CFA rebate parecer de Comissão de Direito Condominial da OAB: extrapola suas competências

A legitimidade do CFA e CRAs para fiscalizarem o exercício da atividade de administração de condomínios.

Escrito por Leon Santos/CFA

O Conselho Federal de Administração vem a público manifestar-se sobre o parecer da Comissão de Direito Condominial do Conselho Federal da OAB, que trata da suposta ausência de base legal que ampare o poder de polícia do CFA e CRAs na fiscalização das atividades relativas à administração de condomínios.

No dia 22 de junho de 2023, foi veiculada na página do Conselho Federal da OAB matéria contendo parecer da Comissão de Direito Condominial da referida entidade.

O indigitado parecer conclui que o CRA “não dispõe de fundamentação para se arrogar como representante dos síndicos ou das administradoras de condomínios e, mais ainda, autuar síndicos, condomínios e administradores ou, ainda, adotar posturas mais repressivas”.

Inicialmente, cabe esclarecer que não está inserida dentre as competências da OAB, “legislar” sobre o exercício de atividades nos campos da ciência da Administração. Tal competência não consta na Lei nº 8.906/1994 (Estatuto da OAB).

Por outro lado, o art. 7º, da Lei nº 4.769/1965, é taxativo no sentido de que compete ao Conselho Federal de Administração (CFA) a orientação e disciplina do exercício das atividades nos campos da Administração. Essa é a dicção da Lei.

A Administração de Condomínios constitui atividade típica de Administração, abrangida pela Lei nº 4.769/1965, em seu art. 2º. E assim o é não somente pela denominação do campo profissional, mas, sobretudo, pela essência da atividade que é própria do profissional de Administração.

A Administração é uma profissão regulamentada por Lei Federal, desde 1965. Administrar não é pajelança, mas uma atividade eminentemente técnica, assim como as demais profissões regulamentadas no Brasil.

O parecer da comissão da OAB não é lei e não tem aptidão para afastar a vigência da Lei nº 4.769/1965, que rege a profissão de Administrador.

Infelizmente, o parecer denota a indevida utilização da OAB para fins de promoção pessoal dos autores do referido documento, exemplo clássico da mistura do público com o privado. Isso porque os autores do parecer desconhecem o regime de cooperação mútua entre a OAB e o CRA, inclusive em ações judiciais onde busca combater exatamente a posição adotada no parecer.

Como exemplo, destacamos recente ação movida pela OAB juntamente com o CRA-DF, em que a Justiça Federal proferiu sentença condenando os réus (empresas de Administração de Imóveis) nas seguintes obrigações: “III – Encerrar a captação e a indicação ou envio de clientes para escritórios de advocacia. (…) V – Promover o registro no Conselho Regional de administração em virtude da atividade de gestão condominial”.

É o quanto basta para se concluir pela existência de interesses particulares na emissão do parecer, e pior, com posição antagônica à defendida pela OAB.

Também na referida ação, o juiz sentenciante consignou que “A atividade de administração só pode ser exercida por quem detenha essa formação técnica e esteja devidamente inscrito nos quadros do Conselho Regional de Administração – CRA, nos termos do Art. 14 e 15 da Lei nº 4769/65”.

Temos convicção de que o parecer (de três membros de uma comissão) não retrata o posicionamento do Pleno da OAB.

Por imposição expressa da Lei nº 4.769/1965, o Conselho Federal de Administração é a única entidade que – por delegação da União – detém legitimidade para orientar e disciplinar o exercício de atividades nos campos da Ciência da Administração.

Os profissionais de Administração, ou seja, aqueles regularmente inscritos no CRA da respectiva jurisdição, são os únicos habilitados ao exercício das atividades abrangidas pela Lei nº 4.769/1965, incluindo, portanto, a Administração Condominial, campo conexo nos termos do art. 2º da Lei de regência.

Finalmente, o CFA, por meio da Comissão Especial de Administração Condominial (CEAC), manifesta seu repúdio ao parecer da Comissão de Direito Condominial da OAB e reafirma seu compromisso em defesa da Lei nº 4.769/1965 e da ciência da Administração.

