CLDF discute o destino de edificações inacabadas em Águas Claras

De iniciativa do deputado João Cardoso (que se encontra licenciado), a audiência pública foi presidida pelo Pastor Daniel de Castro - Foto: Carlos Gandra/ Agência CLDF

Por Marco Túlio Alencar - Agência CLDF

Cidade com maior densidade demográfica no Distrito Federal – são 14 mil pessoas por quilômetro quadrado –, Águas Claras possui mais de 700 edificações. Entre elas há prédios inacabados, especialmente residenciais, muitos deles quitados pelos compradores, mas “abandonados” pelas construtoras. Esta situação, que vêm causando transtornos de toda ordem para a população local, foi tratada pela Câmara Legislativa, nesta sexta-feira (12), em audiência pública que debateu saídas para o problema que envolve, entre outras, questões de saúde, segurança e moradia.

A discussão foi uma iniciativa do deputado João Cardoso (Avante), que se encontra licenciado após ter sido submetido a uma cirurgia. Mesmo assim, o parlamentar participou remotamente do evento, presidido pelo Pastor Daniel de Castro (PP), para quem, as obras paralisadas “impactam a vida dos moradores e, por isso, exigem soluções urgentes e eficazes”. Além disso, na análise do distrital, o cenário também traz reflexos sob o ponto de vista estético e do urbanismo, pois degrada a paisagem urbana.

Para resolver a situação, Daniel de Castro propõe um cadastro de prédios “abandonados”; regularização fundiária, se necessário; demolição controlada dos edifícios inviáveis; além de reforço na segurança pública nessas áreas. Também anunciou que irá solicitar a realização de reunião na Terracap para abordar a questão, junto com João Cardoso. Para este, é necessário “recuperar o máximo possível”. Cardoso sugeriu ainda a abertura de uma linha de crédito no BRB para possibilitar a retomada e a finalização dos prédios.

Esta, aliás, foi uma das reivindicações de Rodrigo Nápoles de Paula, presidente da Associação dos Promitentes Compradores do Residencial Park Way, na Avenida Castanheiras. Por sua vez, o advogado Victor Emanuel Alves de Lara falou da necessidade de “convencer a sociedade para que esteja ao nosso lado”. Enquanto o presidente do Conselho Comunitário de Segurança de Águas Claras, Hoto Barros, discorreu sobre a urgência de uma solução, já que a situação das edificações “prejudica os vizinhos”.

Presente à audiência pública, a deputada Paula Belmonte (Cidadania) acrescentou mais um aspecto ao debate: “A vida das pessoas que confiaram nos empreendimentos foi igualmente paralisada”. Na avaliação da distrital, falta agilidade para resolver a questão. “Não podemos ver o Estado paralisando não apenas as obras, mas a vida das pessoas”, insistiu.

Também participaram da discussão, moradores da cidade e membros de associações formadas depois que as construtoras abandonaram as obras, bem como o administrador regional de Águas Claras, Mário Henrique Furtado Rocha de Sousa. Ele fez uma apresentação na qual listou as edificações com obras paralisadas, sendo algumas delas parcialmente ocupadas ou em fase de fundação, e lamentou o prejuízo causado aos compradores de imóveis, alguns paralisados há duas décadas.

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Justiça anula construção de bicicletário de condomínio no DF. Entenda

Obra causou desconforto aos lotes vizinhos Material - Metrópoles / Divulgação

Segundo a sentença, a construção do equipamento para guardar bicicletas foi aprovada em assembleia sem o quórum mínimo de moradores

Por Francisco Dutra / Metrópoles

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) suspendeu e anulou a autorização para a construção de um bicicletário no condomínio Total Ville, em Santa Maria.

Segundo a sentença, a obra foi liberada em assembleia sem o quórum mínimo. Dividido em 17 quadras, o residencial tem aproximadamente 18 mil moradores.

Veja:

Localização do equipamento não era consenso entre os moradores - Metrópoles / Divulgação

Por falta de quórum em assembleia, Justiça anula construção de bicicletário de condomínio no DF  - Metrópoles / Divulgação

O condomínio decidiu construir um bicicletário, mas não houve consenso sobre a localização do equipamento. Parte dos moradores questionou o local planejado alegando que ameaçaria a paz e o silêncio dos lotes vizinhos. A obra, porém, foi aprovada em assembleia. Contudo, o quórum não teria sido respeitado.

Moradores descontentes ingressaram na Justiça. “A grande questão de fundo desse processo é a proteção do direito de nossos clientes não terem o seu sossego, a sua segurança, em detrimento da construção desse equipamento, o bicletário, em área comum, sem observância do quórum necessário”, argumentou o advogado Henrique Castro.

