Manutenção Predial - O que o síndico deve saber

1. Normas

Existem algumas normas fundamentais relacionadas à área da Manutenção Predial. A seguir, listam-se:

• NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
• NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos
• NBR 15575 – Edificações Habitacionais – Desempenho

- Parte 1: Requisitos Gerais

- Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais

- Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos

- Parte 4: Sistemas de vedações verticais internas e externas

- Parte 5: Requisitos para sistemas de coberturas

- Parte 6: Sistemas Hidrossanitários

2. Tipos de manutenção

Há quatro tipos principais de manutenção predial:

a) manutenção corretiva

A manutenção corretiva está relacionada às atividades de manutenção realizadas em atendimento a solicitações dos usuários da edificação quando eles identificam algum problema no edifício construído. Por serem aleatórias e imprevisíveis, as atividades de manutenção corretiva exigem um esforço técnico e administrativo bem mais intenso, sendo que, este fato, torna-as normalmente de baixa produtividade. Por exemplo, após não funcionar mais, a bomba de recalque do edifício precisar ter o seu selo mecânico substituído.

Segundo a NBR 5674, a manutenção corretiva é “caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários”.

b) manutenção preventiva

A manutenção preventiva está relacionada às atividades de manutenção realizadas de acordo com um programa pré-estabelecido sem depender exclusivamente da existência de problemas no edifício construído. Por exemplo, mesmo ainda em funcionamento, substitui-se o selo mecânico de uma bomba de recalque após 10 anos por se esperar que, em breve, ele apresentará problemas.

Segundo a NBR 5674, a manutenção preventiva é “caracterizada por serviços cuja realização seja programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação”.

c) manutenção rotineira

As atividades de manutenção rotineira são aquelas relacionadas à conservação do edifício, com pequenas substituições de peças intercambiáveis e limpeza de superfícies, etc. Justamente por estarem vinculadas à operação diária, normalmente estão sob administração dos usuários da edificação e frequentemente não são consideradas como atividades de manutenção. Entretanto, sua integração com os demais tipos de manutenção é essencial para a obtenção de bons resultados no sistema de manutenção dos edifícios como um todo. A limpeza dos elevadores é um exemplo de manutenção rotineira.

Conforme a NBR 5674, a manutenção rotineira é “caracterizada por um fluxo constante de serviços, padronizados e cíclicos, citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns”.
A manutenção pode ser classificada também pelos seguintes termos abaixo.

Conservação: conjunto de atividades rotineiras, realizadas diariamente ou com pequenos intervalos de tempo entre intervenções, diretamente relacionadas à operação e à limpeza da edificação, criando condições adequadas ao seu uso.

Reparação: conjunto de atividades preventivas ou corretivas realizadas antes que a edificação ou algum de seus elementos constituintes atinja o nível de desempenho mínimo aceitável sem que a recuperação de desempenho ultrapasse o nível inicialmente construído.

Restauração: conjunto de atividades corretivas realizadas após o edifício ou algum de seus elementos constituintes atingir níveis inferiores ao nível de desempenho mínimo aceitável, sem que a recuperação de desempenho ultrapasse o nível inicialmente construído.

Modernização: atividades preventivas e corretivas visando que a recuperação de desempenho ultrapasse o nível inicialmente construído,

 
d) manutenção preditiva

A manutenção preditiva é o processo no qual a intervenção sobre um equipamento ou sistema somente é realizado quando este apresente uma mudança na sua condição de operação. Essa manutenção se utiliza de alguns procedimentos de inspeção para descobrir defeitos em algum componente, e que este, brevemente poderá gerar uma manutenção corretiva se nada for feito.

Uma tarefa importante da manutenção preditiva é a análise de tendência de falha, que consiste em prever, com antecedência, a quebra de um componente por meio de instrumentos e aparelhos que exercem vigilância constante através de medidas de parâmetros. Observa-se tal tendência no gráfico a seguir.

1 - Zona de medidas periódicas normais: intervalo definido previamente.
2 - Zona de desenvolvimento do defeito: duração entre as medidas diminui (acompanhamento da evolução do defeito).
3 - Zona de diagnóstico do defeito: a manutenção é prevista.
4 - Zona de realização da manutenção: antes da ocorrência da falha. Após a intervenção, há um retorno à zona 1.fixando um novo patamar de qualidade para a edificação.

3. Requisitos para a manutenção

a) Organização

A gestão do sistema de manutenção deve considerar as características das edificações, como:

• tipologia da edificação;
• uso efetivo da edificação;
• tamanho e complexidade da edificação e seus sistemas;
• localização e implicações do entorno da edificação.

Além disso, a manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que, dentre outras, preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação patrimonial.

