Síndicos recebem dicas essenciais no V Ciclo de Palestra em Gestão Condominial

Consultoria técnica de engenharia e jurídica transformam a gestão condominial em palestras para síndicos no V Ciclo de Palestra em Gestão Condominial

Foi realizado com sucesso o V Ciclo de Palestra em Gestão Condominial, abordando o tema das manutenções preventivas nos elevadores e instalações elétricas de condomínios. O evento, organizado pelo advogado Anderson Machado, Presidente da ABA e especialista em direito condominial, contou com a participação destacada do Engenheiro Mecânico Francisco Rabello, diretor da Inspenge Consultoria e Inspeção Predial.

A palestra ministrada pelo Engenheiro Rabello trouxe informações importantíssimas sobre a necessidade de modernização de elevadores, ressaltando a importância da acessibilidade e segurança nas instalações dos condomínios. Com vasta experiência em inspeção predial, o especialista abordou a relevância de realizar inspeções regulares para identificar sinais de desgaste e riscos associados à falta de manutenção adequada.

Durante o evento, foi destacada a importância de contar com consultoria técnica independente e fiscalização de serviços de manutenção e obras de modernização dos contratos dos elevadores. Essa abordagem visa garantir que os condomínios possam contar com elevadores em pleno funcionamento, reduzindo falhas operacionais e garantindo a segurança de todos os moradores e visitantes.

A parceria com a consultoria jurídica também foi ressaltada, pois ela desempenha um papel fundamental ao apontar falhas no cumprimento dos contratos de manutenção, garantindo que os condomínios recebam os serviços contratados de forma adequada.

Com apoio da Assosindicos DF e lotação esgotada, o evento contou com a participação de dezenas de síndicos de diversos condomínios, interessados em aprimorar seus conhecimentos na área de gestão condominial e elevar a qualidade dos serviços prestados aos moradores.

Sorteios imperdíveis: Consultoria técnica de elevadores e jurídica para síndicos

Participantes do evento de síndicos concorreram a consultoria técnica exclusiva para otimizar os elevadores do seu condomínio. Síndicos presentes concorreram a diversos brindes, incluindo manual de condução de assembleias e kits de chocolates finos e garantiram a chance mudar o futuro de seus condomínios!

A interação entre os síndicos presentes foi notável, com a troca de experiências e a abordagem de situações diversas enfrentadas em seus condomínios. Essa troca de conhecimentos fortalece a comunidade condominial e promove a adoção de melhores práticas na gestão dos edifícios.

Outro ponto alto do evento foi o sorteio de consultoria técnica de elevadores, um benefício oferecido aos síndicos presentes. Acreditamos que essa iniciativa certamente contribuirá para a melhoria contínua das condições dos elevadores em seus respectivos condomínios.

Diante de todo o sucesso e interesse demonstrado, nos sentimos motivados a continuar promovendo eventos como este, que oferecem a oportunidade de aprimorarmos nossas práticas condominiais e garantir o bem-estar e a segurança de todos os moradores.

Agradecemos a presença e participação de cada síndico(a) que tornou esse evento possível e aguardamos ansiosamente os próximos encontros para continuar fortalecendo nossa comunidade condominial.

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Reformas: Comunicação eficiente entre síndico e moradores pode evitar conflitos

A importância da comunicação transparente entre síndico e moradores para as demandas de reformas em unidades autônomas do condomínio

Morar em um condomínio traz inúmeras vantagens, como segurança, privacidade e praticidade, mas também apresenta desafios quando o assunto é o tamanho das unidades. Quem nunca pensou em fazer uma obra para ampliar o espaço ou tornar a moradia mais funcional? 

Para abordar esse tema tão relevante, tivemos o privilégio de entrevistar Francisco Rabelo, especialista em Engenharia condominial, que esclareceu diversas dúvidas e trouxe importantes informações sobre obras dentro das unidades condominiais.

Um dos pontos fundamentais destacados por Francisco é que os condôminos não podem realizar obras que prejudiquem o coletivo. É permitido realizar modificações internas, mas é necessário o acompanhamento e avaliação de engenheiros civis e calculistas para garantir a segurança estrutural do prédio.