Brasília, 4 de julho de 2023.

Adm. Leonardo José Macedo – Presidente do CFA (CRA-CE n.º 08277)

Adm. Sérgio José Rauber – Diretor de Fiscalização e Registro (CRA-RS nº. 15952)

Adm. Roberto Ibrahim Uehbe – Vice-Diretor de Fiscalização e Registro (CRA-BA n.º 04324)

Adm. Geraldo Tadeu Indrusiak da Rosa – Membro da Câmara de Fiscalização e Registro (CRA-PB n.º 1-0424)

Adm. Evandro Fortunato Linhares – Coordenador da Comissão Especial de Administração de Condomínios (CRA-SC n.º 12.323)

Admª. Rosely Benevides de Oliveira Schwartz – Vice-Coordenadora da Comissão Especial de Administração de Condomínios (CRA-SP n.º 059388)

Adm. Watyla de Almeida Moreira – Membro da Comissão Especial de Administração e Condomínios (CRA-MG n.º 01-051437/D)

Adm. Francisco Sérgio de Vasconcelos Bezerra – Membro da Comissão Especial de Administração e Condomínios (CRA-CE n.º 01486)

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Responsabilidade dos moradores de condomínio na manutenção das áreas comuns do prédio

Com o crescimento do mercado imobiliário e o surgimento de novos condomínios residenciais, surge também a necessidade de entender a dinâmica desses espaços e a responsabilidade dos moradores na manutenção das áreas comuns. Cada condomínio possui sua própria regulamentação interna, o que torna fundamental a contratação de consultoria técnica de engenharia pela administração e a atuação eficiente do síndico.

O mercado imobiliário do Distrito Federal apresentou números expressivos e um crescimento significativo, apesar dos desafios enfrentados pelos novos síndicos de condomínios na administração desses empreendimentos. 

Segundo o Secovi-DF, no ano passado, foram lançados 46 novos empreendimentos e vendidas aproximadamente 5,3 mil unidades em todo o Distrito Federal. Essas vendas representaram um total de mais de R$ 3,4 bilhões injetados no mercado imobiliário da capital. Esse resultado indica um cenário favorável e um aumento significativo nas transações imobiliárias.

Amanda Accioli, síndica profissional com vasta experiência na área condominial, destaca a importância de uma assessoria profissionalizada, especialmente no departamento jurídico, devido à complexidade das regulamentações internas de cada condomínio. Ela ressalta que um condomínio, seja ele residencial ou comercial, deve ser gerido como uma empresa, exigindo gestão profissional para garantir sua saúde financeira e conformidade legal.

Os condôminos têm direitos e deveres estabelecidos pelo Código Civil, Artigo 1.335 da Lei 10.406/2002. Entre eles estão o uso e a disposição livre de suas unidades, a utilização das partes comuns conforme a sua destinação, desde que não exclua o uso dos demais moradores, e o direito de votar e participar das deliberações da assembleia, estando em dia com suas obrigações.

Cada condomínio possui seu próprio regimento interno, determinado em convenção com a participação de todos os moradores. Para facilitar o acesso a essas regulamentações, muitos condomínios utilizam novas tecnologias, como aplicativos ou sites da administradora. Caso não haja esses recursos, é possível solicitar ao síndico ou à administradora o envio do arquivo digital por e-mail. É importante que os moradores tenham uma cópia impressa para consulta, geralmente disponível com o zelador ou porteiro.

Na convenção do condomínio são descritas todas as normas gerais da estrutura e funcionamento do condomínio, enquanto o regimento interno estabelece acordos de conduta e comportamento esperados dos moradores, ou seja, dos condôminos.