Na organização da gestão do sistema de manutenção deve ser prevista infraestrutura material, técnica, financeira e de recursos humanos, capaz de atender aos diferentes tipos de manutenção necessários, a saber:

• manutenção rotineira;
• manutenção corretiva;
• manutenção preventiva.

b) Programa de manutenção

Esse programa consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, referências normativas e recursos necessários, todos referidos individualmente aos sistemas e, quando aplicável, aos elementos, componentes e equipamentos.

O programa de manutenção deve considerar projetos, memoriais, orientação dos fornecedores e manual de uso, operação e manutenção (quando houver), além de características específicas, como:

• tipologia, complexidade e regime de uso da edificação;
• sistemas, materiais e equipamentos;
• idade das edificações;
• expectativa de durabilidade dos sistemas, quando aplicável aos elementos e componentes, devendo atender à ABNT 15575 quando aplicável;
• relatórios das inspeções, constando comparativos entre as metas previstas e as metas efetivas, tanto físicas como financeiras;
• relatórios das inspeções constando as não conformidades encontradas;
• relatórios das inspeções sobre as ações corretivas e preventivas;
• solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários;
• histórico das manutenções realizadas;
• rastreabilidade dos serviços;
• impactos referentes às condições climáticas e ambientais do local da edificação;
• escala de prioridades entre os diversos serviços; e
• previsão financeira.

O mesmo programa, ainda, deve pelo menos conter uma sistematização ou estrutura que contemple:

• designação do sistema, quando aplicável aos elementos e componentes;
• descrição da atividade;
• periodicidade em função de cada sistema, quando aplicável aos elementos e componentes, observadas as prescrições do projeto ou as especificações técnicas;
• identificação dos responsáveis;
• documentação referencial e formas de comprovação;
• modo de verificação do sistema;
• custo.

4. Requisitos para o planejamento anual das atividades

a) Considerações

O planejamento anual dos serviços de manutenção deve ser estabelecido de forma a considerar:

• prescrições e especificações técnicas para as edificações;
• disponibilidade de recursos humanos;
• disponibilidade de recursos financeiros, incluindo previsão de contingência;
• sequência racional e duração das atividades;
• cronograma físico x financeiro;
• necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes;
• procedimentos de execução ou referência às normas técnicas e legislação;
• especificações detalhadas dos insumos e materiais;
• manutenibilidade;
• dispositivos de sinalização e proteção dos usuários;
• previsão de acessos seguros a todos os locais da edificação onde sejam realizadas inspeções e atividades de manutenção;
• minimização de interferência nas condições de uso normal da edificação durante a sua execução.

b) Previsão orçamentária anual

• O sistema de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessários para a realização dos serviços de manutenção em período futuro definido.
• As previsões orçamentárias devem incluir uma reserva de recursos destinada à realização de serviços de manutenção corretiva e devem ser flexíveis, de modo a assimilar uma margem de erro em estimativas físicas, de custos.
• Essas previsões devem também expressar claramente a relação custo x benefício dos serviços de manutenção, devendo constar em ata as deliberações sobre a realização ou não destas intervenções.

5. Requisitos para o controle do processo de manutenção

Os orçamentos dos serviços de manutenção devem conter:

• dados do cliente;
• escopo dos serviços ou objeto;
• descrição de cada atividade, com os respectivos prazos;
• especificações técnicas de execução e de manutenção futura, desenhos, cálculos ou projetos, quando aplicável;
• condições comerciais, valor, forma de pagamento e validade da proposta;
• responsabilidades legais e obrigações de cada parte, incluindo o atendimento à legislação pertinente quanto à segurança do trabalho;
• indicação do responsável técnico pela atividade, quando aplicável;
• garantias e exclusões;
• previsão de seguros, se aplicável.

Para a avaliação das propostas, recomenda-se observar:

• qualificação da empresa ou profissional em termos de capacidade técnica, recursos humanos e equipamentos necessários ao desenvolvimento dos serviços;
• experiência da empresa ou profissional na área, incluindo a menção de outros serviços em andamento ou já concluídos, e o eventual fornecimento de acervo técnico;
• referências de outros clientes;
• proposta técnica apresentada, incluindo atendimento às normas aplicáveis e legislação;
• habilitação jurídica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da empresa ou profissional, avaliadas em relação ao porte de serviço contratado; e
• prazo para a execução, preço, condições de pagamento, cronograma físico-financeiro com base no contrato.

6. Requisitos para a documentação

A estrutura de documentação e registro de informações deve ser concebida para propiciar evidências da gestão do programa da manutenção, custo x benefício na realização dos serviços de manutenção, redução da incerteza no planejamento, projeto e execução dos serviços de manutenção e auxílio no programa e no planejamento de serviços futuros.

