduzida, incluindo idosos, obesos e gestantes.

Para a proteção das crianças, a NBR 16046, publicada em três partes, especifica requisitos mínimos para fabricação de redes de proteção para edificações. Aplica-se a redes para proteção de janelas, sacadas, escadas, mezaninos, parapeitos, floreiras e outras aplicações semelhantes destinadas à segurança e proteção em edificações.

Enfim, a manutenção adequada é o fator principal para evitar acidentes nas áreas de maior risco nos condomínios. Piscina, playgrounds, elevadores, pisos, academias, garagens, grelhas – ralos para escoamento de água – devem ser considerados como potenciais riscos de acidentes, e não devem ficar sem manutenção. Assim, algumas precauções podem ser tomadas.

A Inspenge Engenharia fornece serviços de consultoria técnica, laudos de inspeção prediais, relatórios de vistoria e todo o apoio técnico de engenharia que o síndico e administração necessitam. Solicite agora mesmo uma proposta comercial para seu condomínio.

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Inspeção Predial: Por que seu Condomínio precisa fazer?

Você já deve ter escutado aquela frase “prevenir é melhor do que remediar”, certo? No contexto de condomínios, isso se torna cada vez mais importante. Prevenir é evitar, economizar e valorizar.

São muitas as atribuições do síndico em seu condomínio. Além da prestação de contas e da gestão de colaboradores, o síndico também é diretamente responsável pela gestão patrimonial.

A maioria das pessoas não sabe, mas uma das principais responsabilidades dos síndicos é a contratação de empresa especializada em inspeção predial. A realização periódica de vistorias e inspeções é muito importante para avaliar o estado de conservação do edifício, além de diagnosticar e prever possíveis problemas estruturais, mitigando os riscos e evitando prejuízos. Quanto mais cedo a identificação das falhas de conservação, melhores serão os resultados das correções e da manutenção, bem como investimentos financeiros menores nos consertos e reformas.

Afinal, o que é a Inspeção Predial?

É a análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso, operação e de manutenção da edificação. A inspeção predial é uma das ferramentas da Engenharia Diagnóstica que se encarrega da análise diagnóstica de uma edificação, quanto aos seus aspectos técnicos. O resultado desta análise pode resultar em relatório, parecer técnico ou laudo técnico de inspeção predial.

Além da inspeção, vistoria e perícia são os outros conceitos que servem para avaliar o estado de conservação do imóvel. A principal diferença entre vistoria e inspeção é que o objetivo da vistoria consiste na simples constatação enquanto a inspeção pressupõe análise do risco.

A inspeção predial, a depender do seu nível, pode ser realizada por um único profissional ou por uma equipe multidisciplinar com o objetivo de fundamentar suas conclusões baseadas em observações visuais, ensaios, resultados de testes laboratoriais ou de medições realizadas com o uso de ferramentas e instrumentos de testes.

Elevador panorâmico em prédio da Águas Claras / DF - Foto: Emerson Tormann

Para prevenir a ocorrência de falhas e desgastes inesperados, o síndico deve contratar empresa especializada para prestar serviço de consultoria técnica em seu condomínio. Por meio da consultoria técnica é possível programar vistorias nos elevadores, casa de máquinas, instalações elétricas, hidráulicas e de gás central, para-raios, piscina, reservatórios de água potável entre outros locais. Inclusive, podendo instruir o zelador do prédio para vistoriar essas áreas uma vez por semana ou a cada 15 dias, deixando claro que é apenas uma atividade auxiliar e não a inspeção de que tratam as normas técnicas.

Desde meados de 2020, está em vigor a Norma técnica ABNT NBR 16747, intitulada “Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento“, que detalha como devem ser feitos os relatórios de inspeção predial. A norma também recomenda que estes relatórios devem ser realizados por profissionais habilitados e devidamente registrados em conselho profissional, como pro exemplo, CRT, CREA , CAU ou CRQ.

A inspeção classifica, então, os problemas identificados em função do risco à saúde, integridade e segurança dos usuários. Os problemas são classificados segundo o grau de urgência em relação à prioridade de intervenção, definindo-se, assim, o plano de manutenção.