Além disso, o síndico deve considerar a Norma ABNT NBR 16280, que trata da gestão de reformas em condomínios. Essa norma estabelece direitos e deveres tanto para os condôminos quanto para o síndico. Sempre que um morador desejar realizar uma obra em sua unidade, ele deve apresentar uma série de documentos ao síndico, que analisará as alterações propostas e decidirá se podem ser executadas.

Outro ponto relevante diz respeito às unidades localizadas na cobertura do edifício. Francisco explicou que existem algumas limitações para essas obras, e muitas vezes é necessário obter a concessão da administração regional antes mesmo de consultar o síndico. A área disponível para construção é um fator determinante nessas situações.

A comunicação entre o condômino e o síndico foi destacada como um fator crucial em todo o processo. É fundamental que o morador comunique sua intenção de realizar uma obra, descrevendo-a detalhadamente. O condomínio poderá solicitar documentos técnicos, como projetos e cronogramas, para avaliar a viabilidade da alteração. Essa comunicação transparente e eficiente evita problemas futuros e garante a harmonia entre os moradores.

É importante ressaltar que a falta de comunicação e a realização de obras não autorizadas podem levar a punições. O síndico deve seguir os procedimentos previstos na Convenção e no Regimento Interno, e o morador deve estar ciente das consequências caso descumpra as normas estabelecidas.

Diante disso, fica evidente que a comunicação eficiente entre o síndico e os moradores é fundamental para a gestão de reformas em condomínios. A transparência nas decisões, baseada na Norma ABNT NBR 16280, proporciona segurança e tranquilidade a todos os envolvidos.

Como recomendação, sugerimos aos síndicos que busquem auxílio especializado, como os serviços de Consultoria Técnica da Inspenge Engenharia. Profissionais capacitados podem garantir a análise adequada das obras propostas, assegurando que todas as etapas sejam realizadas de forma segura e em conformidade com as normas.

Com essas dicas, esperamos conscientizar os gestores e moradores sobre a importância da comunicação e da transparência nas decisões referentes às reformas em condomínios. Afinal, pequenas obras podem gerar grandes problemas, mas com o diálogo adequado, é possível evitar complicações e garantir um ambiente harmonioso e seguro para todos.

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CFA rebate parecer de Comissão de Direito Condominial da OAB: extrapola suas competências

A legitimidade do CFA e CRAs para fiscalizarem o exercício da atividade de administração de condomínios.

Escrito por Leon Santos/CFA

O Conselho Federal de Administração vem a público manifestar-se sobre o parecer da Comissão de Direito Condominial do Conselho Federal da OAB, que trata da suposta ausência de base legal que ampare o poder de polícia do CFA e CRAs na fiscalização das atividades relativas à administração de condomínios.

No dia 22 de junho de 2023, foi veiculada na página do Conselho Federal da OAB matéria contendo parecer da Comissão de Direito Condominial da referida entidade.

O indigitado parecer conclui que o CRA “não dispõe de fundamentação para se arrogar como representante dos síndicos ou das administradoras de condomínios e, mais ainda, autuar síndicos, condomínios e administradores ou, ainda, adotar posturas mais repressivas”.

Inicialmente, cabe esclarecer que não está inserida dentre as competências da OAB, “legislar” sobre o exercício de atividades nos campos da ciência da Administração. Tal competência não consta na Lei nº 8.906/1994 (Estatuto da OAB).

Por outro lado, o art. 7º, da Lei nº 4.769/1965, é taxativo no sentido de que compete ao Conselho Federal de Administração (CFA) a orientação e disciplina do exercício das atividades nos campos da Administração. Essa é a dicção da Lei.

A Administração de Condomínios constitui atividade típica de Administração, abrangida pela Lei nº 4.769/1965, em seu art. 2º. E assim o é não somente pela denominação do campo profissional, mas, sobretudo, pela essência da atividade que é própria do profissional de Administração.

A Administração é uma profissão regulamentada por Lei Federal, desde 1965. Administrar não é pajelança, mas uma atividade eminentemente técnica, assim como as demais profissões regulamentadas no Brasil.

O parecer da comissão da OAB não é lei e não tem aptidão para afastar a vigência da Lei nº 4.769/1965, que rege a profissão de Administrador.

Infelizmente, o parecer denota a indevida utilização da OAB para fins de promoção pessoal dos autores do referido documento, exemplo clássico da mistura do público com o privado. Isso porque os autores do parecer desconhecem o regime de cooperação mútua entre a OAB e o CRA, inclusive em ações judiciais onde busca combater exatamente a posição adotada no parecer.