Segundo o advogado, a obra causou desconforto para os moradores dos lotes vizinhos. Inicialmente, a Justiça suspendeu a continuidade da obra e logo depois determinou a anulação da assembleia de votação. No entanto, mesmo assim, o equipamento para a guarda de bicicletas continua em uso.

“Um grande problema nos condomínios é a não observância do quórum para a execução de obras e serviços em áreas comuns. Muitas vezes os condomínios não observam essas regras e isso é de extrema importância, para não gerar prejuízo para a própria comunidade. A Justiça foi feita”, argumentou.

Sem respeito aos inquilinos

O Metrópoles conversou com uma das residentes descontentes com a obra. Segundo a mulher, que pediu para ter a identidade preservada, o condomínio teria decidido a localização ouvindo prioritariamente as opiniões dos moradores donos de lotes, deixando os inquilinos em segundo plano.

“Respeitem os inquilinos, pois eles um dia se tornam proprietários. Nesta vida não existe ninguém melhor que ninguém, o respeito é um primórdio, seja de pessoa para pessoa em qual condição for, seja das leis que estão aí para serem seguidas”, disse.

“Antes de julgar o incômodo do outro, tenha empatia e procure se familiarizar com as leis existentes. Ninguém que procura um lar de paz merece ter seu sossego roubado por barulhos alheios”, comentou.

Área comum

As obras em condomínios precisam de aprovação em assembleia geral extraordinária. A reunião pode ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, com a devida assinatura do edital de convocação da assembleia, nos moldes determinados pela convenção do condomínio.

O Código Civil elenca três tipos obras e o quórum específico para aprovação de cada uma. Para benfeitorias, é necessário a maioria dos condôminos, tomando-se por base a totalidade de unidades do condomínio, ou seja, 50% mais um.

Benfeitorias necessárias para impedir a deterioração ou manter a conservação apresentam três situações. 

Veja:

1 – Em regra pode ser realizada pelo síndico, independente de autorização pelos condôminos; ou na omissão/impedimento do síndico em realizar a benfeitoria, qualquer condômino poderá fazê-la (art. 1.341, § 1º do Código Civil );

2 – Caso a obra necessária seja urgente e demandar despesa excessiva, o síndico ou o condômino que determinar sua realização deve dar ciência aos demais condôminos por meio de assembleia, que deve ser imediatamente convocada (art. 1.341, § 2º do Código Civil ).

3 – Caso a obra necessária não demande de urgência para sua realização, mas que ainda assim exigir despesa expressiva só poderá ser iniciada após autorização em assembleia, a qual deve ser convocada pelo síndico ou, diante de seu impedimento/omissão, por qualquer condômino (art. 1.341, § 3º do Código Civil).

Obras para benfeitorias voluptuárias, para deleite dos moradores e para tornar mais agradável ou elevar o valor do patrimônio, é necessário o quórum de 2/3 de todos os condôminos, mesmo quórum para que sejam feitos acréscimos em área já existente.

O Código Civil também trata de casos em que o quórum indispensável para aprovação é o da unanimidade dos condôminos, são eles: criação de nova unidade autônoma ou de um novo pavimento.

Outro lado

O Metrópoles entrou em contato com o condomínio Total Ville. Não houve resposta até a última atualização da reportagem. O espaço segue aberto.

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Especialista alerta para a importância de um profissional habilitado para auxiliar na gestão do patrimônio

Imagem de wirestock no Freepik

Consultoria em Engenharia garante segurança e valorização do condomínio

Com o aumento da população em condomínios e a complexa legislação que os rege, a figura do síndico se torna cada vez mais desafiadora. A necessidade de um profissional capacitado para auxiliar na gestão do patrimônio se torna crucial, especialmente na área de engenharia.

Manutenção predial:

A Inspenge Engenharia, empresa especializada em consultoria para condomínios, alerta para a importância de manutenções preditivas, preventivas e corretivas. A terceirização sem acompanhamento técnico pode resultar em:

• Soluções ineficazes
• Perda de capital investido
• Agravante dos problemas
• Prejuízos ao empreendimento

Gestão de excelência:

Investir em áreas de lazer, segurança e manutenção é essencial, mas zelar pelo patrimônio é fundamental para uma gestão de excelência. A Inspenge oferece uma gama de serviços para auxiliar síndicos, como:

• Fiscalização de obras;
• Análise de planos de reforma;
• Inspeção de áreas comuns;
• Plano de manutenção;
• Inspeção predial anual;
• Previsão orçamentária.