Resumindo, a inspeção predial é uma avaliação que tem por objetivo identificar o estado geral da edificação e se seus sistemas construtivos, observando os aspectos de desempenho, funcionalidade, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação, consideradas às expectativas dos usuários.

Quais os principais benefícios em fazer uma inspeção predial?

A inspeção predial realizada por empresa de consultoria técnica especializada vem justamente para trazer alívio à gestão do síndico e segurança aos moradores. Por isso, listamos abaixo três grandes benefícios ao síndico e ao condomínio.

1. Evitar acidentes, prejuízos e tragédias

Segundo o artigo 1.348 do Código Civil, a manutenção e obras realizadas no condomínio, assim como o zelo pela prestação de serviços são de responsabilidade do síndico. Com base nisso, o síndico pode, sim, ser responsabilizado pela manutenção (ou falta dela) no condomínio.

Em caso de acidentes por falta de manutenção em elevadores ou queda de partes da fachada que cause danos a terceiros, o síndico será responsabilizado por negligência. Essa responsabilidade pode ser civil quando há descumprimento das atribuições de síndico, gerando impacto na vida de terceiros. Como também pode ser uma responsabilidade criminal, quando é referente a mais do que uma omissão ou descumprimento da atribuição e pode ser classificada como crime ou contravenção penal.

Em outubro de 2019, na cidade de Fortaleza, um prédio desabou ocasionando 9 mortos e 7 feridos. O motivo foi a falta de manutenção da construção onde as causas foram falhas construtivas na reforma, ausência de documentos e sobrecarga (60 m² irregulares). Uma inspeção predial poderia ter evitado o desastre.

A inspeção predial protege e dá segurança ao síndico sobre como estão as condições de conservação do prédio, traz um plano de manutenção que deixa claro quais as manutenções devem ser feitas e a ordem de prioridade / urgência.

2. Economia com manutenções periódicas

Talvez uma das maiores dificuldades de um síndico seja a falta de certeza do que deve ser feito para manter o estado de conservação do prédio. Algumas opções mais comuns são fazer algumas reformas e pinturas no prédio dando uma “vida” à construção, porém pode esconder alguns problemas que só um olhar técnico pode detectar.

O laudo técnico de inspeção predial é como se fosse um manual para dar clareza ao síndico sobre quais manutenções precisam ser feitas, evitando reformas desnecessárias ou retrabalhos.

Por exemplo, um condomínio estava com uma trinca. O síndico contratou empresa para executar obra a fim de corrigir trinca aproveitando para fazer uma pintura predial. Quase dois anos depois, a trinca ressurgiu ainda pior e o novo síndico, sabendo que já tinha ocorrido aquele problema anteriormente, contratou a Inspenge para realizar inspeção e laudo técnico. A inspeção identificou a manifestação patológica na qual foi necessária nova obra para corrigir definitivamente a causa da trinca e repintura. Ou seja, um custo adicional altíssimo para o condomínio por não ter providenciado o diagnóstico da primeira vez que tentou resolver o problema.

3. Preservação da vida útil da edificação e valorização imobiliária

É muito frustrante ao morador que investe e cuida com tanto carinho da sua unidade ver as áreas comuns de seu condomínio abandonadas. Ao mesmo tempo, verifica que os valores dos imóveis ao seu redor permanecem em alta enquanto o seu fica estagnado. Isso acontece, geralmente, não por causa da própria unidade, mas sim pelo pelo estado de conservação precário do prédio.

Ações aleatórias de manutenção, improvisação na tomada de decisões e sem orientação técnica refletem em desgaste acentuado e depreciação do ativo, ocasionando desvalorização do patrimônio. Um condomínio que respeita seus padrões e segue as recomendações dos manuais das áreas comuns é percebido pela sociedade como um condomínio bem cuidado e consequentemente o seu valor global aumenta.

Manutenção em geral faz parte do dia a dia de qualquer condomínio e manter sistemas de combate a incêndios, elevadores, reservatórios, bombas, motores e etc. funcionando contribui para a segurança como um todo e ajuda a valorizar seu patrimônio. Além de facilitar a renovação de boas apólices de seguro.