Quando ocorre o descumprimento das regras para uso das áreas comuns, é importante que o primeiro passo seja uma conversa amigável com o morador infrator. Em casos de reincidência, aplica-se uma multa, cujo valor varia de acordo com a gravidade e a quantidade de infrações cometidas. Para que a lei seja respeitada, é fundamental que o regimento interno e a convenção do condomínio sejam claros em relação às regras de convivência e uso dos espaços comuns. Geralmente, a primeira multa tem um valor mais baixo, mas seu valor aumenta com a repetição das infrações.

Portanto, os moradores devem conhecer todas as diretrizes pré-determinadas na convenção e estar atentos ao regimento interno do condomínio para evitar conflitos e multas. Ambos são definidos e votados em assembleias ou reuniões de condomínio que requerem a participação ativa dos condôminos. Além disso, a atuação de um advogado especialista em Direito Condominial torna-se indispensável para uma gestão eficiente e segura, atuando em parceria com síndicos e administradoras, a fim de garantir a confiabilidade das informações fornecidas aos moradores e condôminos.

Responsabilidade dos moradores de condomínio na manutenção das áreas comuns é fundamental para garantir o bom convívio e a preservação do patrimônio coletivo. O envolvimento de consultoria técnica de engenharia e o papel ativo do síndico são essenciais para uma gestão eficiente, cumprimento das regras e manutenção adequada das instalações. A conscientização e o respeito por parte de todos os condôminos são fundamentais para o bom funcionamento do condomínio.

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Comissão aprova parecer que nega vínculo de síndicos de condomínios a Conselho de Administração

A Comissão Especial de Direito Condominial decidiu, de forma unânime, aprovar um parecer que defende a não vinculação dos síndicos de condomínios ao Conselho Federal de Administração (CFA). A medida foi tomada com o intuito de esclarecer dúvidas relacionadas à representatividade do CFA e dos Conselhos Regionais de Administração (CRA) em relação aos síndicos e às administradoras de condomínios.

O documento, que se estende por diversas páginas, define o papel do Conselho Federal de Administração e suas atribuições. O CFA é uma autarquia federal com personalidade jurídica de direito público, considerada como "um órgão orientador, disciplinador e fiscalizador do exercício da profissão de administrador".

No entanto, de acordo com Rodrigo Karpat, presidente da Comissão Especial de Direito Condominial, "os síndicos não se enquadram na área profissional de administrador como atividade principal, exercendo apenas a chamada atividade-meio, portanto, não estariam obrigados a se inscrever no conselho".

"Não existe reconhecimento legal da profissão de síndico profissional no Brasil, embora a atividade de síndico possa ser realizada de forma profissional", afirma o texto formulado pela comissão. E conclui: "O CRA, como já mencionado, não possui fundamentação suficiente para se autoproclamar como representante dos síndicos ou das administradoras de condomínios e, além disso, autuar síndicos, condomínios e administradores ou adotar posturas mais repressivas".

A decisão da Comissão Especial de Direito Condominial de negar o vínculo dos síndicos de condomínios ao Conselho de Administração tem sido apoiada pela Associação dos Síndicos do Distrito Federal (Assosindicos DF). Segundo a associação, essa medida é acertada, uma vez que a vinculação ao conselho poderia criar uma reserva de mercado e, consequentemente, afetar o direito ao livre exercício profissional.

A Assosindicos DF argumenta que a atuação do conselho na autuação dos síndicos, condomínios e administradores, sem uma base legal sólida, poderia restringir o trabalho desses profissionais e limitar a escolha dos condôminos na gestão dos seus condomínios.

A associação ressalta que o exercício da atividade de síndico pode ser realizado de forma profissional, mas a falta de regulamentação específica para a profissão não justifica a imposição de uma inscrição no Conselho de Administração.

Diante disso, a negativa de vínculo dos síndicos de condomínios ao Conselho de Administração tem recebido apoio da Assosindicos DF, que considera essa decisão como uma garantia ao livre exercício profissional e uma medida que evita restrições e intervenções desnecessárias na gestão dos condomínios. A associação ressalta a importância de se buscar regulamentações específicas para a profissão de síndico, em vez de impor uma vinculação a um órgão que não possui fundamentação legal para tal. Leia aqui o parecer da OAB na íntegra. 