Benefícios da consultoria:

• Segurança dos moradores;
• Valorização do patrimônio;
• Mitigação de prejuízos;
• Redução de custos;
• Tranquilidade para o síndico.

Investir em uma consultoria em engenharia é elevar a qualidade da gestão condominial, melhorar a segurança, valorização do patrimônio e preservar o futuro do seu condomínio.

Inspenge Engenharia
Contato: https://www.inspenge.com.br/

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Assessoramento técnico de engenharia para síndicos e condomínios

Imagem de freepik

Valorização patrimonial e segurança na gestão da manutenção e reformas 

Com o aumento significativo do número de pessoas que escolhem viver ou estabelecer seus negócios em condomínios, a figura do síndico tornou-se ainda mais crucial. No entanto, para desempenhar efetivamente seu papel, o síndico precisa contar com profissionais especializados em diversas áreas. Quando se trata de obras, a contratação de assessoria técnica de engenharia é fundamental.

Assim como os serviços jurídicos e contábeis são essenciais para a gestão condominial, a consultoria em engenharia desempenha um papel crucial na manutenção, reforma e construção de edifícios. Por quê? Vamos explorar a importância desse assessoramento:

Conhecimento Especializado: Em geral, síndicos não possuem o conhecimento técnico necessário para avaliar parâmetros relacionados à estrutura e sistemas de um edifício. A assessoria técnica de engenharia oferece decisões embasadas em expertise, considerando as melhores alternativas para garantir a segurança de todos. Além disso, os profissionais da área podem indicar os caminhos mais adequados para as alterações necessárias.

Aprovação de Obras e Rateios Transparentes: Com consultoria técnica, a aprovação de obras e rateios junto aos membros da assembleia torna-se mais fácil e justificada. Cada centavo gasto tem uma base real, contribuindo para a transparência na gestão financeira.

Responsabilidade Legal: O síndico tem o dever legal de garantir a segurança do edifício e de seus moradores. Ao abrir mão da consultoria técnica, ele negligencia parte de suas responsabilidades.

Edifícios Antigos e Novos: Tanto edifícios antigos quanto modernos se beneficiam da assessoria técnica. Edifícios antigos podem avaliar e atualizar sua estrutura com base em manuais de proprietário. Já os empreendimentos modernos podem adotar planos de manutenções preditivas e preventivas, evitando gastos imprevistos com obras emergenciais.

Reformas nas Unidades: A consultoria técnica também é válida para reformas dentro das unidades. O síndico pode solicitar parecer especializado sobre os planos de reforma dos moradores e seus impactos no condomínio, conforme recomenda a norma ABNT NBR 16280.

Em resumo, a Inspenge Engenharia oferece uma ampla gama de serviços para a gestão da manutenção condominial, incluindo fiscalização de obras, verificação de planos de reforma, inspeção predial anual e previsão orçamentária. Investir na segurança e valorização patrimonial é essencial para uma gestão de excelência. 🏢🔧

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Atualizações na Norma NBR 16280 em 2024

Síndico deve cobrar do proprietário da unidade plano de reforma e ART do profissional contratado para executar a reforma conforme recomenda a NBR 16280 - Imagem de freepik

Garantias e manual de uso são destaque na última versão

A Norma Brasileira (NBR) 16280, que estabelece diretrizes para reformas em edificações, passou por atualizações significativas em sua última versão publicada em 2024. As alterações visam aprimorar as garantias oferecidas pelos prestadores de serviços de construção e aprimorar o manual de uso e operação dos elementos reformados.

Uma das principais mudanças é a inclusão da NBR 17170 como referência normativa. A nova norma estabelece requisitos específicos para garantias e está diretamente relacionada às alterações feitas na NBR 16280. Essa conexão entre as normas busca garantir a qualidade e a segurança das reformas realizadas.

Além disso, houve alterações nos termos e definições presentes na norma. O termo "conservação" foi removido, enquanto os termos "prestador de serviços de construção" e "termo de garantia", assim como uma nota a respeito desse item que se refere a NBR 17170, foram adicionados. Essas alterações refletem a necessidade de atualização e padronização dos conceitos relacionados às reformas em edificações.

No item "4f" da norma, houve a inclusão de requisitos para atender as garantias de acordo com a NBR 17170. Essa mudança reforça a importância de cumprir os requisitos estabelecidos pela nova norma, garantindo a conformidade das reformas realizadas.