Fale com a Inspenge e solicite assessoria técnica para seu condomínio

Para os síndicos que ainda desconhecem a inspeção predial, o investimento realizado é compensador para o condomínio. O custo desta tarefa corresponde a aproximadamente 1 ou 2% do valor que será investido em obras e reformas. É um valor irrisório quando comparado ao que o condomínio investiria na reabilitação de sistemas totalmente danificados. 

Além disso, ainda tem o benefício do acompanhamento e fiscalização das obras e reformas contratadas pela administração do condomínio. O custo-benefício desta consultoria técnica é enorme. A inspeção predial e o laudo técnico auxilia o síndico na previsão orçamentária, permite mais transparência na prestação de contas das obras e reformas e contribui sobremaneira na gestão patrimonial.

Pensando nesta economia para os condomínios, a Inspenge Engenharia, empresa especializada em inspeção predial fica a disposição de síndicos e gestores condominiais para garantir tranquilidade e segurança as pessoas e moradores.

Converse com um dos especialistas para saber como podemos realizar a inspeção predial em seu condomínio.

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Texto da Norma de Garantias de Edificações está em consulta nacional

A Norma ABNT NBR 17170 "Edificações - Garantias - Prazos recomendados e diretrizes" está em consulta pública até 09/11/2022. - Foto: Divulgação/Codhab

O texto da Norma de Garantias de Edificações foi à consulta nacional em 7 de outubro, com prazo para recebimento de contribuições até 9 de novembro, e entrará em vigor caso não receba sugestões contrárias.

Segundo Estefan, Yorki Estefan, vice-presidente de Relações Institucionais do SindusCon-SP, coordenador do texto no âmbito do CB002 da ABNT (Comitê Brasileiro da Construção Civil da Associação Brasileira de Normas Técnicas), a norma dá uma aula de engenharia para peritos e advogados sobre o que se entende por garantias, estabelecendo o que os condomínios precisarão fazer para ter direito às mesmas, e recomendou a todos uma leitura atenta do texto.

Para participar da consulta e dar sua contribuição, clique aqui e vá em 'Pesquisa por macrossetor'; 'Construção civil, infraestrutura'; 'Projeto de Revisão ABNT NBR 17170 – Edificações – Garantias – Prazos recomendados e diretrizes'.

Ou clique aqui para visualizar o texto do Projeto de Revisão ABNT NBR 17170 – Edificações – Garantias – Prazos recomendados e diretrizes. (pdf)

Fábio Villas Bôas, membro do CTQ e coordenador da revisão da Norma de Desempenho de Edificações, informou que haverá uma emenda ou uma citação na Norma de Desempenho, relativa à Norma de Garantias, quando esta sair. As demais normas estão sendo levantadas para adequação.

Renato Genioli, vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do SindusCon-SP, afirmou que posteriormente será importante realizar seminários para a divulgação da norma de garantias junto aos diversos públicos envolvidos com a questão.

Lilian Sarrouf, superintendente do CB002 da ABNT, informou que há mais seis normas técnicas elaboradas por este Comitê em consulta nacional, e se espera que em novembro sejam remetidas mais nove. Relatou ainda que a secretaria técnica das normas sobre BIM (Modelagem da Informação da Construção) passou para o CB002.

Sergio Domingues, membro do CTQ e coordenador da elaboração da norma técnica de saídas de emergência na ABNT, afirmou que o texto está sendo baseado no ocupante e terá especificações sobre altura para manutenção do elevador e da escada de emergência, quantidade das pessoas por andar, e encaminhamento até as saídas, de forma a atender desde empreendimentos de habitação de interesse social até edificações comerciais.

Villas Bôas relatou que haverá uma plenária em novembro sobre a última versão do texto referente ao desempenho lumínico das edificações, e pediu a participação de todos, especialmente para o setor se posicionar em relação a uma discussão que surgiu sobre o nível mínimo de iluminação nos andares baixos dos edifícios.

