Dicas para o sucesso na sindicatura: Comunicação, Planejamento e Consultoria Técnica

Contar com especialistas é fundamental para garantir contratação de profissionais e empresas de engenharia dentro da lei - Imagem de DC Studio no Freepik

O síndico deve dividir decisões, entender demandas e planejar ag gestão com base nas normas do condomínio

Ser síndico de um condomínio é uma tarefa que exige múltiplas habilidades e uma boa dose de preparação. Segundo o presidente da Assosindics DF, Emerson Tormann, o sucesso na gestão de um condomínio vai além do conhecimento técnico. “Hoje, o síndico precisa dominar a comunicação e as habilidades socioemocionais. Além disso, deve ser proativo e criativo para lidar com as demandas do dia a dia. Não basta ser reativo, é preciso antecipar soluções e reinventar processos de gestão para alcançar a excelência”, afirma Tormann.

Em um cenário cada vez mais exigente, a figura do síndico se transformou. Se antes a função se restringia ao controle de finanças e resolução de conflitos entre moradores, hoje ela exige um conjunto mais complexo de competências, desde o pensamento crítico até a liderança de pessoas. Um dos pontos destacados por Tormann é a importância de não centralizar as decisões: “O síndico deve dividir as decisões com os moradores e buscar entender suas demandas. A gestão participativa é determinante para evitar conflitos e promover a harmonia no condomínio.”

Outro aspecto que não pode ser ignorado é o planejamento. A falta de um plano de manutenção adequado e de uma previsão orçamentária realista pode comprometer a sustentabilidade financeira do condomínio. Por isso, Tormann reforça: “Estudar o regimento interno, a convenção do condomínio e conhecer o histórico da edificação são os primeiros passos para um bom planejamento.”

Para aqueles que estão assumindo a função de síndico pela primeira vez, a capacitação é o ponto de partida essencial. Segundo Tormann, “buscar conhecimento e se atualizar sobre as obrigações legais e as melhores práticas de gestão é fundamental para garantir uma administração tranquila e eficiente”.

Neste sentido, o presidente da Assosindicos-DF também ressalta a importância de investir em consultoria técnica de engenharia para aqueles síndicos comprometidos em elevar o desempenho da sua administração: “Síndicos que desejam realmente fazer uma boa gestão precisam contar com uma consultoria especializada, especialmente nas áreas técnicas. Isso traz mais segurança, eficiência e garante que todas as obras e manutenções sejam realizadas de forma correta e dentro da legislação.”

Portanto, o sucesso na sindicatura não é uma questão de sorte, mas de preparação, comunicação eficaz, e o suporte de especialistas que garantam a execução de uma gestão técnica, econômica e segura.

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Imprudência: Principal causa de acidentes com elevadores

Foto: Atualidade Politica

Comportamento de risco e desatenção elevam a ocorrência de falhas em elevadores

O uso inadequado de elevadores em condomínios tem sido uma das principais causas de acidentes envolvendo esses equipamentos, mesmo sendo um dos meios de transporte mais seguros. Segundo especialistas, a imprudência de usuários, combinada com falhas temporárias, pode gerar incidentes graves, como portas travadas, membros presos, e paradas inesperadas. Além disso, é comum que a pressa e a desatenção dos moradores resultem em situações perigosas, como crianças pulando dentro da cabine, o que aciona dispositivos de segurança e interrompe o funcionamento do equipamento.

Embora acidentes com queda de cabines sejam extremamente raros devido a sistemas de segurança avançados, como os cabos de aço com resistência muito superior à carga máxima, o mau uso continua sendo um fator crítico de risco. Portanto, além do uso prudente por parte dos condôminos, é vital que o síndico mantenha um cronograma rigoroso de manutenção preventiva.

A Importância das Manutenções Regulares

Manutenções regulares são essenciais para garantir a segurança e a longevidade dos elevadores. De acordo com especialistas, a inspeção mensal realizada por técnicos habilitados pode detectar desgastes e falhas, evitando acidentes. Essas verificações envolvem avaliações detalhadas de cabos, polias e sistemas de freio, com substituições de peças conforme necessário. O engenheiro Sergio Castanheira, gerente de produção, destaca que o rompimento de cabos é altamente improvável, dado que elevadores utilizam conjuntos de cabos com capacidade muito superior à exigida, o que garante robustez ao sistema.

Para garantir a legalidade e a eficiência dos serviços de manutenção, é obrigatório que o síndico contrate empresas registradas nos conselhos profissionais, como o CREA ou o CFT, que emitem o documento de responsabilidade técnica (ART ou TRT). Esse documento formaliza a responsabilidade técnica do profissional e é uma exigência legal que protege o condomínio contra possíveis irregularidades.