A documentação do programa de manutenção deve incluir:

• manual de uso, operação e manutenção das edificações conforme ABNT NBR 14037;
• manual dos fornecedores dos equipamentos e serviços;
• programa da manutenção;
• planejamento da manutenção contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de vista cronológico quanto financeiro;
• contratos firmados;
• catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos serviços de manutenção e propostas técnicas;
• relatório de inspeção;
• documentos mencionados na ABNT NBR 14037:2011, Anexo A, em que devem constar a qualificação do responsável e os comprovantes da renovação;
• registros de serviços de manutenção realizados;
• ata das reuniões de assuntos afetos à manutenção;
• documentos de atribuição de responsabilidade de serviços técnicos.

a) Fluxo de documentação

O condomínio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentação. A NBR 5674 recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na figura abaixo, cujas deliberações referentes à documentação devem constar na ata do condomínio.

7. Termos e definições

• desempenho: comportamento em uso de uma edificação e de seus sistemas.
• durabilidade: capacidade da edificação ou de seus sistemas de desempenhar suas funções, ao longo do tempo e sob condições de uso e manutenção especificadas.
• empresa capacitada: organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado.
• empresa especializada: organização ou profissional liberal que exerce função na qual são exigidas qualificação e competência técnica específicas.
• equipe de manutenção local: pessoas que realizam diversos serviços, tenham recebido orientação e possuam conhecimento de prevenção de riscos e acidentes.
• garantia legal: direito do consumidor de reclamar reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido, conforme legislação vigente.
• garantia certificada: condições dadas pelo fornecedor por meio de certificado ou contrato de garantia para reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido.
• manual de operação, uso e manutenção: documento que reúne apropriadamente todas às informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção da edificação. Também conhecido como manual do proprietário, quando aplicado para as unidades autônomas, e manual das áreas comuns ou manual do síndico, quando aplicado para as áreas de uso comum.
• manutenção: conjunto de atividades a serem realizadas ao longo da vida total da edificação para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de seus sistemas constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários.
• “retrofit”: remodelação ou atualização do edifício ou de sistemas, através da incorporação de novas tecnologias e conceitos, normalmente visando valorização do imóvel, mudança de uso, aumento da vida útil, eficiência operacional e energética.
• vida útil (VU): período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos considerando a periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal e certificada).
• vida útil de projeto (VUP): período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos na NBR 15575, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o cumprimento da periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a VUP não deve ser confundida com tempo de vida útil, durabilidade, prazo de garantia legal e certificada).

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Inspeção predial, por que é indispensável para condomínios?

Inspeção predial representa os serviços de manutenção e avaliação de construções, através da análise do estado geral da edificação e de se seus sistemas construtivos.

Ela é importante pois as estruturas de casas, apartamentos e edificações comerciais sofrem com desgastes naturais ao longo do tempo. Assim, se não olhada com atenção, pode causar patologias e reduzir a vida útil da construção.

Nesse contexto, a inspeção predial diminui o risco de acidentes e permite um melhor direcionamento dos investimentos nos condomínios e adequações do plano de manutenção.

A inspeção predial é um ato preventivo para sua construção, pois ela permite evitar riscos futuros antes mesmo de serem apresentados. Ademais, os sistemas de instalações hidráulicas, de combate a incêndios, instalações elétricas e de gás, revestimento de fachadas, entre outros, têm problemas que nem sempre são evidentes.

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Por isso, a inspeção predial ajuda a evitar danos a edificação; perda de funcionalidade e segurança, colapsos parciais ou até totais dos sistemas. Dessa forma, se atividades preventivas corretivas não forem realizadas, a construção estará sujeita a acidentes graves. Assim, é possível entender, no gráfico a seguir, a ocorrência dos tipos de acidentes e porque a inspeção predial é tão importante diante de tais.

Mas, quem é responsável por essa tarefa?

A inspeção predial deve ser encaminhada pelo responsável legal pela manutenção do condomínio ou o síndico do edifício comercial ou residencial, pois é a tarefa que permite manter o estado de conservação da construção. Assim, ela deve ser terceirizada e direcionada para profissionais da área, habilitados para execução do laudo técnico de inspeção predial (profissionais técnicos industriais, engenheiros e/ou arquitetos, legalmente habilitados em seus respectivos conselhos de classe ).

Além da preservação e valorização do patrimônio, esse serviço oferece a possibilidade de o gestor do edifício ou o síndico a ter uma visão detalhada do imóvel. Com isso, e quando o serviço é feito com frequência, é possível normalizar qualquer patologia antes de se tornar crítica e permitir a sustentabilidade dos recursos disponíveis.

Cabe também ao síndico ou gestor condominial a tomada de decisões para o cumprimento dos procedimentos apresentados no laudo de inspeções prediais realizado por um profissional.

A inspeção predial é obrigatória?