Com informações de Por Rafael Marko | SindusCon-SP

Este foi um dos temas abordados em reunião do CTQ

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Segmento corporativo investe na qualidade do ar

Ameaça do ‘sick building’ leva o mercado a apostar em tecnologia avançada para eliminar vírus e bactérias, criando ambientes internos mais saudáveis nos edifícios

Ambientes corporativos modernos priorizam a qualidade do ar para proteger os usuários de síndromes e de doenças que podem levar à queda da produtividade Foto: FREEPIK IMAGES

O retorno ao trabalho presencial no pós-pandemia elevou o nível de atenção do mercado imobiliário corporativo quanto à qualidade do ar nos escritórios. O objetivo é evitar a síndrome do sick building, que pode causar redução da produtividade e absenteísmo dos colaboradores. O termo resume sintomas como irritações de pele e olhos, dores de cabeça, tontura, garganta seca e náuseas causados pela má qualidade do ar.

As empresas têm procurado contornar o problema investindo em novas tecnologias de refrigeração e purificação do ar. Em São Paulo, os edifícios Brazilian Financial Center (BFC), Eldorado Business Tower e 17007 Nações — Sigma Tower, que fazem parte do portfólio da Brookfield Properties, contam com a certificação Well Health & Safety, que atesta o alto padrão de qualidade do ar nos escritórios.

“As empresas estão valorizando mais as medidas relacionadas à qualidade do ar. Ainda que essa não seja uma demanda expressa, é um diferencial que pesa na decisão final do locatário”, afirma Hilton Rejman, vice-presidente executivo da empresa.

A Brookfield Properties adotou filtros ultravioletas em seus prédios para limitar a circulação de vírus respiratórios nos elevadores e instalou equipamentos mais potentes, que retêm 99,9% das impurezas do ar e eliminam ácaros, bactérias e vírus do ar.

A Tishman Speyer também adotou alguns cuidados em seus lançamentos. No Aqwa Corporate, no Rio de Janeiro, a atenção com a qualidade interna do ar começou na obra por meio do uso de tintas e revestimentos de baixo valor de compostos orgânicos voláteis (COV), segundo informa Paulo Barbosa, diretor sênior da companhia. “Investimos também na proteção dos dutos de ar-condicionado durante a construção, reduzindo riscos de contaminações nos ambientes internos”, complementa.

No Aqwa Corporate (RJ), a preocupação começa ainda na fase construtiva, com a adoção de tintas e revestimentos não tóxicos e proteção dos dutos de ar-condicionado — Foto: TISHMAN SPEYER/DIVULGAÇÃO

Além disso, a empresa instalou peróxido de hidrogênio para manter a rede de distribuição de ar limpa e optou por lâmpadas ultravioletas para eliminar vírus nos dutos de circulação. A qualidade da água dos sistemas de ar condicionado também é monitorada diariamente.

No edifício B32, na capital paulista, a estratégia adotada foi posicionar as saídas do ar-condicionado no chão, o que facilita a limpeza e permite que o ar chegue mais fresco e limpo aos escritórios. No prédio, há ainda um sistema de detecção de gás carbônico nos ambientes.

“Um edifício triple A precisa manter alta performance, e o investimento, que foi substancial, acaba se pagando mais cedo ou mais tarde”, afirma Rafael Birmann, idealizador e gestor do empreendimento incorporado pelo Faria Lima Prime Properties.

A preocupação agitou o segmento de empresas que prestam esse tipo de serviço de limpeza do ar. “Em 2020, com a pandemia, houve um aumento de 30% na procura, especialmente em shoppings e escritórios. E a tendência de alta continua, porque as pessoas entenderam a importância do tema para a saúde”, explica Henrique Cury, CEO da Ecoquest do Brasil.

Edifício da Brookfield tem certificação Well Health & Safety e investe em tecnologias para evitar “sick building” — Foto: BROOKFIELD PROPERTIES/DIVULGAÇÃO

MICROPARTÍCULAS

De acordo com a Organização Mundial da Saúde (OMS), sete milhões de mortes anuais estão associadas à poluição — 50% devido à má qualidade do ar em ambientes internos, onde as pessoas passam mais de 90% do tempo. O pó que fica evidente a olho nu não é o grande vilão.

“O que causa doenças são micropartículas e determinados tipos de cola de carpete, tinta, verniz e outros acabamentos que podem emitir gases nocivos”, afirma Leonardo Cozac, presidente da Plano da Qualidade do Ar Interno (PNQA I), iniciativa sem fins lucrativos da Abrava.