Consultoria Técnica: Aliada na Gestão de Manutenção

Além da manutenção regular, o síndico pode contar com consultorias técnicas especializadas para apoiar a gestão de elevadores e outros sistemas prediais. Essas consultorias avaliam as condições técnicas da edificação, identificam necessidades de reformas e estabelecem planos de manutenção corretiva e preventiva. Ao contratar consultorias qualificadas, o síndico tem acesso a laudos e pareceres técnicos que garantem a segurança e conformidade com as normas vigentes.

No caso de paradas frequentes ou falhas constantes nos elevadores, é fundamental que o síndico solicite uma revisão detalhada do equipamento, evitando riscos maiores. A negligência na manutenção pode não só colocar em risco a segurança dos moradores, mas também expor o condomínio a sanções legais.

Responsabilidade do Síndico

Por fim, cabe ao síndico zelar pela integridade dos elevadores, promovendo o uso consciente entre os moradores e garantindo a contratação de serviços especializados. A legislação brasileira responsabiliza o síndico por eventuais sinistros, tornando imprescindível a adoção de práticas preventivas rigorosas. Investir em consultoria técnica e manutenção periódica é, sem dúvida, a melhor forma de preservar a segurança e a qualidade de vida no condomínio.

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Ocorrências com elevadores crescem 300% no DF

Incidentes com elevadores aumentam no DF. Especialistas alertam síndicos sobre a importância da manutenção e contratação de consultoria técnica - Imagem: DF2 / Reprodução

Aumento de problemas em elevadores no Distrito Federal exige ação imediata de síndicos e gestores condominiais

Nos últimos meses, o número de chamados para resgates em elevadores disparou no Distrito Federal, refletindo um aumento superior a 300% em relação ao ano passado. O Corpo de Bombeiros atendeu 442 ocorrências até agosto deste ano, comparado com apenas 89 no mesmo período do ano anterior. O crescimento expressivo está atrelado ao avanço da construção civil em regiões como Águas Claras, onde novos edifícios são erguidos a cada ano.

Treinamento de funcionários e modernização são medidas essenciais para frear as estatísticas - Arte: DF2 / Reprodução

Casos de pane em elevadores têm gerado preocupação e transtorno para muitos moradores. Thaís Costa, por exemplo, ficou presa por 40 minutos em um elevador na rodoviária do Plano Piloto, o que desencadeou crises de ansiedade. Em outro incidente, Andriel precisou ser resgatado após uma hora preso no elevador de uma estação de metrô. Esses relatos refletem a crescente necessidade de manutenção e modernização dos equipamentos.

Em Águas Claras, a aposentada Solange Soares vivenciou três panes em elevadores de seu prédio apenas neste ano. O equipamento, com quase 30 anos de uso, foi substituído por um modelo moderno, e os funcionários do prédio foram treinados para agir em emergências. O treinamento do porteiro é crucial, já que ele é o primeiro a ser acionado em situações de emergência.

Especialistas e o Corpo de Bombeiros destacam que, apesar do aumento dos incidentes, os elevadores continuam sendo um dos meios de transporte mais seguros. Manter a manutenção em dia e contar com profissionais treinados pode evitar muitos problemas, além de garantir a segurança dos usuários.

Vea a reportagem do DF2 mostrando o aumento das ocorrências em elevadores:

Orientação aos síndicos

Para evitar paralisações e problemas recorrentes com elevadores, é fundamental que síndicos de condomínios residenciais contratem consultorias técnicas especializadas. Uma avaliação independente pode identificar deficiências e propor soluções adequadas para manutenção e modernização dos elevadores. A inspeção regular, além de ser uma obrigação legal, é uma medida preventiva eficaz que garante o bom funcionamento dos equipamentos e reduz riscos.

“O papel do síndico é fundamental para garantir a segurança dos moradores, e a contratação de uma consultoria técnica independente é determinante nesse processo. Apenas uma avaliação imparcial pode assegurar que as condições de funcionamento, conservação e segurança dos elevadores estejam adequadas, permitindo ao síndico cobrar providências assertivas da empresa mantenedora. Sem essa verificação técnica, o condomínio corre o risco de enfrentar paralisações e problemas recorrentes, que podem comprometer a segurança dos usuários e a funcionalidade dos equipamentos,” orienta o Engenheiro Mecânico Francisco Rabello.

Recomenda-se também que os síndicos revisem os termos do contrato firmado com as empresas mantenedoras e garantam que as manutenções e normas de segurança sejam rigorosamente cumpridas.

