Assessoramento técnico de engenharia para síndicos e condomínios

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Valorização patrimonial e segurança na gestão da manutenção e reformas 

Com o aumento significativo do número de pessoas que escolhem viver ou estabelecer seus negócios em condomínios, a figura do síndico tornou-se ainda mais crucial. No entanto, para desempenhar efetivamente seu papel, o síndico precisa contar com profissionais especializados em diversas áreas. Quando se trata de obras, a contratação de assessoria técnica de engenharia é fundamental.

Assim como os serviços jurídicos e contábeis são essenciais para a gestão condominial, a consultoria em engenharia desempenha um papel crucial na manutenção, reforma e construção de edifícios. Por quê? Vamos explorar a importância desse assessoramento:

Conhecimento Especializado: Em geral, síndicos não possuem o conhecimento técnico necessário para avaliar parâmetros relacionados à estrutura e sistemas de um edifício. A assessoria técnica de engenharia oferece decisões embasadas em expertise, considerando as melhores alternativas para garantir a segurança de todos. Além disso, os profissionais da área podem indicar os caminhos mais adequados para as alterações necessárias.

Aprovação de Obras e Rateios Transparentes: Com consultoria técnica, a aprovação de obras e rateios junto aos membros da assembleia torna-se mais fácil e justificada. Cada centavo gasto tem uma base real, contribuindo para a transparência na gestão financeira.

Responsabilidade Legal: O síndico tem o dever legal de garantir a segurança do edifício e de seus moradores. Ao abrir mão da consultoria técnica, ele negligencia parte de suas responsabilidades.

Edifícios Antigos e Novos: Tanto edifícios antigos quanto modernos se beneficiam da assessoria técnica. Edifícios antigos podem avaliar e atualizar sua estrutura com base em manuais de proprietário. Já os empreendimentos modernos podem adotar planos de manutenções preditivas e preventivas, evitando gastos imprevistos com obras emergenciais.

Reformas nas Unidades: A consultoria técnica também é válida para reformas dentro das unidades. O síndico pode solicitar parecer especializado sobre os planos de reforma dos moradores e seus impactos no condomínio, conforme recomenda a norma ABNT NBR 16280.

Em resumo, a Inspenge Engenharia oferece uma ampla gama de serviços para a gestão da manutenção condominial, incluindo fiscalização de obras, verificação de planos de reforma, inspeção predial anual e previsão orçamentária. Investir na segurança e valorização patrimonial é essencial para uma gestão de excelência. 🏢🔧

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Atualizações na Norma NBR 16280 em 2024

Síndico deve cobrar do proprietário da unidade plano de reforma e ART do profissional contratado para executar a reforma conforme recomenda a NBR 16280 - Imagem de freepik

Garantias e manual de uso são destaque na última versão

A Norma Brasileira (NBR) 16280, que estabelece diretrizes para reformas em edificações, passou por atualizações significativas em sua última versão publicada em 2024. As alterações visam aprimorar as garantias oferecidas pelos prestadores de serviços de construção e aprimorar o manual de uso e operação dos elementos reformados.

Uma das principais mudanças é a inclusão da NBR 17170 como referência normativa. A nova norma estabelece requisitos específicos para garantias e está diretamente relacionada às alterações feitas na NBR 16280. Essa conexão entre as normas busca garantir a qualidade e a segurança das reformas realizadas.

Além disso, houve alterações nos termos e definições presentes na norma. O termo "conservação" foi removido, enquanto os termos "prestador de serviços de construção" e "termo de garantia", assim como uma nota a respeito desse item que se refere a NBR 17170, foram adicionados. Essas alterações refletem a necessidade de atualização e padronização dos conceitos relacionados às reformas em edificações.

No item "4f" da norma, houve a inclusão de requisitos para atender as garantias de acordo com a NBR 17170. Essa mudança reforça a importância de cumprir os requisitos estabelecidos pela nova norma, garantindo a conformidade das reformas realizadas.

Os itens "4n" e "6d" foram adicionados à norma, tratando da atualização do conteúdo do manual do proprietário. Segundo a norma, o manual deve ser atualizado de acordo com as condições estabelecidas na NBR 14037 (que também recebeu atualizações em 2024), incorporando as instruções de uso e manutenção das partes da unidade afetada pela reforma. Essas instruções devem ser fornecidas pelo prestador de serviço de construção. Caso o manual da edificação não exista, devido à sua antiguidade, é necessário elaborar um manual de uso, operação e manutenção conforme a NBR 14037.