“A preocupação com a qualidade do ar tem pontuado a ocupação dos espaços corporativos, e o setor vem se movimentando para entregar proteção além do que é exigido por normas e certificações”, afirma Ana Gabriela Laranjo, gerente de Projetos Executivos da Porte Engenharia e Urbanismo.  Fonte: VE

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Como a norma de Inspeção Predial é aplicada aos condomínios?

Além de estimular a cultura da manutenção, norma da ABNT determina que vistoria predial seja feita por profissional habilitado e exige emissão de laudo técnico

A Lei de Inspeção Predial (NBR 16747/20) afeta os condomínios e os síndicos devem estar preparados

• Para que serve a norma da Inspeção Predial? 
• Como se aplica aos condomínios? 
• A que devo me atentar? 
• Com qual periodicidade deve ser feita?

Neste artigo, vamos esclarecer os principais pontos da Lei de Inspeção Predial (NBR 16747) que afetam os condomínios e como os síndicos devem se preparar para a realização de uma inspeção predial para o seu condomínio, com segurança e conhecimento no tema. Boa leitura!

Você vai ver neste artigo: 

1. Por que a Norma de Inspeção Predial foi criada?
2. A que se propõe a ABNT NBR 16747/20?
3. O que exatamente esta norma agrega ao arcabouço normativo para condomínios?
4. Quais os principais pontos de atenção da NBR 16747:2020 para síndicos?
5. Qual a diferença entre inspeção e ronda de inspeção?
6. A norma não é lei. Como o síndico lida com isso?
7. Quais profissionais estão habilitados a realizar inspeção predial em condomínios?
8. Como um síndico deve escolher este profissional de forma segura?
9. O que o síndico deve exigir na contratação do serviço de inspeção?
10. Quando o síndico sabe que é a hora de fazer inspeção predial?
11. A norma especifica periodicidade para realização de inspeção predial?
12. Inspeção feita e laudo técnico recebido. O que contém esse documento?
13. Quais são os próximos passos do condomínio com o laudo da inspeção em mãos?
14. A inspeção predial pode ser onerosa para o condomínio?
15. Qual a recomendação para que um condomínio esteja sempre em dia com suas manutenções?

Por que a Norma de Inspeção Predial foi criada?

Segundo Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP, essa norma está no contexto de um conjunto de ações decorrentes de diversos desabamentos de prédios, com vítimas fatais, que aconteceram no País.
Dois desabamentos que causaram grande comoção nacional foram dos edifícios no centro do Rio de Janeiro, em 2012, e do Edifício Andrea, em Fortaleza, em outubro de 2019.

"Há um entendimento da sociedade de que há necessidade de inspeções obrigatórias periódicas, que sejam alertas importantes para haver uma mitigação de risco. Espera-se que, com inspeções, se houver problemas na estrutura, em instalação e no que afeta a segurança dos usuários, haja estímulo à manutenção", afirma Carlos Borges, do Secovi-SP, que acompanhou e contribuiu na elaboração da norma.

No Rio de Janeiro, foram sancionadas a Lei Estadual nº 6.400/13 e a Lei Complementar Municipal nº 126/13, da capital, esta última conhecida como Lei da Autovistoria. Em Porto Alegre, está em vigor a Lei Complementar nº 806/16. As leis obrigam a realização de vistorias ou inspeções em edificações.

Além das leis já em vigor, há vários projetos de lei pelo País com a mesma temática, inclusive na cidade de São Paulo: PL 123/2020, do vereador Eduardo Tuma, em tramitação.

No plano de fundo, o que se almeja é fomentar a cultura da manutenção preventiva e corretiva.

"Fazer inspeção predial é como fazer um check-up. E de nada adianta fazê-lo se, entre um e outro, não cuidar da sua saúde. A inspeção predial é um instrumento gerencial que defendemos, mas o mais importante é que haja cultura e investimento na implantação de programas de manutenção preventiva e corretiva", enfatiza Borges, do Secovi-SP.

A que se propõe a ABNT NBR 16747/20 - Norma de Inspeção Predial?