Dada sua extrema importância, ela vem se tornando obrigatória em diversos estados e municípios. Além das leis, os projetos de leis também vem aumentando em número. Assim, você pode conferir a obrigatoriedade da inspeção predial da sua região no mapa a seguir.

Quais são as diretrizes das inspeções?

O método para inspeções prediais, definido pelo IBAPE-SP, se baseia nos seguintes procedimentos: 

• determinação do nível e tipo de inspeção;
• verificação da documentação;
• inspeção dos tópicos da listagem de verificação;
• classificação do grau de urgência;
• indicação das recomendações e classificação do escopo de conservação;
• elaboração do laudo.

A listagem de verificação, mencionada no item 3, determina a ordem de verificação de cada setor do sistema construtivo. Com isso, os 9 primeiro itens inspecionados são listados a seguir.

• Estrutura; Alvenaria; Revestimentos; 
• Impermeabilizações; Esquadrias; 
• Cobertura; Paisagismo; 
• Instalações elétricas, hidráulicas, gás; 
• Sistema Proteção contra descargas atmosféricas (SPDA); 
• Telefonia; Automação; Ar condicionado; 
• Proteção contra incêndio; Ar condicionado; 
• Segurança; Iluminação de emergência;
• Máquinas e Equipamentos: Elevadores; 
• Caldeiras; Geradores; Pressurizadores; Bombas e filtros.

A inspeção estrutural (item 1) é feita com base em alguns problemas já previstos, que seguem o esquema a seguir:

Outra ferramenta utilizada para as inspeções prediais são as normas ABNT. Ademais, elas são Normas Técnicas envolvidas no processo de inspeção predial em todo o Brasil (vistoria técnica ou autovistoria). São elas:

• ABNT NBR 5.674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção;
• ABNT NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos;
• ABNT NBR 16.280 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos.
• ABNT NBR 15.575 – Desempenho de Edificações Habitacionais

Conclusão:

Mora em um condomínio? Apartamentos ou mesmo em uma casa residencial? Cobre o seu síndico ou locatório para buscar se regulamentar e realizar um projeto de Inspeção Predial.

Como vimos, durante o artigo, a inspeção predial é fundamental para uma construção, seja qual que seja sua finalidade. Dessa forma, é possível garantir a prevenção de riscos e a valorização do imóvel. Assim, deixar de realizar o projeto pode acabar causando riscos permanentes na construção ou até comprometer a estrutura civil.

Além disso, as inspeções prediais são reconhecidas pelo governo como uma forma de manter a segurança do local, sendo assim, é confiável o uso de normas como as ABNTs citadas. Dessa forma, não deixe de procurar o responsável pela sua construção e adeque-se agora!

Não sabe por onde começar?

Podemos te ajudar! Entre em contato com a Inspenge para um diagnóstico da sua edificação e elaboração de proposta comercial mais adequada a realidade do seu condomínio. Peça também orçamento de projeto de modernização de elevadores!

Texto escrito por Paula Nardini, Consultora do Núcleo de Arquitetura e Engenharia Civil da EESC jr. Empresa Júnior de Arquitetura e Engenharia da USP São Carlos. Atualizado por Emerson Tormann.

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Condomínio: A importância de Inspeção Predial Periódica

Qual a importância da inspeção predial periódica?

Gostaríamos de destaca-la como uma ferramenta para padronizar e sistematizar as vistorias em edificações e sistemas construtivos, que vêm sendo aprimorado desde a década de oitenta.

por Engº Civil José Francisco Barbosa Ortiz

Os acidentes prediais decorrentes de falhas na construção ou na manutenção predial, e vêm causando mortes e prejuízos injustificáveis. Desabamentos, incêndios, quedas de marquises e fachadas, vazamentos, infiltrações e tantas outras mazelas provenientes dos descuidos com a edificação, podem ser evitados com medidas preventivas simples, de longo prazo, através de um planejamento que se inicia com a Inspeção Predial para a posterior implantação do plano de manutenção, que garante um bom desempenho do prédio, a segurança e o conforto dos seus usuários.

A Inspeção Predial deve ser entendida como uma vistoria para avaliar os estados de conformidade de uma edificação, mediante aspectos de desempenho, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, exposição ambiental, utilização, operação, observando sempre as expectativas dos usuários.

Nos países de primeiro mundo, manter o patrimônio imobiliário em boas condições de uso é uma questão cultural e rotineira, sendo que a contratação dos serviços de Inspeção Predial para elaboração de um plano para manutenção é realizada naturalmente, demonstrando a consolidação desta atividade nestes países.

Nos Estados Unidos da América – EUA, e no Canadá, a Inspeção Predial é considerada como pré-requisito em qualquer transação imobiliária, sendo obrigatória a juntada do CERTIFICADO DE INSPEÇÃO PREDIAL(CIP) para a assinatura dos contratos. Nos prédios públicos desses países pode-se verificar o C.I.P. nos quadros de avisos, e nos imóveis residenciais disponíveis para venda e locação, este certificado é geralmente fixado atrás da porta, permitindo em ambos os casos ao usuário ou ao futuro morador, avaliar as condições físicas e o estado de conservação destas edificações.