A atualização da norma também destaca a importância do manual de uso e operação dos elementos reformados. Mesmo que a edificação em si não possua um manual, é necessário fornecer o manual para os elementos que foram reformados. Essa medida visa garantir a segurança e a adequada utilização dos elementos reformados.

Por fim, no item 6.2.3 da norma, houve uma alteração no texto para enfatizar a necessidade de atender as novas condições e prazos de garantia estabelecidos pela NBR 17170. Caso não exista um manual da edificação reformada, é fundamental que as intervenções realizadas tenham seu próprio manual de uso e operação conforme estabelecido pela NBR 14037. 

Essas atualizações na Norma NBR 16280 refletem a interligação com a NBR 17170 e reforçam a importância de garantias adequadas e do correto uso e operação dos elementos reformados. É essencial que aqueles que realizam reformas busquem profissionais habilitados para acompanhar o processo e garantir a conformidade com as normas, visando a segurança e a proteção de todos os envolvidos.

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Painel de Engenharia discute "Patologias e Soluções - Segurança do Trabalho, Manutenções, Patologias, Acessibilidade e Análise de Energia em Condomínios" na Sindexpo 2024

Palestra "Eng. Rabello fala aos sindicos presentes sobre Modernização e Acessibilidade em Elevadores -SindExpo 2024"

Engenheiro Mecânico Francisco Rabello destaca a importância da modernização de elevadores para a segurança e acessibilidade em condomínios

A Sindexpo 2024, a renomada Feira de Negócios para Síndicos e Condomínios, está abordando temas cruciais para a gestão eficiente de condomínios verticais. Um dos destaques do evento é o painel de Engenharia, intitulado "Patologias e Soluções - Segurança do Trabalho, Manutenções, Patologias, Acessibilidade e Análise de Energia em Condomínios", que reuniu especialistas renomados para debater questões fundamentais para a segurança e o bem-estar dos moradores.

No centro das discussões, o Engenheiro Mecânico Francisco Rabello ressaltou a importância da modernização dos elevadores sob a ótica da segurança e da acessibilidade. Durante sua apresentação, Rabello enfatizou a necessidade de uma abordagem proativa para garantir a manutenção adequada dos elevadores, bem como a importância de planejar financeiramente as atualizações necessárias.

Rabello destaca a vida útil e o estado de conservação dos elevadores

"Um dos maiores transtornos enfrentados pelos moradores de condomínios verticais são as paradas não programadas dos elevadores", destacou Rabello. "Essas interrupções frequentes resultam em reclamações e aborrecimentos para o síndico, além de representarem uma preocupação real para a segurança dos residentes."

Rabello ressaltou ainda a importância de contar com consultorias técnicas e projetos básicos para auxiliar na modernização dos elevadores. Esses profissionais têm a expertise necessária para identificar as necessidades específicas de cada condomínio e propor soluções adequadas, considerando fatores como acessibilidade, segurança e eficiência energética.

Além do Engenheiro Mecânico Francisco Rabello, o painel contou com a participação do Advogado Delzio João Jr., do Engenheiro Mecânico Rafael Ferreira, da Engenheira Samya Veloso e do Técnico Industrial Marco Oliveira. Cada um dos especialistas trouxe uma perspectiva única sobre as questões relacionadas à segurança do trabalho, manutenções, patologias, acessibilidade e análise de energia em condomínios.

A Sindexpo 2024 tem se mostrado um evento de grande relevância para a disseminação de conhecimento e a troca de experiências entre profissionais do setor de condomínios. Os debates e palestras proporcionam um ambiente propício para a reflexão e a busca por soluções inovadoras, visando sempre a melhoria da qualidade de vida dos moradores e a eficiência na gestão condominial.

Sobre a Sindexpo:

A Sindexpo é uma tradicional Feira de Negócios para Síndicos e Condomínios, realizada anualmente. O evento reúne um amplo público, incluindo síndicos, administradores de condomínios, fornecedores de produtos e serviços relacionados ao segmento condominial, além de profissionais do setor. A feira é uma oportunidade única para networking, atualização profissional e acesso a novidades do mercado condominial.