Dica: A Inspenge Engenharia, especializada em inspeção predial, e que atende atualmente mais de 15 condomínios com projetos de modernização de elevadores e fiscalização de obras, está a disposição para tirar dúvidas sobre modernização de elevadores. Ligue (61)98126-3030 ou acesse www.inspenge.com.br

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Caesb é condenada a ressarcir valores cobrados em conta fora dos padrões de consumo

FUG/PMDB via Agência Senado

Por CS

A 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) condenou, por maioria, a Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito Federal (Caesb) a devolver valores pagos por cobrança abusiva de conta de água, bem como ressarcir quantia gasta com equipe de caça-vazamentos.

No processo, o autor relatou que a média de consumo de água de sua residência é de aproximadamente seis metros cúbicos e R$ 61,28, mas, em novembro de 2023, recebeu fatura de consumo de 61 metros cúbicos, no valor R$ 1.733, relativa a outubro. Diante do excesso na cobrança, contratou empresa especializada, que não localizou vazamentos em seu apartamento, mas detectou anormalidades no hidrômetro. 

Informa que contestou a fatura, porém que o pedido foi negado sob o argumento de inexistência de erro ou de impedimento de leitura do consumo de água. Em seguida, a empresa substituiu o hidrômetro ao invés de realizar vistoria. Com isso, o autor pediu nova revisão de fatura e Caesb enviou outro técnico para realizar micromedição no equipamento, o que não foi possível já que o aparelho era novo. Relata que, após a substituição, as faturas foram emitidas dentro da média de consumo.

No 1º grau, o Juiz considerou necessária a realização de perícia técnica para constatação da existência de vazamentos ou de vícios no hidrômetro e extinguiu o processo sem resolução do mérito, por incompetência absoluta dos Juizados Especiais.

No recurso, o autor reiterou que a fatura de novembro de 2023 é substancialmente superior à média de consumo; que não foram localizados vazamentos no imóvel. Afirma que o vídeo juntado ao processo demonstra anormalidade no hidrômetro. Informa que realizou obras nos meses de agosto e setembro de 2023 e não em outubro e que o consumo nesse período foi mínimo, conforme atestam as faturas. Destaca que parcelou a fatura questionada em dez prestações e, assim, tem direito ao recebimento em dobro dos valores já pagos.

Na avaliação do Juiz relator, a necessidade de perícia não afasta, por si só, a competência dos Juizados Especiais. De forma que são suficientes as provas documentais para a solução da controvérsia. “A cobrança de valor exorbitante em comparação à média de consumo da autora, juntamente com a troca do hidrômetro e a normalização das faturas subsequentes, evidenciam a verossimilhança das alegações do autor”, verificou o magistrado.

De acordo com o julgador, está evidente que o valor da conta de água do mês de outubro de 2023 é inegavelmente exorbitante quando comparada à média de consumo nos demais meses. “Diante dessa excepcionalidade, cumpriria ao fornecedor do serviço demonstrar cabalmente a exatidão da medição do consumo elevado naquele mês”, observou. O que não foi feito. Ao contrário, restou demonstrado que a ré substituiu o hidrômetro, após a contestação da fatura, e as leituras voltaram à média de consumo anterior, o que representa “indício de possível falha no aparelho anterior”.

Assim, o colegiado decidiu que, devido à ausência de provas que justifiquem o erro na cobrança, a devolução dos valores já pagos (R$ 524,65) deve ocorrer de forma simples, conforme previsto no Código de Defesa do Consumidor. Além disso, a empresa deve ressarcir o valor de R$ 340, pagos pelo autor à empresa de caça-vazamentos, a título de danos materiais.

Acesse o PJe2 e confira o processo: 0700974-27.2024.8.07.0020

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Lei regulariza muros e portarias de condomínios fechados no DF

Novo Projeto de Lei de autoria do poder executivo encaminhado pelo governador Ibaneis regulariza condomínios fechados no DF, garantindo a manutenção de muros e portarias já existentes. A medida reforça a segurança dos moradores e traz clareza jurídica para essas áreas - Foto: GDF

Secretário esclarece pontos polêmicos do Projeto Lei Complementar que dispõe sobre o loteamento de acesso controlado

A nova legislação foi encaminhada ao Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal (Conplan) para em seguida chegar à Câmara Legislativa para a aprovação final.

Conforme o Artigo 33, as obras e elementos de fechamento devem seguir o Código de Obras e Edificações do Distrito Federal (COE).

Fica também garantido a manutenção da altura, transparência visual e dimensão das construções que foram erguidas antes de um marco temporal estabelecido pela legislação.

Outro ponto relevante para os milhares de moradores de condomínios fechados do DF é a dispensa de licenciamento para reparos em guaritas e portarias já instaladas antes desse marco.

Para isso, é necessário que o responsável apresente um laudo técnico, assinado por profissional habilitado, atestando a segurança da edificação.

Entre as modalidades previstas, destacam-se os loteamentos de acesso controlado, que permitem a exigência de identificação de não residentes, mas garantem o acesso público a áreas comerciais e de serviço.