Os itens "4n" e "6d" foram adicionados à norma, tratando da atualização do conteúdo do manual do proprietário. Segundo a norma, o manual deve ser atualizado de acordo com as condições estabelecidas na NBR 14037 (que também recebeu atualizações em 2024), incorporando as instruções de uso e manutenção das partes da unidade afetada pela reforma. Essas instruções devem ser fornecidas pelo prestador de serviço de construção. Caso o manual da edificação não exista, devido à sua antiguidade, é necessário elaborar um manual de uso, operação e manutenção conforme a NBR 14037.

A atualização da norma também destaca a importância do manual de uso e operação dos elementos reformados. Mesmo que a edificação em si não possua um manual, é necessário fornecer o manual para os elementos que foram reformados. Essa medida visa garantir a segurança e a adequada utilização dos elementos reformados.

Por fim, no item 6.2.3 da norma, houve uma alteração no texto para enfatizar a necessidade de atender as novas condições e prazos de garantia estabelecidos pela NBR 17170. Caso não exista um manual da edificação reformada, é fundamental que as intervenções realizadas tenham seu próprio manual de uso e operação conforme estabelecido pela NBR 14037. 

Essas atualizações na Norma NBR 16280 refletem a interligação com a NBR 17170 e reforçam a importância de garantias adequadas e do correto uso e operação dos elementos reformados. É essencial que aqueles que realizam reformas busquem profissionais habilitados para acompanhar o processo e garantir a conformidade com as normas, visando a segurança e a proteção de todos os envolvidos.

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Painel de Engenharia discute "Patologias e Soluções - Segurança do Trabalho, Manutenções, Patologias, Acessibilidade e Análise de Energia em Condomínios" na Sindexpo 2024

Palestra "Eng. Rabello fala aos sindicos presentes sobre Modernização e Acessibilidade em Elevadores -SindExpo 2024"

Engenheiro Mecânico Francisco Rabello destaca a importância da modernização de elevadores para a segurança e acessibilidade em condomínios

A Sindexpo 2024, a renomada Feira de Negócios para Síndicos e Condomínios, está abordando temas cruciais para a gestão eficiente de condomínios verticais. Um dos destaques do evento é o painel de Engenharia, intitulado "Patologias e Soluções - Segurança do Trabalho, Manutenções, Patologias, Acessibilidade e Análise de Energia em Condomínios", que reuniu especialistas renomados para debater questões fundamentais para a segurança e o bem-estar dos moradores.

No centro das discussões, o Engenheiro Mecânico Francisco Rabello ressaltou a importância da modernização dos elevadores sob a ótica da segurança e da acessibilidade. Durante sua apresentação, Rabello enfatizou a necessidade de uma abordagem proativa para garantir a manutenção adequada dos elevadores, bem como a importância de planejar financeiramente as atualizações necessárias.

Rabello destaca a vida útil e o estado de conservação dos elevadores

"Um dos maiores transtornos enfrentados pelos moradores de condomínios verticais são as paradas não programadas dos elevadores", destacou Rabello. "Essas interrupções frequentes resultam em reclamações e aborrecimentos para o síndico, além de representarem uma preocupação real para a segurança dos residentes."

Rabello ressaltou ainda a importância de contar com consultorias técnicas e projetos básicos para auxiliar na modernização dos elevadores. Esses profissionais têm a expertise necessária para identificar as necessidades específicas de cada condomínio e propor soluções adequadas, considerando fatores como acessibilidade, segurança e eficiência energética.

Além do Engenheiro Mecânico Francisco Rabello, o painel contou com a participação do Advogado Delzio João Jr., do Engenheiro Mecânico Rafael Ferreira, da Engenheira Samya Veloso e do Técnico Industrial Marco Oliveira. Cada um dos especialistas trouxe uma perspectiva única sobre as questões relacionadas à segurança do trabalho, manutenções, patologias, acessibilidade e análise de energia em condomínios.

A Sindexpo 2024 tem se mostrado um evento de grande relevância para a disseminação de conhecimento e a troca de experiências entre profissionais do setor de condomínios. Os debates e palestras proporcionam um ambiente propício para a reflexão e a busca por soluções inovadoras, visando sempre a melhoria da qualidade de vida dos moradores e a eficiência na gestão condominial.

Sobre a Sindexpo:

A Sindexpo é uma tradicional Feira de Negócios para Síndicos e Condomínios, realizada anualmente. O evento reúne um amplo público, incluindo síndicos, administradores de condomínios, fornecedores de produtos e serviços relacionados ao segmento condominial, além de profissionais do setor. A feira é uma oportunidade única para networking, atualização profissional e acesso a novidades do mercado condominial.

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