No Brasil as transações imobiliárias são completamente diferentes, pois, grande parte das negociações é concretizada levando em consideração as informações fornecidas pelo atual proprietário do imóvel ou pelo intermediador da venda, ignorando as informações técnicas que deveriam ter sido anteriormente levantadas por um profissional especializado. Com o Laudo de Inspeção Predial em mãos, o comprador e/ou usuário estaria munido de informações técnicas fundamentadas, capazes de orientá-lo na negociação do valor ou até mesmo direcioná-lo em sua decisão de compra.

Além de orientar as transações imobiliárias, o Laudo de Inspeção Predial funciona como uma importante ferramenta no auxílio para identificação de anomalias e falhas, que podem comprometer o funcionamento do edifício ou até mesmo colocar em risco a integridade dos seus usuários.

Na realização da inspeção predial, as anomalias ou falhas constatadas serão devidamente analisadas e classificadas e acordo com o grau de risco apresentado, fornecendo ao condomínio um direcionamento de todos os serviços a serem realizados e a ordem cronológica com que estes serviços deverão ser executados, possibilitando um planejamento de todos os gastos e a racionalização dos serviços.

Cientes dos riscos e responsabilidades decorrentes da negligência com as condições técnicas das edificações, os proprietários, síndicos, gestores prediais e também as autoridades públicas não podem prescindir da obrigatoriedade da realização de Inspeções Prediais, periodicamente, visando à boa manutenção e consequentemente a segurança e proteção de nossa população, para bem conscientizar da importância de ser preservar nossas edificações, não só para nos proteger, mas também como medida de economia popular.

José Francisco Barbosa Ortiz, engenheiro civil, perito avaliador e Presidente do IBAPE-MT.

Com Informações do Crea-MT

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Laudo de inspeção predial: o que é quem pode emitir

Laudo de inspeção predial ajuda a preservar a edificação garantindo mais segurança as pessoas que ali transitam. Foto: Emerson Tormann

Segurança é um quesito indispensável em diversas áreas. Quando se trata de edificações, onde muitas pessoas circulam e moram ao mesmo tempo, saber como estão as condições de conservação pode fazer toda a diferença.

E para saber que condições são essas, é necessário fazer um levantamento dos problemas, por meio de vistoria e inspeção predial. O resultado desse trabalho é o laudo no qual é apresentando o diagnóstico e as recomendações a respeito do que foi verificado.

O principal objetivo do laudo é garantir que a infraestrutura do local atenda aos requisitos mínimos de segurança recomendados pelas normas técnicas. Além de manter a edificação em dia com as manutenções.

A solicitação do laudo técnico é de responsabilidade dos síndicos, no caso dos prédios residenciais e das administradoras, quando se trata de edifícios corporativos. O importante é não deixar de lado a emissão desse documento e, caso algum problema seja identificado, a correção deve ser providenciada imediatamente.

Portanto, o síndico deve ter em mente que o Laudo Técnico é apenas o primeiro passo na busca das melhorias que devem ser feitas no condomínio. Analogamente, o laudo é semelhante aos resultados de exames clínicos onde o médico prescreve a receita e tratamento correspondente para os problemas de saúde encontrados no paciente. Aqui nesse caso o paciente é o prédio.

O que é laudo de inspeção predial?

É o documento resultante da análise dos sistemas e infraestrutura do prédio, que identifica falhas e grau de risco relativo a segurança, estado de conservação, funcionamento, entre outros eventos que podem causar danos definitivos e prejuízos econômicos consideráveis ao patrimônio. 

O laudo de inspeção predial não contempla áreas privativas, ou seja, apartamentos ou salas comerciais, apenas áreas comuns, de trânsito intenso de pessoas ou não. Mesmo os locais com acesso restrito, devem passar pela vistoria.

Algumas áreas a serem analisadas durante a emissão do laudo são: elevadores, instalações elétricas e hidráulicas, revestimentos e fachadas, sistema de combate a incêndios, hidrantes e extintores, sistema de sensores e alarme, telhados, cobertura do prédio, sistema de impermeabilização, encanamentos entre outros.

Ao final, o laudo propões melhorias e correções por meio das recomendações e tece conclusões a respeito dos problemas que foram encontrados.

Inspeção de elevadores por equipe externa e independente pode identificar deficiências da mantenedora e propor melhorias a todo o sistema. Foto: Emerson Tormann

Como emitir o laudo de inspeção predial?