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Síndico, participe do painel sobre segurança e manutenção de elevadores na Sindexpo

O Engenheiro Francisco Rabello, Diretor da Inspenge Engenharia, será um dos debatedores do Painel "Patologias e Soluções - Segurança do Trabalho, Manutenções, Patologias, Acessibilidade e Análise de Energia em Condomínios" na Sindexpo Brasília.

Especialista em elevadores, Rabello é membro do Comitê CB-04 da ABNT, responsável pela revisão das normas de elevadores. Sua participação no painel trará insights valiosos para síndicos que buscam garantir a segurança e eficiência dos elevadores em seus condomínios.

A Inspenge Engenharia é referência em consultoria técnica de engenharia e assessoramento ao síndico. A empresa oferece serviços de laudos e projetos de modernização de elevadores, garantindo a conformidade com as normas técnicas e a segurança dos usuários.

Não perca a oportunidade de participar do painel e conhecer as soluções oferecidas pela Inspenge Engenharia. Garanta sua inscrição gratuita no site da Sindexpo: www.sindexpo.com.br.

Serviço:

• Evento: Sindexpo Brasília
• Data: 8 e 9 de março
• Local: Centro de Eventos Brasil 21
• Co-realização e Curadoria: Sindicondomínio

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Saiba como agir em caso de obras irregulares no condomínio

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Um embargo de uma obra, em resumo, se trata de uma ordem judicial com o objetivo de paralisar os trabalhos de uma construção.

No entanto, ela só pode ser emitida quando é comprovado que a obra em questão possui irregularidades ou quando há riscos de acidentes ou lesões.

Ou seja: o embargo é uma medida extrema e só ocorre quando nenhuma ação anterior resolveu o caso.

Se tratando de obras em condomínios, esta também é uma ação possível, por isso, neste artigo, você confere quem pode embargar uma obra em condomínio, como o síndico deve agir e mais. Continue lendo!

Quem pode embargar uma obra em condomínio?

De forma geral, quem tem o poder para embargar uma obra em condomínio é o síndico e o poder público.

Neste caso, ele só poderá tomar essa decisão, caso seja comprovado que a obra está irregular e prejudica o condomínio como um todo, ou seja, a estrutura do prédio, as unidades e também os moradores.

Em um primeiro momento, é aconselhável solicitar os documentos que comprovem a legalidade da obra, como o laudo do engenheiro ou arquiteto, e que comprove que ela não prejudicará a estrutura do condomínio.

Caso o proprietário ou morador da unidade não entregue os documentos solicitados, é obrigação do síndico denunciar a obra à prefeitura da cidade.

Essa obrigação foi definida em 2014, com a criação da NBR 16.280, que concede poderes ao síndico para embargar obras que não estejam em conformidade com a legislação.
Como o síndico deve agir caso identifique uma obra irregular?

Antes de qualquer coisa, o síndico é responsável pela aprovação da documentação da obra. Portanto, ele deve fiscalizar a construção e verificar se foi cumprido tudo o que foi informado pelo condômino.

Caso a obra esteja diferente do que foi previsto, o síndico deve alertar o condomínio e, caso seja necessário, tomar medidas civis e judiciais para que a obra ocorra como planejado.

Se for identificada uma irregularidade, o síndico deve:realizar um “embargo administrativo”, ou seja, notificar o morador e aplicar multas;
proibir a entrada de materiais de construção ou dos prestadores de serviços que estão ligados à obra;
registrar a irregularidade na delegacia de polícia;
e, por fim, caso a obra ainda continue, o síndico deve buscar o poder judiciário para realizar a denúncia e solicitar o embarque da obra.
Como entrar com uma ação contra a obra irregular?

Para entrar com uma ação judicial para embargar uma obra em condomínio, é importante reunir o maior número de documentos possíveis, como relatórios fotográficos, topográficos e uma perícia realizada com engenheiros ou arquitetos.

Então, com o apoio de um advogado, deve-se buscar o poder judiciário e entender se existe alguma irregularidade e quais serão os próximos passos.

Se você prefere não se identificar ou evitar os custos e a burocracia de um processo judicial, existe a possibilidade de realizar uma denúncia anônima na prefeitura da sua cidade.

