Limites dos poderes do síndico

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Não é raro, ouvirmos reclamações ou elogios acerca da gestão dos síndicos. Mas, afinal vocês sabem o que o síndico pode ou não fazer? Quais os limites da sua gestão?

Você consegue identificar o que seria uma ação arbitrária do síndico? Se o tema chamou sua atenção, te convido a permanecer conosco até o final do texto. Antes de abordarmos o que o síndico pode ou não fazer, vamos esclarecer quais são as funções do síndico.

Qual é a função do síndico?

O exercício de síndico é precedido de uma eleição pelos representantes do condomínio, proprietários de unidades ou seus procuradores. A eleição é periódica com mandado nunca superior a 2 anos, entretanto, a mesma pessoa pode ser reeleita.

O síndico é um representante legal do condomínio junto à sua comunidade, prefeitura e órgãos de fiscalização municipal e estadual. Importante esclarecer que há regras a seguir, ou seja, o síndico não pode fazer o que quer, da forma que quer, está submisso as leis e normas dispostas no Código Civil brasileiro, na Lei 14.010, leis municipais e estaduais, Convenção do Condomínio e Regimento Interno.

Mas, afinal quais são os deveres do síndico?

De forma geral e objetiva o dever do síndico consiste em:

• Seguir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
• Representar ativa e passivamente o condomínio;
• Manter as contas do condomínio em dia;
• “Combater” a inadimplência;
• Contratar prestadores de serviços;
• Convocar assembleias e reuniões com o conselho;
• Zelar pela segurança e prevenir acidentes.

O que o síndico pode fazer no exercício da função?

O texto não tem a pretensão de listar todas as tarefas dos síndicos, pois sabemos que cada condomínio tem sua particularidade e por isso, vamos listar de forma geral o que um síndico pode fazer. Primeiramente o síndico não pode buscar vantagens pessoais, mas deve sempre buscar o bem-estar dos condôminos.

• Fazer cumprir a convenção e no regulamento interno do condomínio, incluindo as multas aos moradores que estejam infringindo as regras;
• Cobrar os devedores do condomínio, nos termos acordados pela convenção condominial – sempre de maneira amigável, sem exceder os limites legais;
• Sugerir melhorias nas regras da coletividade e de uso das áreas comuns, a serem votadas e aprovadas;
• Prestar contas com os condôminos sobre o número de unidades inadimplentes;
• Contratar e demitir funcionários e prestadores de serviços que julgue necessários, além de acompanhar de perto o trabalho dos mesmos – a fiscalização neste caso é essencial para evitar passivos trabalhistas;
• Executar obras emergenciais;
• Executar campanhas de conscientização junto aos condôminos e funcionários sobre os mais diversos temas;
• Contratar administradora, conforme o art. 1.348 do Código Civil;
• Acompanhar os serviços de manutenção de elevadores;
• Pagar as contas do condomínio em dia e cumprir o que foi acordado na previsão orçamentária;
• Cobrar que os serviços executados no condomínio sejam feitos de acordo com os contratos acordados entre os prestadores de serviços;
• Compartilhar as tomadas de decisões com o corpo diretivo;
• Auxiliar os moradores a tentarem se entender pelo diálogo, quando há conflitos.

O que seriam ações arbitrárias exercidas pelo síndico?

Como já mencionamos o síndico tem um conjunto de regras e leis a observar e não pode agir segundo a sua vontade, sendo que alguns comportamentos ou ações são consideradas faltas graves.

• Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores que não as cumprem;
• Deixar de prestar contas anualmente nas assembleias ou quando requisitado;
• Contratar obras que impactem no equilíbrio das contas do condomínio ou da previsão orçamentária;
• Não se comunicar bem com os moradores;
• Reter documentos quando for deixar sua gestão;
• Conceder descontos aos inadimplentes como parte do acordo;
• Deixar vencer contratos, como de manutenção dos elevadores, extintores de incêndio e de  seguro do condomínio;
• Tomar partido em conflitos envolvendo moradores;
• Invadir a intimidade dos moradores;
• Ser grosseiro no trato com os funcionários e moradores;
• Permitir que os moradores façam reformas sem ter um plano de obras, ART, projeto e demais docs. exigidos em lei;
• Deixar de comunicar os moradores quando o condomínio for acionado judicialmente;
• Deixar de pagar compromissos do condomínio ou pagá-los de forma impontual;
• Aplicação de multas não previstas no Código Civil e regimento interno: multas financeiras por inadimplência ou desobediência às regras internas devem ser votadas em assembleia, nunca definidas individualmente pelo representante legal.

Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia-a-dia sem deliberação em assembleia. Criação de novas taxas: qualquer cobrança para uso de dependências e serviços do condomínio deve ser autorizada em assembleia e registrada em ata. Taxas por uso de vagas de garagens, salões, salas de reunião, piscinas e churrasqueiras não podem ser implementadas por decisão pessoal do profissional e dos limites dos poderes do síndico.

Restrição de acesso a moradores, pessoas em trânsito e animais: estas restrições devem, obrigatoriamente, estarem previstas no regimento interno, e não podem se contrapor à Constituição Federal, no direito de ir e vir. O síndico não pode impor restrições não previstas nas normas definidas em assembleias. Esta regra se impõe mesmo para mudança horário de acesso a portarias, áreas sociais e de lazer.

Redistribuição de vagas de garagem: rodízios em vagas de garagem devem estar previstas na Convenção ou no Regimento Interno, com regras claras, mesmo que seja o sorteio das mesmas. Mas, se não está nos documentos, não pode ser realizada pelo síndico.

O síndico tem o dever de manter a ética, respeito, transparência e ética em sua gestão, sob pena de falta grave e a depender do contexto, poderá ser responsabilizado criminalmente ou na esfera cível, ou até mesmo destituído do exercício.

É necessário conhecer o Regimento interno, bem como a Convenção do Condomínio e acompanhar a gestão do síndico, sendo direito dos proprietários, inclusive a prestação de contas. Se as informações aqui são úteis, curta e compartilhe com os amigos!

Por Kátia Cristina Rodrigues Fonseca / Comando Notícia

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Modernização de elevadores reduz consumo de energia em até 70%

A modernização dos sistemas de elevadores tem se tornado uma tendência cada vez mais forte no setor da construção civil. Além de proporcionar maior conforto e segurança aos usuários, essa atualização tecnológica pode trazer benefícios significativos em termos de eficiência energética e sustentabilidade.

Um caso emblemático é o do icônico Edifício Birmann 21, em São Paulo, onde a Otis Brasil acaba de concluir a modernização dos 13 elevadores do prédio. O projeto, que durou 36 meses, envolveu a substituição completa dos cabos, motores, sinalização, botões de chamada e portas.

Mas o grande destaque da obra foi a implementação de soluções inovadoras que permitem uma redução de até 70% no consumo de energia em comparação com o sistema anterior. Todas as unidades agora operam com drives ReGen™, capazes de capturar a energia gerada durante a frenagem dos elevadores e convertê-la novamente em eletricidade para ser utilizada por outros sistemas do edifício.

Essa economia expressiva não apenas reduz os custos operacionais do prédio, mas também contribui significativamente para a redução da pegada de carbono, alinhando-se aos valores de sustentabilidade defendidos pela Otis.

Além da eficiência energética, a modernização trouxe outras melhorias, como a instalação do sistema de despacho de destino Compass® 360, que funciona como um concierge virtual, agrupando os passageiros por destinos e zonas para reduzir o tempo de viagem. Também foram implementados elevadores SkyRise™, o modelo mais avançado da Otis para arranha-céus, e um elevador Gen2® sem casa de máquinas, que utiliza uma tecnologia patenteada de acionamento por correia plana, proporcionando uma viagem mais suave e silenciosa.

Para aqueles interessados em usufruir dos benefícios da modernização de elevadores, a Inspenge Engenharia oferece serviços completos de inspeção e projetos personalizados. Com uma equipe altamente qualificada e experiência comprovada no setor, a empresa garante soluções eficientes e sustentáveis, contribuindo para a valorização dos empreendimentos e a satisfação dos usuários.