Em primeiro lugar, contratando profissionais habilitados para executar a tarefa. Não é o síndico ou a administradora do condomínio responsável pela demanda que o emite. Somente pessoal credenciado pode prestar serviços técnicos de engenharia e empresas registradas em conselho de classe. Na área da engenharia, os profissionais que podem emitir laudos são Técnicos Industriais, Engenheiros e Arquitetos cujas atribuições permitem registrar documento de responsabilidade técnica.

Em segundo lugar, podem ser necessários ensaios, testes, procedimentos, uso de ferramentas e instrumentos de diagnóstico para que o laudo de inspeção predial contenha resultados efetivos dos sistemas analisados identificando as manifestações patológicas e recomendando correções.

Como um dos objetivos é a prevenção, se faz necessário inspecionar o prédio periodicamente. O intervalo depende de cada sistema que compõe a estrutura de cada prédio, das características da construção, tempo de uso, quantidade de reformas já realizadas, entre outros.

Além de um calendário seguido de acordo com o estipulado, durante a emissão são preenchidos: 

• Relatório fotográfico, no qual são inseridas fotos dos equipamentos, sistemas e estrutura. Caso alguma peça seja trocada no momento, uma foto de antes e depois comprova o ajuste e ainda fica no histórico para ser consultado sempre que precisar;
• Checklist com todas as tarefas que serão executadas durante a inspeção. Nada fica para trás e ainda, assim como as fotos, tudo o que foi feito fica documentado e caso, mude o síndico ou a administração, todas as informações ficam registradas para que todos tenham acesso e não fiquem com dúvidas sobre os processos.

Saiba mais sobre inspeção de elevadores.

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Síndicos devem seguir normas técnicas e garantir a segurança dos condôminos

A realização de obras ou serviços de engenharia em condomínios envolve análise de riscos, que deve verificar desde funcionários, prestadores de serviços, terceiros, conselheiros, subsíndico e o próprio síndico. Dessa forma, mitiga-se a probabilidade de ocorrer acidentes envolvendo atividades de manutenção, obra e reformas, mesmo que o grau de risco seja mínimo. 

O síndico, para não ser responsabilizado pelos danos, deve contratar consultoria técnica de engenharia, seguir as recomendações das normas técnicas e investir em ações de prevenção e treinamento para os funcionários e colaboradores.

Algumas normas técnicas devem ser seguidas à risca por síndicos e gestores. Por exemplo a norma NBR 16280 – Gestão de Reforma em Condomínios estabelece requisitos para o controle de reformas nas áreas comuns e unidades autônomas, regulando a execução, priorizando a segurança, incluindo meios principalmente para prevenção da perda de desempenho decorrente das ações de intervenção. Esta norma se aplica, exclusivamente, às reformas de edificações.

A manutenção da edificação está condicionada ao que recomenda a norma NBR 5674 que é uma das normas mais importantes entre tantas que devem ser seguidas pelo síndico.

 

A NBR 5674 estabelece todos os requisitos necessários para a correta gestão da manutenção no condomínio, a qual inclui meios para que as características originais da edificação sejam preservadas, além de prevenir a perda acentuada de desempenho proveniente da degradação dos sistemas.

Caso a edificação seja mais antiga que a norma que foi publicada em 2012, é dever da administração do condomínio adequar a norma aos sistemas de manutenção da edificação.

Instalações elétricas e seu sistema de aterramento devem ser acompanhados a luz da norma NBR 5410 – Instalações elétricas de baixa tensão que estabelece as condições mínimas de segurança de pessoas e animais e visa garantir o funcionamento adequado das redes elétricas.

Para prédio que possuem parquinho infantil, existe a NBR 16071, sob o título geral Playgrounds e serve para dar proteção as crianças que frequentam esta área. A norma se divide em 7 partes: 

Parte 1: Terminologia; 

Parte 2: Requisitos de segurança; 

Parte 3: Requisitos de segurança para pisos absorventes de impacto; 

Parte 4: Métodos de ensaios; 

Parte 5: Projeto da área de lazer; 

Parte 6: Instalação; e 

Parte 7: Inspeção, manutenção e utilização. 

Em linhas gerais, a norma determina que a escolha dos materiais e o seu uso devem estar de acordo com normas brasileiras apropriadas, devendo haver especial cuidado na escolha dos materiais quando o equipamento for utilizado em condições climáticas ou atmosféricas extremas. O usuário deve ser advertido dos riscos que cada material apresenta, conforme a Seção 9. Deve-se prestar atenção aos possíveis riscos de toxicidade no revestimento das superfícies.

Acessibilidade em edificações é regrada pela norma NBR 9050 – Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos estabelece os critérios e os parâmetros técnicos a serem observados quanto ao projeto, construção, instalação e adaptação do meio urbano e rural, e de edificações às condições de acessibilidade. 