Com informações da Assosindicos DF

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O que o síndico precisa saber sobre reformas em unidades autônomas do condomínio

As reformas em unidades privativas de um condomínio são cada vez mais comuns, à medida que os proprietários buscam melhorar suas condições de moradia. No entanto, é fundamental que essas obras sejam conduzidas de forma segura e dentro das normas estabelecidas. Nesse contexto, o síndico desempenha um papel fundamental ao informar aos proprietários sobre a necessidade de apresentar a documentação técnica adequada ao condomínio antes de iniciar qualquer reforma.

De acordo com a norma ABNT NBR 16280, que estabelece os requisitos para o sistema de gestão de reformas em edificações, tanto as áreas externas quanto as internas (ou privativas) devem seguir um processo de controle, projetos e segurança. Isso inclui o registro documental da situação da edificação antes da reforma, os procedimentos utilizados durante a obra e as ações necessárias no pós-obra.

A exigência de apresentação de um plano de reforma é uma medida importante para garantir que a obra seja realizada de acordo com as normas e requisitos técnicos. O síndico deve seguir normas técnicas  garantindo a segurança dos condôminos e solicitar ao proprietário da unidade um plano que esteja alinhado com a NBR 16280 e que contenha informações como escopo dos serviços, cronograma e dados das empresas e profissionais envolvidos.

É crucial que o plano de reforma seja elaborado por um profissional habilitado, que será o responsável pelo projeto, execução e supervisão da obra. Esse profissional deverá emitir a documentação adequada de acordo com o conselho regional de sua categoria. Engenheiros, por exemplo, emitirão a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), arquitetos emitirão o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) e técnicos industriais (técnico em edificações, técnicos em eletrônica, técnico em eletrotécnica e etc.) emitirão o TRT (Termo de Responsabilidade Técnica).

Além disso, é importante ressaltar que o condomínio deve contar com o suporte de uma consultoria técnica especializada para avaliar a documentação apresentada pelos proprietários. Nesse sentido, a Inspenge Engenharia se destaca como o braço direito do síndico quando se trata de consultoria de engenharia e manutenção da edificação. Com profissionais experientes, a Inspenge pode analisar minuciosamente os projetos e identificar possíveis impactos que as reformas possam trazer à estrutura da edificação.

Ao contar com a consultoria da Inspenge, o condomínio garante que todas as reformas sejam realizadas de acordo com as normas e que a segurança das unidades e dos demais moradores seja preservada. Além disso, essa parceria proporciona um suporte técnico especializado, contribuindo para a eficiência e a qualidade das obras.

Portanto, é fundamental que o síndico oriente os proprietários sobre a necessidade de apresentar a documentação técnica ao condomínio antes de iniciar qualquer reforma em suas unidades privativas. A norma ABNT NBR 16280 estabelece requisitos importantes nesse sentido, garantindo que as obras sejam realizadas de forma segura e responsável. E ao contar com a consultoria técnica da Inspenge Engenharia, o condomínio terá um parceiro confiável para avaliar os projetos e garantir a integridade estrutural das edificações. A segurança e o bem-estar de todos os moradores são prioridades, e essas medidas contribuem para a manutenção de um ambiente harmonioso e seguro em nosso condomínio.

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As responsabilidades do síndico na instalação de carregadores de carros elétricos no condomínio

Se você está pensando em adotar a tecnologia dos carros elétricos em seu condomínio, a instalação de carregadores se torna uma necessidade. No entanto, é importante entender as responsabilidades do síndico nesse processo e como ele pode se beneficiar da consultoria técnica especializada. É aí que a Inspenge Engenharia entra em cena, oferecendo suporte profissional para a implementação desse projeto inovador.

Com o aumento dos veículos eletrificados no Brasil, síndicos devem se antecipar e preparar seus condomínios para a instalação de estações de carga de carros elétricos. O crescimento contínuo desse mercado indica uma demanda cada vez maior por infraestrutura de recarga, e os condomínios podem se beneficiar ao oferecer essa facilidade aos seus moradores.