Como exemplo, destacamos recente ação movida pela OAB juntamente com o CRA-DF, em que a Justiça Federal proferiu sentença condenando os réus (empresas de Administração de Imóveis) nas seguintes obrigações: “III – Encerrar a captação e a indicação ou envio de clientes para escritórios de advocacia. (…) V – Promover o registro no Conselho Regional de administração em virtude da atividade de gestão condominial”.

É o quanto basta para se concluir pela existência de interesses particulares na emissão do parecer, e pior, com posição antagônica à defendida pela OAB.

Também na referida ação, o juiz sentenciante consignou que “A atividade de administração só pode ser exercida por quem detenha essa formação técnica e esteja devidamente inscrito nos quadros do Conselho Regional de Administração – CRA, nos termos do Art. 14 e 15 da Lei nº 4769/65”.

Temos convicção de que o parecer (de três membros de uma comissão) não retrata o posicionamento do Pleno da OAB.

Por imposição expressa da Lei nº 4.769/1965, o Conselho Federal de Administração é a única entidade que – por delegação da União – detém legitimidade para orientar e disciplinar o exercício de atividades nos campos da Ciência da Administração.

Os profissionais de Administração, ou seja, aqueles regularmente inscritos no CRA da respectiva jurisdição, são os únicos habilitados ao exercício das atividades abrangidas pela Lei nº 4.769/1965, incluindo, portanto, a Administração Condominial, campo conexo nos termos do art. 2º da Lei de regência.

Finalmente, o CFA, por meio da Comissão Especial de Administração Condominial (CEAC), manifesta seu repúdio ao parecer da Comissão de Direito Condominial da OAB e reafirma seu compromisso em defesa da Lei nº 4.769/1965 e da ciência da Administração.

Brasília, 4 de julho de 2023.

Adm. Leonardo José Macedo – Presidente do CFA (CRA-CE n.º 08277)

Adm. Sérgio José Rauber – Diretor de Fiscalização e Registro (CRA-RS nº. 15952)

Adm. Roberto Ibrahim Uehbe – Vice-Diretor de Fiscalização e Registro (CRA-BA n.º 04324)

Adm. Geraldo Tadeu Indrusiak da Rosa – Membro da Câmara de Fiscalização e Registro (CRA-PB n.º 1-0424)

Adm. Evandro Fortunato Linhares – Coordenador da Comissão Especial de Administração de Condomínios (CRA-SC n.º 12.323)

Admª. Rosely Benevides de Oliveira Schwartz – Vice-Coordenadora da Comissão Especial de Administração de Condomínios (CRA-SP n.º 059388)

Adm. Watyla de Almeida Moreira – Membro da Comissão Especial de Administração e Condomínios (CRA-MG n.º 01-051437/D)

Adm. Francisco Sérgio de Vasconcelos Bezerra – Membro da Comissão Especial de Administração e Condomínios (CRA-CE n.º 01486)

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Responsabilidade dos moradores de condomínio na manutenção das áreas comuns do prédio

Com o crescimento do mercado imobiliário e o surgimento de novos condomínios residenciais, surge também a necessidade de entender a dinâmica desses espaços e a responsabilidade dos moradores na manutenção das áreas comuns. Cada condomínio possui sua própria regulamentação interna, o que torna fundamental a contratação de consultoria técnica de engenharia pela administração e a atuação eficiente do síndico.

O mercado imobiliário do Distrito Federal apresentou números expressivos e um crescimento significativo, apesar dos desafios enfrentados pelos novos síndicos de condomínios na administração desses empreendimentos. 

Segundo o Secovi-DF, no ano passado, foram lançados 46 novos empreendimentos e vendidas aproximadamente 5,3 mil unidades em todo o Distrito Federal. Essas vendas representaram um total de mais de R$ 3,4 bilhões injetados no mercado imobiliário da capital. Esse resultado indica um cenário favorável e um aumento significativo nas transações imobiliárias.

Amanda Accioli, síndica profissional com vasta experiência na área condominial, destaca a importância de uma assessoria profissionalizada, especialmente no departamento jurídico, devido à complexidade das regulamentações internas de cada condomínio. Ela ressalta que um condomínio, seja ele residencial ou comercial, deve ser gerido como uma empresa, exigindo gestão profissional para garantir sua saúde financeira e conformidade legal.