Já os loteamentos fechados, permitidos apenas para loteamentos exclusivamente residenciais, exigem concessão de uso das áreas públicas e são cercados por muros.

A lei também impõe obrigações às entidades representativas dos moradores, como a conservação do meio ambiente e o pagamento de taxas pela iluminação e coleta de lixo.

A legislação prevê ainda sanções para infrações, como advertências e multas, além da remoção de guaritas e cercas instaladas irregularmente.

O secretário Marcelo Vaz Meira da Silva prestou esclarecimentos importantes sobre o Projeto de Lei Complementar (PLC) que regula a construção de muros e guaritas em condomínios do Distrito Federal. Em sua fala, o secretário enfatizou que o PLC não prejudica situações já existentes e busca trazer maior segurança jurídica para os moradores.

Vaz Meira explicou que a maioria dos "condomínios" em áreas de regularização são aprovados como loteamentos, não como condomínios do ponto de vista urbanístico. Citou a Lei Federal n° 6.766/69, que determina que áreas não imobiliárias em loteamentos são de domínio do Estado, incluindo o sistema viário registrado em cartório.

O secretário ressaltou que o PLC não extingue a figura do condomínio, mas busca adequar a terminologia técnica, legal e urbanística. Destacou a diferença entre condomínios decorrentes de loteamentos novos, amparados pela Lei Complementar Distrital 1.027/2023, e loteamentos fechados.

Sobre as taxas de manutenção, Vaz Meira afirmou que o PLC visa proporcionar segurança jurídica para a cobrança dessas contribuições, diferenciando-as das taxas associativas. Reconheceu a existência de opiniões contrárias à regulamentação, mas enfatizou o trabalho em busca da melhor solução possível.

O Deputado Distrital João Cardoso reforçou que o objetivo do DF Legal não é derrubar muros e guaritas, mas regularizar a situação. O secretário complementou que, sem a regularização, o órgão pode ser obrigado a agir contra os condomínios.

O novo texto, agora encaminhado ao Conplan, passou por várias audiências públicas realizadas pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação.

A proposta, a ser aprovada pelos deputados e sancionada pelo governador Ibaneis Rocha ainda este ano, beneficiará mais de um terço da população do DF que mora em condomínios fechados no Distrito Federal.

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A importância de contratar consultoria de engenharia para Laudo Cautelar de Vizinhança em obras

Imagem / Reprodução DF TV

O recente desabamento de uma casa na Colônia Agrícola Bernardo Sayão, no Guará, após a construção de uma bacia de contenção pela Secretaria de Obras, traz à tona a relevância da realização de um Laudo Cautelar de Vizinhança antes de iniciar obras e reformas. O laudo é essencial para identificar previamente as condições estruturais das edificações vizinhas e prevenir riscos como o ocorrido, onde o solo cedeu, afetando diretamente as residências ao redor. Além da casa destruída, outras duas estão sob ameaça.

Clarissa Dutra, moradora de uma das casas afetadas, relatou o impacto devastador. “Era uma economia de uma vida inteira”, disse, emocionada, ao ver sua casa desmoronada. O caso evidencia que, mesmo após a visita de engenheiros e geólogos que afirmaram não haver risco, o colapso aconteceu poucas horas depois. Este exemplo realça a importância de uma análise técnica profunda e de laudos preventivos realizados por profissionais habilitados.

O Laudo Cautelar de Vizinhança é um documento técnico, emitido por engenheiros ou técnicos industriais devidamente registrados, que avalia as condições de imóveis ao redor de uma obra. Seu objetivo é proteger as partes envolvidas, registrando o estado pré-existente das construções e ajudando a evitar que surjam conflitos e prejuízos futuros em casos de danos estruturais.

No caso ocorrido no Guará, a falta de precauções adequadas gerou um prejuízo incalculável para os moradores, reforçando a necessidade de maior rigor nas análises iniciais. A contratação de uma consultoria de engenharia não só protege os vizinhos de possíveis danos, mas também garante a responsabilidade técnica sobre o projeto, oferecendo segurança jurídica e técnica para todas as partes envolvidas.

Esse incidente demonstra que economizar na fase de planejamento de uma obra pode resultar em perdas muito maiores no futuro. Portanto, antes de qualquer intervenção de grande porte, especialmente em áreas residenciais, é fundamental contratar consultoria especializada para a emissão de um Laudo Cautelar de Vizinhança, assegurando a integridade das edificações vizinhas e evitando tragédias como a que ocorreu no Guará.

Saiba mais: 

Casa desaba no Guará | Bom Dia DF | G1 (globo.com)

Casa desaba no Guará após secretaria construir bacia de contenção   | Metrópoles (metropoles.com)

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