A primeira etapa fundamental é convocar uma assembleia com todos os moradores para discutir e definir os detalhes básicos do projeto. Pensando nisso, preparamos uma checklist para orientá-lo:

1. Solicite ao síndico que inclua o assunto "carregador para carro elétrico" na pauta da próxima assembleia de condomínio.
2. Na assembleia, defina quem terá acesso ao carregador: apenas um morador ou várias pessoas.
3. Planeje onde o carregador será instalado. Pode ser em uma vaga específica ou em uma área comum da garagem. No entanto, é essencial verificar a infraestrutura do condomínio para avaliar qual é o local mais adequado. Essa discussão deve ocorrer no início do projeto.
4. Mesmo antes de obter o orçamento, é interessante decidir como serão rateados os custos da instalação. O pagamento será responsabilidade exclusiva do usuário ou haverá uma divisão entre os condôminos?
5. Chegue a um acordo sobre como será feita a cobrança pelo uso do carregador. Se apenas uma pessoa utilizar, é comum que ela pague mensalmente ao condomínio o valor correspondente à energia (kWh) consumida. Já no caso de uso coletivo, existem plataformas de gerenciamento que medem o consumo individual de cada morador, facilitando a cobrança posteriormente.
6. Após aprovar os detalhes da instalação na assembleia, é necessário contratar um profissional qualificado, como um eletricista ou uma empresa especializada, para realizar o orçamento e elaborar o projeto. Nesse momento, será possível avaliar a capacidade do prédio para receber um ou mais carregadores.

É nesse contexto que a Inspenge Engenharia pode desempenhar um papel essencial. Contar com uma consultoria técnica especializada garantirá que todas as etapas sejam executadas de forma eficiente e segura. A equipe da Inspenge possui vasta experiência em projetos de infraestrutura elétrica e está pronta para oferecer orientação profissional na instalação de carregadores de carros elétricos em condomínios.

Após a contratação da Inspenge Engenharia, será elaborado um orçamento detalhado para o projeto, que deverá ser aprovado em uma nova assembleia do condomínio. Dessa forma, todos os moradores terão a oportunidade de conhecer e apoiar o investimento necessário para promover a sustentabilidade e a mobilidade elétrica em seu condomínio.

Portanto, como síndico, ao considerar a instalação de carregadores de carros elétricos, você assume um papel crucial na promoção de soluções inovadoras e sustentáveis. Com a consultoria técnica da Inspenge Engenharia, você contará com expertise profissional, garantindo o sucesso desse empreendimento e o benefício de todos os condôminos. Prepare-se para um futuro mais verde e conectado!

Entre em contato com a Inspenge Engenharia hoje mesmo e dê o primeiro passo para transformar seu condomínio em um local amigável ao meio ambiente e preparado para os desafios da mobilidade elétrica.

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O síndico do seu condomínio investe em segurança, prevenção e proteção contra incêndios?

Segurança contra incêndios em condomínios: investindo na expertise da Inspenge Engenharia

Foto: Hugo Barreto/Metrópoles

Garantir a segurança das pessoas que residem e frequentam condomínios residenciais e prédios comerciais é uma prioridade absoluta. Uma maneira eficaz de alcançar essa segurança é através da aplicação de normas e regulamentos de prevenção e combate a incêndios. Com frequência, eventos desse tipo se transformam em tragédias, resultando em enormes prejuízos financeiros para as empresas condominiais.

No primeiro trimestre de 2023, houve um aumento de 106 casos em comparação com o mesmo período do ano anterior. Foram registradas 564 ocorrências no período de janeiro a março de 2023, em comparação com 458 ocorrências no mesmo período de 2022.