Os condôminos têm direitos e deveres estabelecidos pelo Código Civil, Artigo 1.335 da Lei 10.406/2002. Entre eles estão o uso e a disposição livre de suas unidades, a utilização das partes comuns conforme a sua destinação, desde que não exclua o uso dos demais moradores, e o direito de votar e participar das deliberações da assembleia, estando em dia com suas obrigações.

Cada condomínio possui seu próprio regimento interno, determinado em convenção com a participação de todos os moradores. Para facilitar o acesso a essas regulamentações, muitos condomínios utilizam novas tecnologias, como aplicativos ou sites da administradora. Caso não haja esses recursos, é possível solicitar ao síndico ou à administradora o envio do arquivo digital por e-mail. É importante que os moradores tenham uma cópia impressa para consulta, geralmente disponível com o zelador ou porteiro.

Na convenção do condomínio são descritas todas as normas gerais da estrutura e funcionamento do condomínio, enquanto o regimento interno estabelece acordos de conduta e comportamento esperados dos moradores, ou seja, dos condôminos.

Quando ocorre o descumprimento das regras para uso das áreas comuns, é importante que o primeiro passo seja uma conversa amigável com o morador infrator. Em casos de reincidência, aplica-se uma multa, cujo valor varia de acordo com a gravidade e a quantidade de infrações cometidas. Para que a lei seja respeitada, é fundamental que o regimento interno e a convenção do condomínio sejam claros em relação às regras de convivência e uso dos espaços comuns. Geralmente, a primeira multa tem um valor mais baixo, mas seu valor aumenta com a repetição das infrações.

Portanto, os moradores devem conhecer todas as diretrizes pré-determinadas na convenção e estar atentos ao regimento interno do condomínio para evitar conflitos e multas. Ambos são definidos e votados em assembleias ou reuniões de condomínio que requerem a participação ativa dos condôminos. Além disso, a atuação de um advogado especialista em Direito Condominial torna-se indispensável para uma gestão eficiente e segura, atuando em parceria com síndicos e administradoras, a fim de garantir a confiabilidade das informações fornecidas aos moradores e condôminos.

Responsabilidade dos moradores de condomínio na manutenção das áreas comuns é fundamental para garantir o bom convívio e a preservação do patrimônio coletivo. O envolvimento de consultoria técnica de engenharia e o papel ativo do síndico são essenciais para uma gestão eficiente, cumprimento das regras e manutenção adequada das instalações. A conscientização e o respeito por parte de todos os condôminos são fundamentais para o bom funcionamento do condomínio.

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Comissão aprova parecer que nega vínculo de síndicos de condomínios a Conselho de Administração

A Comissão Especial de Direito Condominial decidiu, de forma unânime, aprovar um parecer que defende a não vinculação dos síndicos de condomínios ao Conselho Federal de Administração (CFA). A medida foi tomada com o intuito de esclarecer dúvidas relacionadas à representatividade do CFA e dos Conselhos Regionais de Administração (CRA) em relação aos síndicos e às administradoras de condomínios.

O documento, que se estende por diversas páginas, define o papel do Conselho Federal de Administração e suas atribuições. O CFA é uma autarquia federal com personalidade jurídica de direito público, considerada como "um órgão orientador, disciplinador e fiscalizador do exercício da profissão de administrador".

No entanto, de acordo com Rodrigo Karpat, presidente da Comissão Especial de Direito Condominial, "os síndicos não se enquadram na área profissional de administrador como atividade principal, exercendo apenas a chamada atividade-meio, portanto, não estariam obrigados a se inscrever no conselho".

"Não existe reconhecimento legal da profissão de síndico profissional no Brasil, embora a atividade de síndico possa ser realizada de forma profissional", afirma o texto formulado pela comissão. E conclui: "O CRA, como já mencionado, não possui fundamentação suficiente para se autoproclamar como representante dos síndicos ou das administradoras de condomínios e, além disso, autuar síndicos, condomínios e administradores ou adotar posturas mais repressivas".

A decisão da Comissão Especial de Direito Condominial de negar o vínculo dos síndicos de condomínios ao Conselho de Administração tem sido apoiada pela Associação dos Síndicos do Distrito Federal (Assosindicos DF). Segundo a associação, essa medida é acertada, uma vez que a vinculação ao conselho poderia criar uma reserva de mercado e, consequentemente, afetar o direito ao livre exercício profissional.