Por conta da lei de acessibilidade que torna obrigatória a inclusão de pessoas com deficiência, as normas de acessibilidade devem ser aplicadas a todos os condomínios. Trata-se da obrigatoriedade do planejamento da acessibilidade em residências multifamiliares. Qualquer empreendimento imobiliário residencial deve ser 100% adaptável para as pessoas com deficiência física, sensorial, intelectual ou mental ou pessoas com mobilidade reduzida, incluindo idosos, obesos e gestantes.

Para a proteção das crianças, a NBR 16046, publicada em três partes, especifica requisitos mínimos para fabricação de redes de proteção para edificações. Aplica-se a redes para proteção de janelas, sacadas, escadas, mezaninos, parapeitos, floreiras e outras aplicações semelhantes destinadas à segurança e proteção em edificações.

Enfim, a manutenção adequada é o fator principal para evitar acidentes nas áreas de maior risco nos condomínios. Piscina, playgrounds, elevadores, pisos, academias, garagens, grelhas – ralos para escoamento de água – devem ser considerados como potenciais riscos de acidentes, e não devem ficar sem manutenção. Assim, algumas precauções podem ser tomadas.

A Inspenge Engenharia fornece serviços de consultoria técnica, laudos de inspeção prediais, relatórios de vistoria e todo o apoio técnico de engenharia que o síndico e administração necessitam. Solicite agora mesmo uma proposta comercial para seu condomínio.

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Inspeção Predial: Por que seu Condomínio precisa fazer?

Você já deve ter escutado aquela frase “prevenir é melhor do que remediar”, certo? No contexto de condomínios, isso se torna cada vez mais importante. Prevenir é evitar, economizar e valorizar.

São muitas as atribuições do síndico em seu condomínio. Além da prestação de contas e da gestão de colaboradores, o síndico também é diretamente responsável pela gestão patrimonial.

A maioria das pessoas não sabe, mas uma das principais responsabilidades dos síndicos é a contratação de empresa especializada em inspeção predial. A realização periódica de vistorias e inspeções é muito importante para avaliar o estado de conservação do edifício, além de diagnosticar e prever possíveis problemas estruturais, mitigando os riscos e evitando prejuízos. Quanto mais cedo a identificação das falhas de conservação, melhores serão os resultados das correções e da manutenção, bem como investimentos financeiros menores nos consertos e reformas.

Afinal, o que é a Inspeção Predial?

É a análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso, operação e de manutenção da edificação. A inspeção predial é uma das ferramentas da Engenharia Diagnóstica que se encarrega da análise diagnóstica de uma edificação, quanto aos seus aspectos técnicos. O resultado desta análise pode resultar em relatório, parecer técnico ou laudo técnico de inspeção predial.

Além da inspeção, vistoria e perícia são os outros conceitos que servem para avaliar o estado de conservação do imóvel. A principal diferença entre vistoria e inspeção é que o objetivo da vistoria consiste na simples constatação enquanto a inspeção pressupõe análise do risco.

A inspeção predial, a depender do seu nível, pode ser realizada por um único profissional ou por uma equipe multidisciplinar com o objetivo de fundamentar suas conclusões baseadas em observações visuais, ensaios, resultados de testes laboratoriais ou de medições realizadas com o uso de ferramentas e instrumentos de testes.

Elevador panorâmico em prédio da Águas Claras / DF - Foto: Emerson Tormann

Para prevenir a ocorrência de falhas e desgastes inesperados, o síndico deve contratar empresa especializada para prestar serviço de consultoria técnica em seu condomínio. Por meio da consultoria técnica é possível programar vistorias nos elevadores, casa de máquinas, instalações elétricas, hidráulicas e de gás central, para-raios, piscina, reservatórios de água potável entre outros locais. Inclusive, podendo instruir o zelador do prédio para vistoriar essas áreas uma vez por semana ou a cada 15 dias, deixando claro que é apenas uma atividade auxiliar e não a inspeção de que tratam as normas técnicas.

Desde meados de 2020, está em vigor a Norma técnica ABNT NBR 16747, intitulada “Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento“, que detalha como devem ser feitos os relatórios de inspeção predial. A norma também recomenda que estes relatórios devem ser realizados por profissionais habilitados e devidamente registrados em conselho profissional, como pro exemplo, CRT, CREA , CAU ou CRQ.

A inspeção classifica, então, os problemas identificados em função do risco à saúde, integridade e segurança dos usuários. Os problemas são classificados segundo o grau de urgência em relação à prioridade de intervenção, definindo-se, assim, o plano de manutenção.

Resumindo, a inspeção predial é uma avaliação que tem por objetivo identificar o estado geral da edificação e se seus sistemas construtivos, observando os aspectos de desempenho, funcionalidade, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação, consideradas às expectativas dos usuários.

Quais os principais benefícios em fazer uma inspeção predial?