Veja alguns dos canais de denúncia de algumas cidades brasileiras:

• São Paulo;
• Rio de Janeiro;
• Porto Alegre;
• Salvador;
• Fortaleza;
• Brasília;
• Manaus;
• Curitiba.

Como evitar que uma obra seja embargada

Existem algumas responsabilidades que podem ser tomadas a fim de evitar que uma obra seja embargada pelo síndico ou pelo poder judiciário. Veja:

• disponibilizar todos os requisitos necessários para a realização da obra, como os documentos, horários da obra, trânsito de materiais e quem são os prestadores de serviço;
• apresentar um cronograma da obra ao síndico, contendo: descrição do que será feita na obra; tempo estimado para a realização; planta com as alterações a serem feitas; lista com nome e identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço envolvidos;
• autorizar a entrada dos materiais da construção e dos profissionais somente quando o síndico estiver ciente e o planejamento da construção estiver aprovado;
• comunicar sobre a obra aos outros condôminos e moradores do condomínio.

Além disso, o responsável pela obra também deve obter o seguinte documento, antes do início da obra, e apresentá-lo ao síndico:

• TRT (Termo de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é técnico industrial
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é engenheiro;
• RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é arquiteto.

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Energia fotovoltaica deve ser alternativa sustentável nos condomínios

Painéis fotovoltaicos em fazendas de geração de energia solar podem ser alternativas para condomínios com pouco espaço - Foto: Paulo Carvalho / ABr

A geração de energia através de placas solares ainda tem muito a crescer nos condomínios. Os sistemas de energia fotovoltaica trazem desafios para os gestores – a busca de informação sobre o tema é importante para avaliar a viabilidade para cada caso. Inclusive realizando estudo de viabilidade técnica para sistemas fotovoltaicos em condomínios.

Fazendas de geração distribuída de energia: o condomínio pode fazer parte de um consórcio alugando cotas relativas ao seu consumo

Houve um tempo em que os caminhos para se chegar a tão sonhada economia de energia elétrica nos condomínios eram poucos. As opções se resumiam a buscar modelos de lâmpadas econômicas para as áreas comuns e sensores de presença para iluminar garagens e escadas, por exemplo.

Atualmente, quando se trata de buscar eficiência energética, economia para o caixa do condomínio e respeito ao meio ambiente, a geração de energia fotovoltaica está no topo lista, assim como a modernização de elevadores. “O sistema fotovoltaico gera energia aproveitando a luz solar”, explica a engenheira civil Rita Carrara, assessora em sustentabilidade para condomínios e profissional acreditada Life do Green Building Council (GBC) Brasil. Rita esclarece que os painéis solares geram energia de corrente contínua, que não pode entrar nos aparelhos das nossas casas. “Precisamos da corrente alternada e para isso são instalados inversores, que transformam a corrente contínua em alternada”, resume Rita. A geração de energia fotovoltaica é utilizada pelo condomínio para alimentar as áreas comuns, como salão de festas, elevadores, portões, academia, sauna, iluminação de jardins, entre outros.

De acordo com um levantamento da Associação Brasileira de Energia Solar Fotovoltaica (ABSOLAR), o Brasil já possui mais de 1,8 milhão de sistemas solares fotovoltaicos conectados à rede. Esses sistemas estão proporcionando economia e sustentabilidade ambiental para cerca de 2,4 milhões de unidades consumidoras, ultrapassando a marca de 20 gigawatts (GW) de potência instalada.

Apesar do crescimento significativo, a adoção da energia fotovoltaica nos condomínios ainda é limitada. Existem vantagens e desafios na instalação desses sistemas. A engenheira Rita destaca a valorização dos imóveis que possuem painéis fotovoltaicos, devido à energia limpa e sustentável que eles representam. Além disso, a facilidade de financiamento é considerada um ponto positivo, com empresas do setor e instituições financeiras oferecendo opções de pagamento em longo prazo.

Por outro lado, o engenheiro Francisco Rabello, diretor da Inspenge, menciona algumas dificuldades na difusão da energia fotovoltaica nos condomínios. Isso inclui a falta de espaço nos telhados dos prédios ou superfícies irregulares que dificultam a instalação dos painéis, problemas de sombreamento causados por caixas d'água ou edifícios vizinhos, ou mesmo devido à topografia da região. Além disso, o alto investimento inicial para a instalação do sistema é uma consideração importante.

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