Incêndio de médias proporções atingiu apto na SQN 203 (29/4) - Foto: CBMDF/Divulgação

Para evitar esses incidentes, o Corpo de Bombeiros Militar do Distrito Federal destaca algumas precauções importantes, como evitar sobrecargas na fiação elétrica, não deixar velas acesas desacompanhadas, desligar corretamente os fogões e evitar acumular materiais inflamáveis. Essas orientações visam minimizar os riscos de incêndios em residências e edifícios.

Quatro viaturas participaram do combate ao fogo na SQN 212 (25/05/23) - Foto: CBMDF/Divulgação

Diante desse cenário, é essencial que os condomínios elaborem um Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndios (PPCI) detalhado, no qual sejam apresentados os procedimentos e informações relacionadas aos cuidados preventivos, conscientização sobre como agir em caso de incêndio, medidas práticas de combate e orientações de evacuação, entre outros tópicos relevantes.

Esse plano deve ser elaborado em conformidade com as normas e leis de prevenção vigentes, tais como a Norma Regulamentadora nº 23, também conhecida como NR-23, desenvolvida pelo Ministério do Trabalho e Emprego (MTE), que estabelece medidas de proteção contra incêndios em ambientes corporativos.

Além disso, é crucial que os equipamentos e sistemas de prevenção sejam projetados e implementados de acordo com as normas estabelecidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). E que sejam vistoriados e inspecionados periodicamente visando atestar o bom funcionamento de todo o sistema.

Uma vez que o planejamento detalhado tenha sido elaborado e os sistemas adequados tenham sido instalados, recomenda-se que sejam realizados exercícios simulados de incêndio, conforme orientado pelo Corpo de Bombeiros, a fim de familiarizar os moradores e visitantes com os procedimentos e garantir que eles saibam como agir em caso de necessidade.

Veja também: Incêndio destruiu apartamento em prédio no Guará

A importância das normas de prevenção e combate a incêndios

As medidas de proteção contra incêndios têm como objetivo preservar vidas e bens materiais, mitigando os efeitos nocivos que um incêndio pode causar em qualquer tipo de edificação.

Assim, as técnicas de prevenção buscam extinguir o fogo no estágio inicial, limitar sua propagação e crescimento, evitar o colapso estrutural, garantir uma evacuação segura e contribuir para a eficiência e segurança das operações de combate e resgate.

Cada edifício requer o desenvolvimento de um plano de segurança específico, levando em consideração suas características e finalidade. Dessa forma, é possível prevenir a ocorrência de incêndios e, caso ocorram, minimizar sua intensidade, duração, risco e gravidade.

Algumas das normas estabelecidas com esse propósito são:

• NBR 5667: Sistema de hidrantes;
• NBR 9077: Saídas de emergência em edificações;
• NBR 10897: Proteção contra incêndio por chuveiro automático;
• NBR 10898: Sistemas de iluminação de emergência;
• NBR 11715: Extintores de incêndio com carga de água;
• NBR 11742: Portas corta-fogo para saída de emergência;
• NBR 12615: Sistema de combate a incêndio por espuma;
• NBR 12692: Inspeção, manutenção e recarga de extintores de incêndio;
• NBR 12693: Sistemas de proteção por extintores de incêndio;
• NBR 13434: Sinalização de segurança contra incêndio e pânico;
• NBR 13714: Sistemas de hidrantes e mangotinhos para combate a incêndio;
• NBR 14276: Brigada de incêndio;
• NBR 17240: Sistema de detecção e alarme automáticos de incêndio.

As normas de segurança também requerem manutenções mensais e semestrais nos equipamentos e acessórios, bem como a limpeza de locais que possam acumular resíduos e comprometer o funcionamento de dobradiças, fechaduras e trincos, dificultando a saída das pessoas.

No caso de instalações prediais, as normas de segurança estabelecem ainda a conservação e manutenção das instalações elétricas, uma vez que descargas elétricas e curtos-circuitos estão entre as possíveis causas de incêndios iniciais.

A maneira mais eficiente de evitar incidentes com fogo e tragédias é investir na implementação das normas de prevenção e combate a incêndios, contando com a expertise de uma empresa qualificada e experiente, como a Inspenge Engenharia.

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