A inspeção predial realizada por empresa de consultoria técnica especializada vem justamente para trazer alívio à gestão do síndico e segurança aos moradores. Por isso, listamos abaixo três grandes benefícios ao síndico e ao condomínio.

1. Evitar acidentes, prejuízos e tragédias

Segundo o artigo 1.348 do Código Civil, a manutenção e obras realizadas no condomínio, assim como o zelo pela prestação de serviços são de responsabilidade do síndico. Com base nisso, o síndico pode, sim, ser responsabilizado pela manutenção (ou falta dela) no condomínio.

Em caso de acidentes por falta de manutenção em elevadores ou queda de partes da fachada que cause danos a terceiros, o síndico será responsabilizado por negligência. Essa responsabilidade pode ser civil quando há descumprimento das atribuições de síndico, gerando impacto na vida de terceiros. Como também pode ser uma responsabilidade criminal, quando é referente a mais do que uma omissão ou descumprimento da atribuição e pode ser classificada como crime ou contravenção penal.

Em outubro de 2019, na cidade de Fortaleza, um prédio desabou ocasionando 9 mortos e 7 feridos. O motivo foi a falta de manutenção da construção onde as causas foram falhas construtivas na reforma, ausência de documentos e sobrecarga (60 m² irregulares). Uma inspeção predial poderia ter evitado o desastre.

A inspeção predial protege e dá segurança ao síndico sobre como estão as condições de conservação do prédio, traz um plano de manutenção que deixa claro quais as manutenções devem ser feitas e a ordem de prioridade / urgência.

2. Economia com manutenções periódicas

Talvez uma das maiores dificuldades de um síndico seja a falta de certeza do que deve ser feito para manter o estado de conservação do prédio. Algumas opções mais comuns são fazer algumas reformas e pinturas no prédio dando uma “vida” à construção, porém pode esconder alguns problemas que só um olhar técnico pode detectar.

O laudo técnico de inspeção predial é como se fosse um manual para dar clareza ao síndico sobre quais manutenções precisam ser feitas, evitando reformas desnecessárias ou retrabalhos.

Por exemplo, um condomínio estava com uma trinca. O síndico contratou empresa para executar obra a fim de corrigir trinca aproveitando para fazer uma pintura predial. Quase dois anos depois, a trinca ressurgiu ainda pior e o novo síndico, sabendo que já tinha ocorrido aquele problema anteriormente, contratou a Inspenge para realizar inspeção e laudo técnico. A inspeção identificou a manifestação patológica na qual foi necessária nova obra para corrigir definitivamente a causa da trinca e repintura. Ou seja, um custo adicional altíssimo para o condomínio por não ter providenciado o diagnóstico da primeira vez que tentou resolver o problema.

3. Preservação da vida útil da edificação e valorização imobiliária

É muito frustrante ao morador que investe e cuida com tanto carinho da sua unidade ver as áreas comuns de seu condomínio abandonadas. Ao mesmo tempo, verifica que os valores dos imóveis ao seu redor permanecem em alta enquanto o seu fica estagnado. Isso acontece, geralmente, não por causa da própria unidade, mas sim pelo pelo estado de conservação precário do prédio.

Ações aleatórias de manutenção, improvisação na tomada de decisões e sem orientação técnica refletem em desgaste acentuado e depreciação do ativo, ocasionando desvalorização do patrimônio. Um condomínio que respeita seus padrões e segue as recomendações dos manuais das áreas comuns é percebido pela sociedade como um condomínio bem cuidado e consequentemente o seu valor global aumenta.

Manutenção em geral faz parte do dia a dia de qualquer condomínio e manter sistemas de combate a incêndios, elevadores, reservatórios, bombas, motores e etc. funcionando contribui para a segurança como um todo e ajuda a valorizar seu patrimônio. Além de facilitar a renovação de boas apólices de seguro.

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Para os síndicos que ainda desconhecem a inspeção predial, o investimento realizado é compensador para o condomínio. O custo desta tarefa corresponde a aproximadamente 1 ou 2% do valor que será investido em obras e reformas. É um valor irrisório quando comparado ao que o condomínio investiria na reabilitação de sistemas totalmente danificados. 

Além disso, ainda tem o benefício do acompanhamento e fiscalização das obras e reformas contratadas pela administração do condomínio. O custo-benefício desta consultoria técnica é enorme. A inspeção predial e o laudo técnico auxilia o síndico na previsão orçamentária, permite mais transparência na prestação de contas das obras e reformas e contribui sobremaneira na gestão patrimonial.

Pensando nesta economia para os condomínios, a Inspenge Engenharia, empresa especializada em inspeção predial fica a disposição de síndicos e gestores condominiais para garantir tranquilidade e segurança as pessoas e moradores.

Converse com um dos especialistas para saber como podemos realizar a inspeção predial em seu condomínio.

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