De acordo com Antonio Carlos Dolacio, secretário da Comissão de Estudos de Inspeção Predial do comitê da ABNT, o texto da NBR 16747/20 se propõe a fornecer conceitos, diretrizes, terminologia e procedimentos referentes à atividade da inspeção predial.

"A inspeção predial é um processo que visa a auxiliar na gestão da edificação e, quando realizada com periodicidade regular, contribui com a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados à perda do desempenho", explica Dolacio, que também é vice-coordenador da Câmara de Inspeção Predial do Ibape/SP.

Na visão do engenheiro civil Zeferino Velloso, diretor da empresa VIP - Vistorias e Inspeções Prediais, a norma objetiva uniformizar a metodologia e estabelecer etapas mínimas da atividade de inspeção predial, válida para qualquer tipo de edificação, públicas ou privadas.

"A inspeção predial avalia as condições globais da edificação e detecta a existência de problemas de conservação ou funcionamento, com base em uma análise sensorial, feita por um profissional habilitado. Com base nesta análise mais ampla, poderá ser recomendada a contratação de inspeções prediais especializadas ou outras ações, como testes e ensaios, para que se possa aprofundar e refinar o diagnóstico", explica Velloso.

Ele ainda esclarece que as inspeções prediais especializadas não estão sujeitas a esta norma.

Carlos Borges, do Secovi-SP, enfatiza que o tipo de inspeção desta norma é mais geral, com foco em garantir segurança do usuário e identificar o pode gerar risco à vida humana. Exemplos de sinais de que há risco: fissuras, vazamentos, trincas, fios desencapados, instalações elétricas perto de local que tem umidade, etc. São evidência captadas pela experiência sensorial do profissional que realiza a inspeção.

Outros objetivos da norma, segundo Borges:checar se a edificação está cumprindo o programa de manutenção preventiva e corretiva, elaborado de acordo com a ABNT NBR 5674;
conferir a atualização da documentação do prédio, como: alvará de segurança atualizada, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) válido, Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) etc.

O que exatamente esta norma agrega ao arcabouço normativo para condomínios?

A ABNT já dispõe de um conjunto de normas focadas em edificações, manutenção e reforma que afetam diretamente condomínios edilícios:ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
ABNT NBR 16280:2015 - Reforma em edificações - Sistema de gestão de reformas
ABNT NBR 13752:1996 - Perícias de engenharia na construção civil

Segundo Dolacio, da ABNT, a norma de vistoria predial preenche lacuna relativa à avaliação e acompanhamento técnico da manutenção, conservação e condições de segurança das edificações, complementando, desta forma, a abrangência da NBR 5674 (manutenção) e NBR 16280 (reforma).

"Quando respeitados os preceitos constantes dos referidos textos normativos, a nova norma propicia aos condomínios uso mais seguro das edificações, bem como a manutenção da vida útil dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos, cuidando também, desta forma, do suporte do valor patrimonial", explica Antonio Carlos Dolacio, da ABNT.

Velloso acrescenta que a NBR 16747 agrega metodologia e atividades mínimas da fase de verificação dos resultados da aplicação da NBR 5674, analisando a existência, aplicação e eficácia dos planos de manutenção das edificações.

Quais os principais pontos de atenção da NBR 16747:2020 para síndicos?

A ABNT explica que o texto da norma traz as etapas mínimas a serem cumpridas no desenvolvimento da inspeção predial, inclusive com ponderações sobre os objetivos de cada uma das etapas citadas, como: 

• levantamento e análise de dados e documentação (solicitados e disponibilizados)
• coleta de dados e informações para identificação de características
• histórico geral da edificação
• vistoria da edificação (de forma sistêmica)
• classificação das irregularidades constatadas
• recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas
• organização das prioridades em patamares de urgência
• avaliação da manutenção (conforme a ABNT NBR 5674)
• avaliação do uso
• redação do laudo técnico de inspeção predial

Para a última etapa - laudo técnico de inspeção predial - , a norma fornece o conteúdo mínimo que deverá constar do documento escrito, a ser emitido pelo inspetor predial, que registrará os resultados da inspeção predial.

"É importante o síndico colocar a norma como referência de embasamento técnico para contratação. Para o profissional que vai fazer o serviço, a norma estabelece o escopo mínimo de trabalho", adiciona Carlos Borges, do Secovi-SP.