A Assosindicos DF argumenta que a atuação do conselho na autuação dos síndicos, condomínios e administradores, sem uma base legal sólida, poderia restringir o trabalho desses profissionais e limitar a escolha dos condôminos na gestão dos seus condomínios.

A associação ressalta que o exercício da atividade de síndico pode ser realizado de forma profissional, mas a falta de regulamentação específica para a profissão não justifica a imposição de uma inscrição no Conselho de Administração.

Diante disso, a negativa de vínculo dos síndicos de condomínios ao Conselho de Administração tem recebido apoio da Assosindicos DF, que considera essa decisão como uma garantia ao livre exercício profissional e uma medida que evita restrições e intervenções desnecessárias na gestão dos condomínios. A associação ressalta a importância de se buscar regulamentações específicas para a profissão de síndico, em vez de impor uma vinculação a um órgão que não possui fundamentação legal para tal. Leia aqui o parecer da OAB na íntegra. 

Com informações da Assosindicos DF

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O que o síndico precisa saber sobre reformas em unidades autônomas do condomínio

As reformas em unidades privativas de um condomínio são cada vez mais comuns, à medida que os proprietários buscam melhorar suas condições de moradia. No entanto, é fundamental que essas obras sejam conduzidas de forma segura e dentro das normas estabelecidas. Nesse contexto, o síndico desempenha um papel fundamental ao informar aos proprietários sobre a necessidade de apresentar a documentação técnica adequada ao condomínio antes de iniciar qualquer reforma.

De acordo com a norma ABNT NBR 16280, que estabelece os requisitos para o sistema de gestão de reformas em edificações, tanto as áreas externas quanto as internas (ou privativas) devem seguir um processo de controle, projetos e segurança. Isso inclui o registro documental da situação da edificação antes da reforma, os procedimentos utilizados durante a obra e as ações necessárias no pós-obra.

A exigência de apresentação de um plano de reforma é uma medida importante para garantir que a obra seja realizada de acordo com as normas e requisitos técnicos. O síndico deve seguir normas técnicas  garantindo a segurança dos condôminos e solicitar ao proprietário da unidade um plano que esteja alinhado com a NBR 16280 e que contenha informações como escopo dos serviços, cronograma e dados das empresas e profissionais envolvidos.

É crucial que o plano de reforma seja elaborado por um profissional habilitado, que será o responsável pelo projeto, execução e supervisão da obra. Esse profissional deverá emitir a documentação adequada de acordo com o conselho regional de sua categoria. Engenheiros, por exemplo, emitirão a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), arquitetos emitirão o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) e técnicos industriais (técnico em edificações, técnicos em eletrônica, técnico em eletrotécnica e etc.) emitirão o TRT (Termo de Responsabilidade Técnica).

Além disso, é importante ressaltar que o condomínio deve contar com o suporte de uma consultoria técnica especializada para avaliar a documentação apresentada pelos proprietários. Nesse sentido, a Inspenge Engenharia se destaca como o braço direito do síndico quando se trata de consultoria de engenharia e manutenção da edificação. Com profissionais experientes, a Inspenge pode analisar minuciosamente os projetos e identificar possíveis impactos que as reformas possam trazer à estrutura da edificação.

Ao contar com a consultoria da Inspenge, o condomínio garante que todas as reformas sejam realizadas de acordo com as normas e que a segurança das unidades e dos demais moradores seja preservada. Além disso, essa parceria proporciona um suporte técnico especializado, contribuindo para a eficiência e a qualidade das obras.

Portanto, é fundamental que o síndico oriente os proprietários sobre a necessidade de apresentar a documentação técnica ao condomínio antes de iniciar qualquer reforma em suas unidades privativas. A norma ABNT NBR 16280 estabelece requisitos importantes nesse sentido, garantindo que as obras sejam realizadas de forma segura e responsável. E ao contar com a consultoria técnica da Inspenge Engenharia, o condomínio terá um parceiro confiável para avaliar os projetos e garantir a integridade estrutural das edificações. A segurança e o bem-estar de todos os moradores são prioridades, e essas medidas contribuem para a manutenção de um ambiente harmonioso e seguro em nosso condomínio.

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