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Decisões da justiça condenam condomínios por danos a moradores presos em elevadores

Moradores tem todo direito de pedir reparação de danos por ficarem presos no elevador -  Imagem de freepik

O que o síndico deve fazer para evitar prejuízos ao condomínio e os perigos em elevadores sem manutenção

Os elevadores são equipamentos essenciais em edifícios residenciais e comerciais, proporcionando mobilidade e acessibilidade aos moradores e visitantes. No entanto, é fundamental que esses aparelhos recebam manutenção adequada e periódica para garantir seu funcionamento seguro e eficiente. Recentes casos ocorridos no Distrito Federal evidenciam a necessidade de os condomínios adotarem medidas preventivas, evitando acidentes e prejuízos financeiros decorrentes de falhas nos elevadores.

Em um dos casos, uma moradora ficou presa por mais de duas horas no elevador de seu prédio residencial. Apesar dos esforços dos vizinhos e do síndico para acionar a empresa de manutenção, a resposta demorou a chegar, causando angústia e constrangimento à vítima. A empresa responsável foi condenada a pagar indenização por danos morais, demonstrando a importância de um atendimento ágil e eficiente nesses casos.

Outro caso envolveu um condomínio que negligenciou a manutenção adequada de seus elevadores, resultando em um grupo de moradores e visitantes ficando preso por quase duas horas. Além do desespero e dos sintomas de claustrofobia enfrentados pelas vítimas, o condomínio foi responsabilizado por negar auxílio tempestivo, inclusive impedindo a atuação do Corpo de Bombeiros. Consequentemente, o condomínio foi condenado a pagar indenizações substanciais por danos morais.

Esses exemplos servem como um alerta para que os síndicos e conselhos administrativos de condomínios tomem medidas proativas na contratação de empresas especializadas em manutenção de elevadores. É essencial selecionar empresas idôneas, com profissionais experientes e devidamente qualificados, capazes de realizar inspeções periódicas, manutenções preventivas e corretivas, além de responder prontamente a chamados de emergência.

Inspenge Engenharia: Excelência em inspeção e laudos de elevadores

Nesse contexto, a  Inspenge Engenharia traz soluções inovadoras para síndicos e condomínios no Distrito Federal e destaca na liderança do setor, oferecendo serviços especializados em diagnóstico, laudos e projetos de modernização de elevadores. 

Para condomínios que buscam garantir a segurança, o desempenho ideal e a tranquilidade de seus moradores e visitantes, a Inspenge Engenharia oferece soluções completas. Seja para vistoria, inspeção e fiscalização de obras de modernização modernização ou instalação de novos equipamentos. A empresa está no mercado há mais de uma década fornecendo serviços confiáveis e de alta qualidade. Dessa forma, a Inspenge é o braço direito do síndico quando o assunto é elevadores.

Contate a Inspenge Engenharia pelo site www.inspenge.com.br, pelo Celular/WhatsApp (61) 98126-3030 ou para obter mais informações e garantir a segurança e o bom funcionamento dos elevadores de seu condomínio.

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Planejamento estratégico para modernização do seu condomínio

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Manter os espaços comuns de um condomínio atualizados e modernizados é essencial para garantir o conforto e a segurança dos moradores. No entanto, empreender projetos de reforma e modernização pode ser um desafio, especialmente quando se trata de áreas como elevadores, lobbies, áreas de lazer e outras áreas comuns.

Para guiar os síndicos e administradores de condomínios nesse processo, separamos algumas dicas importantes de planejamento, orçamento e execução de projetos de modernização:

Planejamento:

• Faça um levantamento detalhado das áreas que precisam de atualização, levando em conta a idade, o estado de conservação e as necessidades dos moradores.
• Defina os objetivos do projeto, como melhorar a eficiência energética, aumentar a acessibilidade ou simplesmente atualizar o visual dos espaços.
• Elabore um cronograma realista, considerando prazos para contratação de empresas, execução das obras e minimização dos transtornos aos moradores.
• Envolva os moradores no processo, ouvindo suas opiniões e expectativas.