Qual a diferença entre inspeção e ronda de inspeção?

O mestre e engenheiro em Manutenção Predial Felipe Lima explica que as rondas de inspeção são atividades periódicas que devem ser realizadas dentro do empreendimento e variam conforme a disponibilidade da equipe, quantidade de pessoas, áreas do empreendimento.

São inspeções que podem ser realizadas com a equipe de manutenção do prédio. E as suas periodicidades são variáveis. Exemplos: nos halls dos elevadores, a ronda de inspeção deve ser diária, já nas casas de máquina, as rondas podem ser quinzenais.

A norma não é lei. Como o síndico lida com isso?

Segundo Velloso, embora não seja lei, a prestação de serviços está sujeita ao Código de Defesa do Consumidor, que determina que devem ser atendidas as normas técnicas vigentes. Com isso, a norma tem força de lei.

De posse do laudo técnico, o síndico terá em mãos informações que o auxiliarão na gestão da manutenção predial.

Código de Defesa do Consumidor, Seção IV “DAS PRÁTICAS ABUSIVAS”:

“É vedado ao fornecedor de produtos e serviços... colocar no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – Conmetro”.

Ou seja, em havendo a relação de consumo, o serviço proposto deve atender ao quanto especificado em Normas Técnicas.

Quais profissionais estão habilitados a realizar inspeção predial em condomínios?

Técnicos Industriais, Engenheiros e/ou Arquitetos habilitados e com registro profissional em vigor pelos respectivos conselhos profissionais: CRT (Conselho Regional dos Técnicos Industriais), CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil).

De acordo com a complexidade dos sistemas e instalações presentes, a inspeção pode demandar equipes com profissionais de diferentes formações, tais como arquitetos, engenheiros civis, engenheiros eletricistas, engenheiros mecânicos etc.

Como um síndico deve escolher este profissional de forma segura?

O síndico deve analisar o currículo do profissional para verificar se, além de habilitado, é capacitado para realização da vistoria predial, que requer grande conhecimento, por exemplo, sobre patologia na construção civil.

Zeferino Velloso, da VIP, adiciona que a realização de trabalhos semelhantes pode ser comprovada com a apresentação de:

• TRTs (Termo de Responsabilidade Técnica)
• ARTs (Anotação de Responsabilidade Técnica)
• RRTs (Registro de Responsabilidade Técnica)
• atestados de clientes
• Certidões de Acervo Técnico emitidas pelos conselhos de classe.

"Mas a melhor forma é a indicação de outros síndicos, gestores de patrimônio ou administradoras de condomínios. Especializações e pós-graduações na área são também um excelente diferencial indicativo de capacidade profissional", recomenda Velloso, da VIP.

O que o síndico deve exigir na contratação do serviço de inspeção?

Uma reunião inicial é muito importante, destaca Velloso, e pode ser por videoconferência, que se popularizou com a pandemia de COVID-19.

Depois, a verificação documental e a vistoria. Os laudos devem ser sempre acompanhados de ART/RRT - é a garantia do cliente de que o responsável pelo laudo é um profissional legalmente habilitado.

O laudo deve ser escrito de forma que um leigo possa entender, principalmente se contiver informações tecnicamente complexas. Se ainda for necessária, deve ser realizada nova reunião de esclarecimentos após a leitura do laudo pelo cliente.

Quando o síndico sabe que é a hora de fazer inspeção predial?

Segundo Felipe Lima, o ideal é que todo empreendimento faça inspeção predial quando ainda está com saúde, para poder se manter sempre assim, no melhor estado de conservação possível, e não esperar aparecer algum problema para então fazer o serviço.

"Se o gestor contrata a inspeção predial somente quando encontra problemas na edificação, como trincas, rachaduras, às vezes essa ação já é tardia e os problemas estão extremamente avançados. Se há algum sinal de alerta no empreendimento, é porque já passou da hora de contratar a inspeção predial", explica o engenheiro.Faça o teste do SíndicoNet e descubra o seu nível de conhecimento sobre Manutenção Predial!

A norma especifica periodicidade para realização de inspeção predial?

Não, a norma não estabelece periodicidade para realização de inspeção predial. Segundo Carlos Borges, do Secovi-SP, houve entendimento de que estabelecimento de periodicidade é uma questão que deve constar em lei.

Para o engenheiro Velloso, as inspeções podem ser feitas de acordo com a idade da edificação. Uma sugestão seria:

• Até 10 anos: inspeções a cada 3 anos
• De 10 a 20 anos: inspeções a cada 2 anos
• Acima de 20 anos: anualmente.

"Para que o gestor predial saiba exatamente qual a recomendação de periodicidade para realizar as inspeções prediais, primeiro ele precisa contratar um profissional para fazer uma primeira inspeção. Depois, o próprio vistoriador irá informar, baseado no estado de conservação do empreendimento, idade, localização, qual o prazo sugerido para a próxima inspeção", explica Felipe Lima, engenheiro em Manutenção Predial.

Inspeção feita e laudo técnico recebido. O que contém esse documento?

O Laudo Técnico de Inspeção Predial deverá conter a lista de recomendações, ou ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos.

Dolacio, da ABNT, explica que as recomendações devem estar organizadas em patamares de urgência, de acordo com o item 5.3.7 da NBR 16747.

"O laudo deverá ser levado a conhecimento do profissional responsável pela manutenção da edificação, o qual irá inserir no cronograma físico/financeiro das atividades de manutenção do condomínio, conforme plano de manutenção, as intervenções recomendadas. A ideia é o prédio dar andamento às recomendações seguindo a sequência prevista", explica Dolacio, que também é do Ibape-SP.

Segundo Felipe Lima, no laudo não podem faltar:

• anomalias encontradas
• falhas de uso, operação e manutenção do prédio
• patamares de prioridade das intervenções
• se há a necessidade de contratar alguma inspeção especializada.

Quais são os próximos passos do condomínio com o laudo da inspeção em mãos?

Segundo Felipe Lima, o síndico deve providenciar a execução dos pontos que foram apontados como críticos, e seguir a sequência de atividades corretivas que constam no laudo.

Todo empreendimento deve ter o seu plano de manutenção, independente da inspeção predial.

"O que ocorre com frequência é a adequação do plano de manutenção após a inspeção predial. O vistoriador sugere no laudo os pontos de correção e/ou melhoria do plano de manutenção e dos processos de manutenção que estão sendo realizados na edificação", explica Lima.
A inspeção predial pode ser onerosa para o condomínio?

Segundo o engenheiro de manutenção predial Felipe Lima, a inspeção não é onerosa. "É um investimento que o gestor faz para garantir três principais pontos: saúde, segurança e conforto dos usuários."

Se o condomínio se importa com a segurança e funcionalidade da sua edificação, certamente provisionará no seu orçamento uma verba para realizar as inspeções periódicas, deduz Velloso.

"O importante a saber é que, mantendo um ritmo de manutenções e inspeções periódicas, os síndicos vão parar de ter as desagradáveis despesas 'surpresa' e vão reduzir os custos de manutenção periódica", diz o diretor da VIP.

Qual a recomendação para que um condomínio esteja sempre em dia com suas manutenções?

Os especialistas consultados foram unânimes em recomendar que o condomínio tenha um plano de manutenção preventiva, segundo a NBR 5674, e realize a inspeção predial dentro da periodicidade adequada para verificar se as atividades de operação e manutenção estão aderentes ao plano.

Se necessário, ajustar o plano e os contratos de manutenção, conforme recomendado no laudo, explica Zeferino Velloso.

"O prédio é um organismo vivo que precisa ser mantido desde o primeiro dia. Se for feita a manutenção corretamente, gasta-se menos, tem-se mais conforto e segurança. Visão de longo prazo", lembra Carlos Borges, do Secovi-SP.

Seu condomínio é antigo e não tem planos de manutenção? O resultado do laudo de inspeção predial será o pontapé inicial para a elaboração de um plano específico à sua edificação.

Fontes consultadas: Antonio Carlos Dolacio (ABNT e Ibape-SP), Carlos Borges (Secovi-SP), Felipe Lima (engenheiro de manutenção predial), Zeferino Velloso (engenheiro civil).

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