Orçamento:

• Faça pesquisas de preço com empresas especializadas para ter uma estimativa realista dos custos.
• Inclua no orçamento custos adicionais, como taxas de projeto, mão de obra, materiais e eventuais imprevistos.
• Avalie a possibilidade de financiamento ou parcelamento das obras, se necessário.
• Defina um plano de arrecadação de recursos junto aos moradores, como taxas extraordinárias ou aumento da taxa condominial.

Execução:

• Contrate empresas e profissionais habilitados e qualificados, com experiência comprovada em projetos semelhantes.
• Acompanhe de perto a execução das obras, garantindo a qualidade do trabalho e o cumprimento dos prazos.
• Comunique regularmente os moradores sobre o andamento do projeto, minimizando eventuais transtornos.
• Faça uma avaliação final do projeto, identificando pontos de melhoria para futuras reformas.

Com um planejamento cuidadoso e uma execução eficiente, os projetos de modernização podem transformar os espaços comuns do seu condomínio, valorizando o imóvel e melhorando a qualidade de vida dos moradores.

Caso seu condomínio esteja planejando projetos de modernização e reforma, a Inspenge Engenharia se coloca à disposição de síndicos e gestores condominiais como um parceiro estratégico. Com anos de experiência em gerenciamento de obras em condomínios, a Inspenge pode assessorar desde o planejamento até a execução dos projetos, garantindo qualidade, segurança e eficiência em todas as etapas. 

Nossa equipe de engenheiros e especialistas irá acompanhar de perto cada fase, desde o levantamento das necessidades até a entrega final, para que você tenha a tranquilidade de quem está com o projeto nas mãos certas. Entre em contato conosco e conte com a Inspenge para transformar os espaços comuns do seu condomínio.

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Moradores de prédio jogam lixo no telhado de loja vizinha e justiça condena condomínio a pagar reforma no estabelecimento

Edifício Parador das Astúrias adjacente a loja, no bairro de Boa Viagem, na Zona Sul do Recife — Foto: Reprodução/Google Street View

Segundo o TJPE, resíduos como lençol de casal, garrafas PET e embalagem de pizza impediram escoamento da água da chuva e causaram vazamentos no imóvel. Cabe recurso da decisão.

O condomínio do Edifício Parador de Astúrias, localizado no bairro de Boa Viagem, na Zona Sul do Recife, foi condenado a pagar R$ 6 mil a uma loja vizinha para cobrir os custos de uma reforma no telhado do estabelecimento. O motivo é que alguns moradores do prédio estavam jogando lixo pela janela, atingindo o imóvel ao lado, segundo o Tribunal de Justiça de Pernambuco (TJPE).

O resultado do julgamento, ocorrido no dia 27 de março de 2024, foi divulgado nesta terça-feira (9) pelo TJPE. Além da indenização, os condôminos que voltarem a jogar resíduos no local estão sujeitos a pagar uma multa de R$ 500 por cada ação reincidente.

De acordo com o tribunal, a condenação foi decidida, por unanimidade, pela Quarta Câmara Cível da instituição. O condomínio pode recorrer da decisão, tomada em segunda instância.

O TJPE informou que o lixo doméstico estava sendo descartado no telhado da loja de mármores e acabamentos Pleno Revestimentos Minerais Ltda, localizada na Rua Carlos Pery de Lemos. No processo, o estabelecimento alegou que o lançamento dos resíduos prejudicou o escoamento da água da chuva no imóvel, causando vazamentos na área interna e danificando a estrutura do teto.

Em seu voto, o relator do caso, o desembargador Humberto Costa Vasconcelos Júnior, disse que essa situação foi atestada em laudo apresentado pela empresa e confirmada durante vistoria feita no local pela prefeitura do Recife.

"Segundo o laudo elaborado por profissional contratado pela parte autora [a loja], foi indicado que ‘a causa de todos os danos ocorridos novamente se repetiu, como da última vez, devido à detecção de muito lixo jogado do prédio vizinho, asseverando ter encontrado um lençol de casal sobre o telhado da loja", declarou o magistrado na decisão judicial.

Ainda de acordo com o desembargador, o lixo continuou sendo jogado mesmo depois da vistoria da prefeitura.

"Poucos dias depois da visita, teria sido novamente acionado e, desta vez, ‘a coberta e a calha da loja novamente estavam completamente bloqueadas por lixo proveniente do mesmo prédio. Desta vez, além de inúmeras garrafas PETs, identificamos uma embalagem de papelão de pizza que bloqueou completamente a descida da água, causando novamente os mesmos problemas'”, afirmou o magistrado na decisão.

O g1 tentou entrar em contato com a loja e a defesa do condomínio, mas não obteve resposta até a última atualização desta reportagem.

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Nova normativa de segurança para recarga de veículos elétricos em prédio de São Paulo

Carros elétricos sendo recarregados em eletroposto instalado na garagem do Complexo Brasil 21 ( setor hoteleiro sul de Brasília) - Emerson Tormann / Atualidade Politica

Abertura de consulta pública: Um passo importante rumo à segurança contra incêndios em instalações de estações de recarga de carros elétricos em condomínios

O Corpo de Bombeiros da Polícia Militar de São Paulo anuncia a abertura de consulta pública para uma nova regulamentação sobre a instalação de estações de recarga de carros elétricos em edifícios residenciais e comerciais. Esta iniciativa, divulgada através do Diário Oficial do estado nesta sexta-feira, visa estabelecer medidas de segurança adicionais nas garagens destas propriedades.

Entre as medidas propostas, destaca-se a obrigatoriedade de espaços livres de cinco metros entre as vagas de estacionamento ou a construção de paredes corta-fogo para isolar os pontos de recarga. Adicionalmente, a normativa sugere a instalação de sistemas de ventilação para renovação do ar, sensores de calor, e chuveiros automáticos em locais fechados equipados com carregadores para veículos elétricos, implicando também em um redimensionamento da reserva técnica de água para combate a incêndios.

Ilustração elaborada pelo Corpo de Bombeiros de São Paulo mostra proposta para recarga de carros elétricos - Reprodução / CBMSP

A implementação dessas diretrizes tem como objetivo mitigar os riscos associados à ignição das baterias de íon-lítio, que podem causar incêndios de difícil controle e emitir gases tóxicos. A preocupação cresce especialmente em cenários de espaços confinados, como garagens subterrâneas.

Representantes da indústria e especialistas em veículos elétricos, no entanto, expressam preocupações sobre algumas das exigências propostas. Ricardo Bastos, presidente da Associação Brasileira do Veículo Elétrico (ABVE), critica a necessidade de construir barreiras físicas, argumentando que os veículos já possuem sistemas de controle de carga e temperatura eficientes, e que não há registros de incêndios envolvendo carros elétricos no país. 

Além disso, um dos procedimentos, segundo Bastos, inclui a perfuração rápida da bateria para acelerar o resfriamento. O presidente da ABVE cita também mantas capazes de controlar a emissão de gases nocivos. A ABVE planeja apresentar propostas durante o período de consulta pública.

Por sua vez, Evandro Mendes, CEO da Eletricus, enfatiza a necessidade de fundamentar as novas regulamentações em estudos detalhados, apontando que os incêndios envolvendo veículos elétricos são significativamente menos frequentes do que aqueles que envolvem carros a combustão. Ele advoga por uma abordagem que não introduza restrições desnecessárias ao avanço dos veículos elétricos no Brasil.

O Corpo de Bombeiros reitera que o processo de consulta pública é essencial para a elaboração de uma normativa que seja informada por uma ampla gama de perspectivas. O prazo para envio de sugestões e comentários é de 30 dias a partir da publicação inicial. As partes interessadas são incentivadas a contribuir, visando aprimorar a segurança dos sistemas de recarga de veículos elétricos em ambientes urbanos.

A norma definitiva tem previsão de entrar em vigor no início de 2025, estabelecendo um novo marco na segurança e na infraestrutura de suporte aos veículos elétricos no estado de São Paulo.

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